Der Kauf der ersten Mietimmobilie ist einer der wichtigsten finanziellen Schritte im Leben. Richtig gemacht, ist es ein solides Investment für die Zukunft. Falsch gemacht, kostet es viel Geld. Dieser Guide zeigt dir, wie du es richtig machst.
Der Denkfehler der meisten Einsteiger
Viele Einsteiger kaufen zu emotional: "Die Wohnung gefällt mir" – statt: "Die Zahlen stimmen." Als EigennutzungSelbst in der Wohnung wohnen – steuerlich anders als Vermietung, andere Verkaufsregeln.Weiterlesen →.">KapitalanlageImmobilie zur Geldanlage mit Fokus auf Mietrendite und Wertsteigerung statt Eigennutzung.Weiterlesen → zählen nur die Zahlen. Lage, Zustand, Miete, Kosten. Nicht der Charme.
Schritt 1: Budget und Finanzierung klären
Bevor du suchst: Kläre bei mindestens 2-3 Banken deine maximale Kreditsumme. Das gibt dir Sicherheit und Verhandlungsposition. Wie in unserem Finanzierungsrechner-Guide beschrieben: EigenkapitalEigene Mittel beim Immobilienkauf – mindestens 20% empfohlen, besser 30%.Weiterlesen → mindestens 20% + Nebenkosten (ca. 10%).
Schritt 2: Markt verstehen
- In welchen Städten/Lagen ist MietrenditeJahresmiete geteilt durch Kaufpreis – Ziel: mindestens 4% brutto für positive Rendite.Weiterlesen → noch positiv?
- Was kostet die m² Kauf, was bringt die m² Miete?
- Bruttomietrendite: Jahresmiete ÷ Kaufpreis × 100. Ziel: mind. 4%
- B- und C-Städte oft besser als A-Städte (München, Berlin)
Schritt 3: Objekte filtern
Erstinvestoren sollten starten mit:
- Eigentumswohnung (ETWEigentumswohnung – häufigste Form der Kapitalanlage-Immobilie für Privatanleger.Weiterlesen →), nicht gleich MFH
- 30-60 m² – breite Zielgruppe, gute Liquidität
- Baujahr nach 1970 (weniger Altlast-Risiko)
- Bestehende Vermietung (Rendite sofort)
- Kaufpreis unter 200.000 € für Einstieg
Schritt 4: Unterlagen prüfen
Vor dem Angebot:
- Teilungserklärung (Was gehört zur Wohnung?)
- WEG-Protokolle der letzten 3 Jahre (Probleme?)
- Höhe der Instandhaltungsrücklage
- Aktueller MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → und Miethöhe
- Energieausweis
- Grundbuchauszug
Schritt 5: Verhandeln
Der Listenpreis ist nicht der Kaufpreis. 5-10% Rabatt sind in den meisten Märkten verhandelbar, besonders bei:
- Längerem Angebotszeitraum (> 60 Tage online)
- Sanierungsbedarf
- Schneller Abwicklung als Argument
Schritt 6: Notartermin und Übergabe
Nach Kaufvertrag: Warte auf Grundbucheintragung (4-8 Wochen). Dann Übergabe mit Protokoll, Schlüssel, Zählerstand.
Häufige Fehler beim Ersteinstieg
- Zu wenig Eigenkapital (unter 20%)
- Nur ein Bank-Angebot eingeholt
- Hausgeld nicht in Renditerechnung einbezogen
- WEG-Protokolle nicht gelesen
- Zu hohe Kaufpreiserwartung
Mehr: Vollständige Kauf-Anleitung | Nächster Schritt: Mehrfamilienhaus
Schritt 2: Die richtige Immobilie finden – nicht jede Wohnung ist eine Kapitalanlage
Nach der Finanzierung kommt die härteste Disziplin: Die richtige Immobilie zu finden. Hier trennt sich der erfolgreiche Vermieter vom Anfänger. Du brauchst ein System, keine Gefühle.
Berechne zunächst deine minimale Bruttomietrendite. Faustregel: Bei einer Finanzierung mit 70 Prozent Fremdkapital brauchst du mindestens 4,5 bis 5,5 Prozent Bruttomietrendite, um nach allen Kosten noch schwarze Zahlen zu schreiben. Das bedeutet: Bei einer 250.000-Euro-Wohnung musst du mindestens 937,50 Euro kalt Miete erzielen. Weniger ist ein Verlustgeschäft.
Achte auf diese oft übersehenen Kostenfaktoren:
- Maklergebühr: 5,95 Prozent (Käufer trägt seit Januar 2024 mindestens die Hälfte – in manchen Bundesländern mehr)
- Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 Prozent je nach Bundesland
- Notargebühren und Grundbucheintrag: ca. 1,5 Prozent des Kaufpreises
- Handwerkerkosten: Mietangebote verlangen oft Investitionen in die erste Ausstattung
Diese Nebenkosten summieren sich auf 12 bis 15 Prozent des Kaufpreises – ein häufiger blinder Fleck bei Anfängern.
Schritt 3: MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen → und Verwaltung – Rechtssicherheit vor dem Kauf
Bevor du eine Immobilie kaufst, musst du die Mieterlage prüfen. Ein sitzengebliebener Mieter mit Altvertrag kann dein Investment um Jahre zurückwerfen. Fordere vom Verkäufer immer ein aktuelles Mietregister an und lese den bestehenden Mietvertrag vollständig.
Besonders wichtig: Liegt die Miete unter dem ortsüblichen Vergleichsmietenniveau? Nach § 558 BGB darfst du die Miete alle drei Jahre um maximal 20 Prozent erhöhen – aber nur auf Vergleichsmietenniveau. Sitzt in deiner 300.000-Euro-Wohnung ein Mieter mit 450 Euro KaltmieteGrundmiete ohne Betriebskosten – wird für Mietpreisbremse und Mieterhöhung zugrunde gelegt.Weiterlesen →, während die Gegend 750 Euro bringt, zahlst du Jahre für diese Hypothek selbst aus der Tasche.
Plane auch Verwaltungskosten ein: Entweder 200 bis 300 Euro pro Jahr für eine HausverwaltungExterne Verwaltung von Mietobjekten – kostet 5-8% der Bruttomiete, ab 3+ Einheiten sinnvoll.Weiterlesen → oder erheblich mehr Zeit in Eigenregie. Anfänger unterschätzen, wie viel Administratives mit Vermietung verbunden ist – Nebenabrechnung, Mängelbehebunga, Kommunikation mit dem Mieter.
Schritt 4: Die Due-Diligence – Versteckte Kosten vor dem Vertrag aufdecken
Manche Eigentümer verkaufen, weil Schäden kommen. Beauftrage einen unabhängigen Gutachter oder Sachverständigen, bevor du bindend kaufst – nicht danach. Das kostet 500 bis 1.500 Euro und spart dir Zehntausende.
Besonders kritisch:
- Schimmel, Feuchtigkeitsschäden oder undichte Fenster
- Elektroinstallation älter als 30 Jahre (Brandrisiko, Mietbarkeitsfrage)
- Dachziegel, Regenrinnen, Fassade
- Nachbarschaftskonflikte oder Gütungsprobleme (Gespräche mit dem HausmeisterKümmert sich um laufende Aufgaben im Mietshaus – Kosten umlegbar als Betriebskosten.Weiterlesen → oder anderen Mietern führen)
Ein Tipp aus der Praxis: Besuch die Wohnung mehrmals zu verschiedenen Tageszeiten und Wochentagen. Nachts hörst du, ob die Heiz
