Bevor du eine Immobilie kaufst, musst du rechnen – sorgfältig. Dieser Guide zeigt dir, wie Banken rechnen, was dein Einkommen leisten muss und ab welchem Kaufpreis es sich lohnt.
Wie Banken die Kreditwürdigkeit prüfen
Banken schauen auf die Tragbarkeit des Kredits. Faustregel: Die monatliche Kreditrate darf maximal 35-40% des Nettoeinkommens ausmachen – inklusive aller anderen Kredite.
Rechenbeispiel: Wohnung für 250.000 €
- Kaufpreis: 250.000 €
- EigenkapitalEigene Mittel beim Immobilienkauf – mindestens 20% empfohlen, besser 30%.Weiterlesen → (20%): 50.000 €
- KaufnebenkostenNotarPflicht beim Immobilienkauf – beurkundet den Kaufvertrag, kostet ca. 1,5% des Kaufpreises.Weiterlesen →, Grunderwerbsteuer, MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → – zusammen 8-12% des Kaufpreises zusätzlich.Weiterlesen → (10%): 25.000 €
- Kreditsumme: 225.000 €
- Zinssatz 3,5% + 2% Tilgung: 1.238 €/Monat
- Benötigtes Nettoeinkommen: mind. 3.500 €/Monat
Mieteinnahmen anrechnen
Banken rechnen Mieteinnahmen zu 60-70% auf das Einkommen an (Abschlag für LeerstandPeriode ohne Mieter – kostet Einnahmen, birgt Risiken, sollte schnell behoben werden.Weiterlesen → und Kosten). Bei 1.000 € KaltmieteGrundmiete ohne Betriebskosten – wird für Mietpreisbremse und Mieterhöhung zugrunde gelegt.Weiterlesen →: ca. 600-700 € werden angerechnet. Das reduziert den Einkommensbedarf entsprechend.
Die 1% Regel als Quick-Check
Wenn die monatliche Kaltmiete mindestens 1% des Kaufpreises beträgt, ist die Rendite in der Regel ausreichend:
- Kaufpreis 200.000 € → Kaltmiete mind. 2.000 €/Monat
- Kaufpreis 150.000 € → Kaltmiete mind. 1.500 €/Monat
In deutschen Großstädten ist die 1%-Regel oft nicht mehr erreichbar – dann ist eine genaue Kalkulation umso wichtiger. Wie wir in unserem Rendite-Guide zeigen: Unter 4% Bruttomietrendite wird es eng.
Laufende Kosten nicht vergessen
- HausgeldMonatliche Zahlung an die WEGWohnungseigentümergemeinschaft – Gemeinschaft aller Eigentümer in einem MehrfamilienhausGebäude mit mehreren Wohneinheiten – bessere Renditen als ETWEigentumswohnung – häufigste Form der Kapitalanlage-Immobilie für Privatanleger.Weiterlesen →, mehr Verwaltungsaufwand.Weiterlesen →.Weiterlesen →-Verwaltung – enthält Rücklagen, Betriebskosten und Verwaltungshonorar.Weiterlesen → (bei ETW): 250-450 €/Monat je nach Objekt
- InstandhaltungsrücklageRücklage für zukünftige Reparaturen – empfohlen: 1-2 €/m²/Monat zurücklegen.Weiterlesen →: 1-2 €/m²/Monat
- Verwaltung: 5-8% der Bruttomiete
- Versicherungen: 50-100 €/Monat
- GrundsteuerKommunale Steuer auf Grundbesitz – umlagefähig auf Mieter als Betriebskosten.Weiterlesen →: 100-300 €/Monat (je nach Gemeinde)
Break-Even berechnen
Ab welcher Miete deckst du alle Kosten?
Break-Even-Miete = Kreditrate + Hausgeld + Rücklagen + Verwaltung
Liegt die erzielbare Marktmiete darüber: positiver Cashflow. Liegt sie darunter: negativer Cashflow (oft bei Hochpreislagen, steuerlich dennoch sinnvoll durch AfAAbsetzung für Abnutzung: 2% des Gebäudewerts jährlich steuerlich absetzbar – großer Steuervorteil.Weiterlesen →).
