Dieser Artikel dient als allgemeiner Ratgeber und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Rechtsfragen empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.
Mietpreisbremse: Was Vermieter wissen müssen
Die VergleichsmieteOrtsübliche Durchschnittsmiete – Basis für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen → begrenzt.">MietpreisbremseGesetz das Mieterhöhungen bei Neuvermietung auf max. 10% über ortsüblicher Vergleichsmiete begrenzt.Weiterlesen → (§§ 556d-556g BGB) wurde 2015 eingeführt und gilt derzeit in über 700 deutschen Städten und Gemeinden. Sie begrenzt die Miete bei Neuvermietung auf maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Für Vermieter bedeutet das: Augen auf beim Mietvertragsabschluss.
Wo gilt die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse gilt nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die von den Landesregierungen per Verordnung festgelegt werden. Zu den Hauptstädten mit Mietpreisbremse gehören:
- Berlin (gesamte Stadt)
- München (gesamte Stadt)
- Hamburg (gesamte Stadt)
- Frankfurt am Main
- Köln
- Stuttgart
- Düsseldorf
- Nürnberg
Die genaue Liste für dein Bundesland findest du im offiziellen Verordnungstext. Die meisten Verordnungen sind befristet und müssen regelmäßig verlängert werden — prüfe also, ob die Regelung zum Zeitpunkt deiner Neuvermietung noch gilt.
Die wichtigsten Ausnahmen
Die Mietpreisbremse gilt NICHT für:
| Ausnahme | Was bedeutet das konkret |
|---|---|
| Neubauten ab 1. Oktober 2014 | Erstmalige Vermietung nach diesem Datum, unabhängig von der Höhe der Miete |
| Umfassend modernisierte Wohnungen | Wenn Modernisierungskosten > 1/3 der Neubaukosten (ca. 500-800 €/qm), gilt für erste Neuvermietung keine Bremse |
| Vorvermietung über Grenze | Wenn der Vormieter bereits mehr gezahlt hat, darf diese Vormiete beibehalten werden (Vormietermiete als Referenz) |
| Gewerbliche Mietverhältnisse | Gilt nur für Wohnraum, nicht für Gewerbe |
Wie berechne ich die zulässige Miete?
Schritt für Schritt:
- Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln: MietspiegelOffizielle Übersicht der ortsüblichen Mieten – Grundlage für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen → der Gemeinde konsultieren (qualifizierter Mietspiegel oder einfacher Mietspiegel)
- 10%-Aufschlag berechnen: Vergleichsmiete × 1,10
- Vormiete prüfen: War die Vormiete bereits höher? Dann kann diese beibehalten werden
- Modernisierungszuschlag prüfen: Wurden in den letzten 3 Jahren Modernisierungen durchgeführt? Dann Zuschlag von bis zu 11% auf die Modernisierungskosten zulässig (Abzug 11% Instandhaltung)
Was passiert bei Verstoß?
Vermieter, die mehr als erlaubt verlangen:
- Müssen zu viel gezahlte Miete ab dem Zeitpunkt der Rüge zurückzahlen (nicht rückwirkend vor Rüge)
- Der Mieter muss zunächst eine schriftliche Rüge vorbringen
- Seit 2019 gilt: Auch ohne Rüge kann der Mieter 30 Monate rückwirkend Rückzahlung fordern (BGH-Rechtsprechung)
Praxistipp: Viele Mieter wissen von der Mietpreisbremse und rügen erst nach Jahren — mit erheblichen Nachforderungen. Sei von Anfang an rechtskonform.
Auskunftspflicht des Vermieters
Auf Verlangen des Mieters muss der Vermieter innerhalb von zwei Monaten Auskunft geben über:
- Die Vormiete (falls als Ausnahme geltend gemacht)
- Durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen
- Ob es sich um einen NeubauErstbezug nach Oktober 2014 – Mietpreisbremse gilt nicht, höhere Mieten möglich.Weiterlesen → handelt
Wer die Auskunft verweigert, verliert die Berufung auf die Ausnahmetatbestände.
Checkliste: Mietpreisbremse konform vermieten
- Gilt die Mietpreisbremse in meiner Gemeinde zum Zeitpunkt der Vermietung?
- Fällt meine Wohnung unter eine der Ausnahmen (Neubau, ModernisierungBauliche Verbesserungen – 8% der Kosten p.a. auf Mieter umlegbar, mit 3-Monats-Ankündigung.Weiterlesen →, Vormiete)?
- Habe ich den aktuellen Mietspiegel konsultiert?
- Ist die angesetzte Miete maximal 10% über der Vergleichsmiete?
- Habe ich Dokumentation aller Ausnahmetatbestände parat (Modernisierungsrechnungen, Vormieterbelege)?
- Bin ich auf eine mögliche Rüge durch den Mieter vorbereitet?
