Dieser Artikel dient als allgemeiner Ratgeber und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Rechtsfragen empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.
Die Rückgabe der MietkautionSicherheitsleistung des Mieters, max. 3 Kaltmieten – muss getrennt und verzinst angelegt werden.Weiterlesen → ist nach dem Auszug eines Mieters einer der häufigsten Streitpunkte. Vermieter halten zu lange ein — oder behalten zu viel. Mieter fordern zu schnell zurück. Hier erkläre ich die rechtliche Lage klar.
Wann muss die Kaution zurückgegeben werden?
Es gibt keine gesetzlich festgelegte Frist für die Rückgabe der Kaution. Der BGH und verschiedene Gerichte haben aber entschieden, dass eine "angemessene Prüfungsfrist" gilt. Als Richtwert gilt:
- Üblicherweise 3–6 Monate nach Mietende
- In einfachen Fällen (keine Schäden, Nebenkosten bereits abgerechnet) auch früher
- Bis zur BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen → – Frist: 12 Monate nach Abrechnungszeitraum.">NebenkostenabrechnungJährliche Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten – Frist: 12 Monate nach Abrechnungszeitraum.Weiterlesen → (maximal 12 Monate nach Mietende) kann der Vermieter einen Teilbetrag einbehalten
Der Vermieter muss also nicht sofort zurückzahlen — aber er sollte zügig prüfen und dann entweder zurückzahlen oder schriftlich mitteilen, was einbehalten wird und warum.
Was darf vom der Kaution einbehalten werden?
Du darfst von der Kaution einbehalten:
- Reparaturkosten für Schäden, die der Mieter verursacht hat (mit Belegen)
- Ausstehende Mietrückstände
- Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung
- Kosten für nicht durchgeführte MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → auf Mieter übertragen werden.">SchönheitsreparaturenStreich- und Tapezierarbeiten – können per Mietvertrag auf Mieter übertragen werden.Weiterlesen → (wenn Klausel wirksam)
Was du NICHT einbehalten darfst:
- Normale Abnutzung (kleine Kratzer, normale Gebrauchsspuren)
- Reparaturen, die der Vermieter ohnehin machen muss
- Hypothetische zukünftige Schäden
Einbehalt für Nebenkostenabrechnung: Wie viel?
Wenn die Nebenkostenabrechnung noch aussteht, darfst du einen angemessenen Betrag einbehalten — üblicherweise die zu erwartende Nachzahlung plus einen kleinen Puffer. Du kannst nicht die gesamte Kaution einbehalten.
Praxis: Wenn du denkst, es kommt eine Nachzahlung von 200 €, behälte 250–300 € ein und zahle den Rest zurück.
Wie dokumentiert man den Einbehalt?
Wichtig: Teile dem Mieter schriftlich mit, was du einbehältst und warum. Ohne Begründung kann der Einbehalt angreifbar werden.
Musterschreiben:
"Sehr geehrte/r [Mieter], bezüglich der Mietkaution in Höhe von 2.400 € teile ich Ihnen mit: Ich behalte einen Betrag von [X] € für [Reparatur Badezimmerfliesen gemäß Angebot vom Datum / ausstehende Nebenkostenabrechnung 2025] ein. Den Restbetrag von [Y] € überweise ich in den nächsten Tagen auf Ihr Konto."
Was wenn Schäden die Kaution übersteigen?
Überschreiten die Schäden die Kaution, hast du das Recht, den Differenzbetrag vom Mieter zu fordern. Das geht per:
- Direktforderung mit Belegen und Fristsetzung
- Klage vor dem Amtsgericht (bei kleinen Beträgen Mahnbescheid)
Wichtig: Innerhalb von 3 Jahren verjähren die Ansprüche. Handle also zeitnah — warte nicht Jahre, bis die Verjährung droht.
Checkliste: Kautionsrückgabe
- Übergabeprotokoll vorhanden (Einzug + Auszug)?
- Schäden fotografiert und dokumentiert?
- Handwerkerangebote/Rechnungen für Schadensreparaturen vorhanden?
- Mietrückstände geprüft?
- Nebenkostenabrechnung: Noch offen oder schon abgerechnet?
- Schriftliche Mitteilung an Mieter über Einbehalte
- Rest der Kaution innerhalb angemessener Frist überwiesen
