Wohnung kaufen ohne EigenkapitalEigene Mittel beim Immobilienkauf – mindestens 20% empfohlen, besser 30%.Weiterlesen → – das klingt verlockend. Und tatsächlich bieten manche Banken 100 %- oder sogar 110 %-Finanzierungen an. Aber das hat seinen Preis. Hier ist der ehrliche Überblick.
Was ist eine 100%-Finanzierung?
Du finanzierst den gesamten Kaufpreis über einen Kredit. Bei 110 % werden auch die NotarPflicht beim Immobilienkauf – beurkundet den Kaufvertrag, kostet ca. 1,5% des Kaufpreises.Weiterlesen →, Grunderwerbsteuer, ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → – zusammen 8-12% des Kaufpreises zusätzlich.">KaufnebenkostenNotar, Grunderwerbsteuer, Makler – zusammen 8-12% des Kaufpreises zusätzlich.Weiterlesen → (GrunderwerbsteuerSteuer beim Immobilienkauf: 3,5-6,5% je nach Bundesland – wichtiger Kostenfaktor.Weiterlesen →, Notar, Makler) mit finanziert – du bringst null Eigenkapital mit.
Wann genehmigen Banken das?
- Sehr gutes und stabiles Einkommen (unbefristet angestellt)
- Tadellose Bonität (SCHUFADeutsche Wirtschaftsauskunftei – SCHUFA-Selbstauskunft zeigt Bonität und Negativmerkmale des Mieters.Weiterlesen →-Score 95 %+)
- Niedrige bestehende Schulden
- Sehr gute Lage und hohe Vermietbarkeit der Immobilie
- Mieteinnahmen decken deutlich mehr als die Kreditrate
Die Nachteile – und die sind erheblich
- Höhere Zinsen: 0,3-0,8 % Aufschlag gegenüber 20 % EK
- Höheres Risiko: Preisrückgang → Schulden über Wert
- Negativer Cashflow wahrscheinlich in teuren Lagen
- Weniger Verhandlungsspielraum mit der Bank
Rechenbeispiel
Wohnung: 200.000 € | Miete: 800 € kalt | Kaufnebenkosten: 20.000 €
- Mit 20 % EK (44.000 €): Kredit 176.000 € → Rate ~850 €/Monat bei 3 %
- 100 % Finanzierung (220.000 €): Rate ~1.060 €/Monat → Cashflow negativ
In teuren Lagen ist 100 %-Finanzierung fast nie rentabel. In günstigen Lagen eher möglich.
Alternativen wenn kein Eigenkapital
- KfW-Förderung: Günstige Kredite, besonders für Energieeffizienz
- Bausparvertrag: Eigenkapital gezielt aufbauen
- Immobilien-CrowdinvestingInvestition in Immobilienprojekte ab kleinen Beträgen – höhere Rendite, aber auch höheres Risiko.Weiterlesen →: Kleinbeträge in Projekte investieren
- REITs: Immobilien-Aktien statt direkte Anlage
Fazit
100 %-Finanzierung ist möglich, aber sollte die Ausnahme sein – nicht die Regel. Versuche mindestens die Kaufnebenkosten (10-12 %) aus Eigenkapital zu finanzieren. Das reduziert Risiko und Zinslast erheblich.
Mehr: Wohnung kaufen und vermieten | Mietrendite richtig berechnen
Vollfinanzierung als Vermieter: Warum Banken hier besonders skeptisch sind
Als angehender Vermieter hast du es bei der Vollfinanzierung deutlich schwerer als ein Eigennutzer. Die meisten Banken sehen hier ein erhöhtes Risiko: Du zahlst die Kreditraten nicht aus deinem Einkommen, sondern aus Mieteinnahmen. Diese sind unberechenbarer – LeerstandPeriode ohne Mieter – kostet Einnahmen, birgt Risiken, sollte schnell behoben werden.Weiterlesen →, Mietausfälle oder teure Reparaturen können schnell zum Problem werden.
Deshalb verlangen Kreditgeber in der Praxis mindestens 15 bis 20 % Eigenkapital von Vermietern, selbst wenn sie formal eine 100%-Finanzierung anbieten. Manche Institute schreiben das sogar explizit vor: „Vollfinanzierung nur für selbstgenutzte Immobilien". Erkundige dich also vorab bei deiner Bank, ob eine 100%-Finanzierung für ein Mietobjekt überhaupt infrage kommt – oft ist das Antwort „Nein".
Ein weiterer kritischer Punkt: Bei einer Vollfinanzierung ohne Eigenkapital musst du rechnen mit Zinssätzen, die 0,5 bis 1,5 % höher liegen als bei 20 % Eigenkapitalquote. Bei einer 300.000-Euro-Immobilie macht das im Laufe von 20 Jahren einen fünfstelligen Mehraufwand aus.
Rentabilitätsrechnung: Wann lohnt sich die Vollfinanzierung wirtschaftlich?
Hier kommt die zentrale Frage für Vermieter: Übersteigt die MietrenditeJahresmiete geteilt durch Kaufpreis – Ziel: mindestens 4% brutto für positive Rendite.Weiterlesen → die Kreditkosten? Konkrete Beispiel:
- Kaufpreis: 300.000 Euro
- Mieteinnahmen: 1.050 Euro monatlich = 12.600 Euro/Jahr = 4,2 % Bruttomietrendite
- Kreditrate bei 110%-Finanzierung (inkl. Nebenkosten): etwa 1.400 Euro/Monat
Ergebnis: Die Miete deckt die Rate nicht. Du zahlst jeden Monat drauf – das ist keine Vermögensbildung, sondern ein Zuschussgeschäft. Banken erkennen das natürlich auch und lehnen solche Szenarien ab.
Mit Eigenkapital sieht es anders aus: Bei 20 % Eigenkapital sinkt die monatliche Kreditrate auf etwa 1.100 Euro. Jetzt brauchst du eine Nettomietrendite (nach Rücklagen für Reparaturen und Verwaltung) von mindestens 3 bis 4 %, um auf lange Sicht rentabel zu sein.
Mein Tipp: Nutze einen Rentabilitätsrechner oder hole dir Angebote von mehreren Banken, bevor du dich auf eine Vollfinanzierung einlässt. Viele Vermieter geraten in finanzielle Schieflagen, weil sie diese Rechnung nicht vorher gemacht haben.
Alternativen zur reinen Vollfinanzierung
Du hast kein großes Eigenkapital, willst aber nicht über deine Verhältnisse finanzieren? Dann gibt es praktische Zwischenlösungen:
- Förderbanken nutzen: KfWKreditanstalt für Wiederaufbau – bietet günstige Kredite und Zuschüsse für energetische Sanierung.Weiterlesen →-Darlehen bieten teilweise bessere Konditionen für energieeffiziente Immobilien (KfW 55/70). Das senkt deine Effektivzinsen und macht eine Teilfinanzierung attraktiver.
- Mit dem Verkäufer verhandeln: Manche Verkäufer lassen sich auf einen Verzicht des Maklers ein oder gewähren einen Rabatt – das ist dein zusätzliches „Eigenkapital", ohne dass du es bar zahlen musst.
- Später kaufen, vorher sparen: Klingt unsexy, ist aber die sicherere Strategie. Mit 10 bis 15 % Eigenkapital bekommst du deutlich bessere Konditionen und ein kleineres finanzielles Risiko.
Die Vollfinanzierung ist kein