Checkliste vor der Finanzierungsentscheidung
- ☑ Eigenkapital berechnet (mind. 20% + Nebenkosten)
- ☑ Tragbarkeit geprüft (Rate unter 40% Nettoeinkommen)
- ☑ Marktmiete recherchiert (3 Vergleichsobjekte)
- ☑ Break-Even-Miete berechnet
- ☑ Mindestens 3 Banken verglichen
Mehr: Anleitung: Kaufen und Vermieten | MietrenditeJahresmiete geteilt durch Kaufpreis – Ziel: mindestens 4% brutto für positive Rendite.Weiterlesen → korrekt berechnen
Eigenkapitalquote: Warum 20% nicht immer ausreichen
Die klassische Faustregel besagt: Mit 20% Eigenkapital bekommst du die besten Konditionen. Doch für Mietimmobilien gelten oft strengere Maßstäbe als für Eigennutzer. Viele Banken verlangen mindestens 25% Eigenkapitalquote, manche sogar 30%. Der Grund liegt darin, dass Mietausfallrisiken und Verwaltungskosten das Ausfallrisiko erhöhen.
Ein praktisches Beispiel: Bei einer Mietimmobilie für 300.000 Euro fordern viele Institute nicht 60.000 Euro (20%), sondern 75.000–90.000 Euro Eigenkapital. Das ist der Unterschied zwischen Theorie und Bankpraxis. Besonders bei jüngeren Immobilien oder in Regionen mit fragwürdigen Mietchancen wird die Bank hier nicht verhandeln. Vor der Angebotsprüfung solltest du also klären, welche Quote deine Hausbank konkret fordert – nicht bei der Konkurrenz, sondern bei deinem Kreditinstitut.
Die Mietrendite als Bonitätsfaktor: Warum die Cashflow-Rechnung entscheidend ist
Banken bewerten Mietimmobilien nicht nur nach deinem Einkommen, sondern nach der erwarteten Mietrendite. Die goldene Regel: Die monatliche Mieteinnahme muss etwa 60–80% der monatlichen Kreditrate decken. Das klingt gering, ist aber essentiell, weil die Bank damit rechnet, dass die Miete Ausfallzeiten und Instandhaltungskosten puffert.
Konkret: Bei einer 300.000-Euro-Immobilie mit 1.200 Euro monatlicher Miete werden viele Banken bereits skeptisch. Die Bruttomietrendite liegt unter 5%, und selbst bei 0% Leerstand reduziert sich der Gewinn durch Reparaturen, Verwaltung und Makler schnell auf unter 3% netto. Einige Institute vergeben dann nur bis 70–75% des Kaufpreises, obwohl dein Einkommen rechnerisch für 80% reichen würde.
Der Praxis-Tipp: Hole vor der Objektbesichtigung eine unverbindliche Finanzierungszusage ein. Nenne dem Sachbearbeiter die geplante Miete. So erfährst du rechtzeitig, ob die Bank die Immobilie als tragbar bewertet – unabhängig von deinem Gehalt.
Nebenkosten beim Kauf: Welche Rücklagen die Bank verlangt
Die Kaufnebenkosten sind nur der Anfang. Banken rechnen moderne Immobilien ein, dass Vermietern sofort Rücklagen für Reparaturen entstehen. Nach § 556c BGB muss der Vermieter eine Instandhaltungsrücklage bilden – rechtlich nicht zwingend, aber bankpraktisch oft verlangt.
Typische Zusatzkosten pro Jahr:
- Makler: 5–7,5% des Kaufpreises (meist der Käufer)
- GrunderwerbsteuerSteuer beim Immobilienkauf: 3,5-6,5% je nach Bundesland – wichtiger Kostenfaktor.Weiterlesen →: 3,5–6,5% je Bundesland
- Notarkosten: ca. 1,5%
- Grundbuchamt: ca. 0,2%
- Instandhaltungsrücklage: 1–1,5% pro Jahr (Bankforderung)
- Nebenkosten für Mieter: 200–400 Euro monatlich (weitergeleitet, aber Verwaltungsaufwand)
Viele Käufer vergessen: Die Bank verlangt, dass du nicht nur die Rate zahlst, sondern auch diese Rücklagen aus deinem Netto finanzierst. Ein Immobilienkäufer mit 3.000 Euro Nettoeinkommen, der einen 250.000-Euro-Kredit aufnimmt, muss monatlich etwa 1.000 Euro Rate + 300 Euro Rücklage + Nebenkosten stemmen. Das sind schnell 40–45% des Nettoeinkommens – an der Grenze oder darüber.
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