Viele Immobilienbesitzer möchten ihre Wohnungen an Kinder weitergeben. Die Wahl zwischen Schenkung zu Lebzeiten und Vererbung im Todesfall hat erhebliche steuerliche und rechtliche Unterschiede.
Option 1: Schenkung zu Lebzeiten
Vorteile:
- Schenkungsfreibetrag: 400.000 € pro Kind alle 10 Jahre — steuerfrei
- Wiederholung alle 10 Jahre möglich (mehrfache Nutzung des Freibetrags)
- Immobilienwert wird zum Schenkungszeitpunkt angesetzt (nutzt günstigen Marktzeitraum)
- Eltern behalten Kontrolle durch Nießbrauchrecht
Nießbrauchrecht: Die clevere Lösung
Eltern schenken die Immobilie an die Kinder, behalten aber das Nießbrauchrecht lebenslang. Das bedeutet:
- Kinder sind rechtliche Eigentümer (GrundbuchAmtliches Register aller Grundstücke und deren Eigentümer – vor dem Kauf unbedingt einsehen.Weiterlesen →)
- Eltern erhalten weiterhin alle Mieteinnahmen
- Schenkungssteuerwert wird durch Nießbrauch erheblich reduziert (Abzug des Nießbrauchwerts)
Option 2: Erbschaft
Vorteile:
- Einfacher: kein Notartermin zu Lebzeiten nötig
- Flexibilität: Immobilie bleibt bis zum Tod verfügbar
Nachteile:
- Freibetrag nur einmal nutzbar (nicht alle 10 Jahre)
- Erbschaftsteuerwert zum Todeszeitpunkt — kann viel höher sein als heute
- Erbengemeinschaft bei mehreren Kindern problematisch
Wann welche Strategie?
| Situation | Empfehlung |
|---|---|
| Immobilienwert unter 400.000 €, 1 Kind | Schenkung oder ErbschaftErbe einer Immobilie – Erbschaftsteuer, Pflichten als Vermieter, Verkauf oder Behalten.Weiterlesen → — beide steuerfrei |
| Immobilienwert über 400.000 € | Gestaffelte Schenkung über 10-Jahres-Fenster |
| Eltern brauchen Einkommen | Schenkung mit Nießbrauchrecht |
| Mehrere Kinder | Klare Regelung (Testament oder Schenkungsvertrag) |
Kosten der Schenkung
- Notarkosten: 0,5–1 % des Immobilienwerts
- Grundbuchumschreibung: 0,3–0,5 % des Werts
- Steuerberater / Anwalt: 500–2.000 €
Fazit
Gestaffelte Schenkung mit Nießbrauchrecht ist für die meisten Familien die steuerlich optimale Lösung. Frühzeitig planen und NotarPflicht beim Immobilienkauf – beurkundet den Kaufvertrag, kostet ca. 1,5% des Kaufpreises.Weiterlesen → sowie Steuerberater einbeziehen — die Ersparnis übersteigt die Beratungskosten bei Weitem.
Gestaltungsspielraum bei Vermietung vor Vererbung nutzen
Ein praktischer Aspekt, den viele Vermieter übersehen: Die steuerliche Behandlung der Immobilie ändert sich je nachdem, ob das Kind die Wohnung selbst nutzen oder weitervermieten wird. Nach § 13 Abs. 1 ErbStG gibt es für selbstgenutztes Wohnungseigentum einen kompletten Freibetrag von 400.000 € pro Kind – zusätzlich zur allgemeinen Erbschaftsteuerbefreiung von 75.000 €. Allerdings muss die Immobilie dann 10 Jahre selbst genutzt werden.
Für vermietete Objekte ist dieser Steuervorteil nicht verfügbar. Ein strategischer Ansatz: Eltern können die Vermietung 2–3 Jahre vor geplanter Schenkung oder Vererbung beenden, die Immobilie selbst bewohnen und damit den Selbstnutzungsvorteil aktivieren. Dieser Trick funktioniert besonders bei Mehrfamilienhäusern mit Elternwohnung. Die Mieteinnahmen entfallen zwar, doch die Steuerersparnis überwiegt oft deutlich – rechnen Sie hier konkret mit Ihrem Steuerberater.
Wichtig: Wer als Vermieter plant, müssen Sie die Kündigungsfristen für Mieter berücksichtigen (§ 573 BGB: mindestens 3 Monate zum 15. oder Ende eines Kalendermonats). Beginnen Sie die Planung also rechtzeitig.
Grunderwerbsteuer bei Schenkung zwischen Verwandten sparen
Ein großer Kostenfaktor wird oft unterschätzt: die GrunderwerbsteuerSteuer beim Immobilienkauf: 3,5-6,5% je nach Bundesland – wichtiger Kostenfaktor.Weiterlesen → (GrESt). Bei Vererbung fällt keine Grunderwerbsteuer an – das ist ein entscheidender Vorteil gegenüber Schenkung. Bei Schenkungen zwischen Eltern und Kindern gilt jedoch eine wichtige Ausnahme nach § 3 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG: Grunderwerbsteuer ist ebenfalls befreit, aber nur für den Erwerb durch Erben (echte Erbschaft) oder bei unmittelbaren Abkömmlingen (Kinder, Großkinder).
Praktisches Beispiel: Eine Wohnung im Wert von 500.000 € wird verschenkt. Die Grunderwerbsteuer würde normalerweise 3–6,5 % betragen (je nach Bundesland), also 15.000–32.500 €. Bei Kindern: 0 €. Bei Vererbung an fremde Personen außerhalb der Begünstigten nach § 3 GrEStG fällt jedoch GrESt an.
Nicht zu verwechseln: Schenkungsteuer und Grunderwerbsteuer sind unterschiedlich. Während Kinder bei Schenkung den 400.000-€-Freibetrag nutzen, müssen Sie für die Grunderwerbsteuerbefreiung nachweisen, dass es sich um eine unmittelbare Verwandtschaftslinie handelt. Lassen Sie beide Vorgänge (Schenkung und Grundbucheintrag) von einem Notar begleiten – dieser kennt alle aktuellen Regelungen und verhindert teure Fehler.
Typische Fehler bei Vererbung von vermieteten Immobilien
Viele Erben erben nicht nur die Immobilie, sondern auch ein Schuldenproblem: Wenn die Wohnung belastet ist (Hypotheken, Grundschulden über 100.000 €), kann das Erbe wirtschaftlich unrentabel werden. Gemäß § 1942 BGB können Erben das Erbe innerhalb von 6 Wochen ausschlagen – eine häufig unterschätzte Option.
Zweiter häufiger Fehler: Erbschaftsteuer wird bei mehreren Kindern oft falsch kalkuliert, weil nicht bedacht wird, dass der Freibetrag pro Kind einzeln gilt. Bei 3 Kindern können Sie insgesamt 1,2 Millionen € steuerfrei weitergeben (4 × 300.000 € Erbschaftsteuerfreibetrag für Kinder Steuerklasse I). Viele Vermieter nutzen das nicht optimal.
Dritter
