Ein häufiger Streitpunkt zwischen Vermieter und Mieter: Was darf überhaupt in die BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen → – Frist: 12 Monate nach Abrechnungszeitraum.">NebenkostenabrechnungJährliche Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten – Frist: 12 Monate nach Abrechnungszeitraum.Weiterlesen →? Die Antwort gibt die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Hier ist die vollständige und aktuelle Liste für 2026.
Was sind Betriebskosten?
Betriebskosten sind laufende Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum an einer Immobilie und durch ihre bestimmungsgemäße Nutzung entstehen. Sie sind in § 2 BetrKV abschließend aufgezählt — alles, was dort nicht steht, ist NICHT umlagefähig.
Die 17 umlagefähigen Betriebskostenarten (§ 2 BetrKV)
1. Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks
Grundsteuer (alle Klassen). Die Grundsteuerreform ab 2025 ändert daran nichts — GrundsteuerKommunale Steuer auf Grundbesitz – umlagefähig auf Mieter als Betriebskosten.Weiterlesen → bleibt umlagefähig.
2. Kosten der Wasserversorgung
Wassergebühren der Gemeinde, Wassermessgebühren, Wartung der Wasseranlage, Kosten für Wasserenthärtungsanlagen.
3. Kosten der Entwässerung
Kanalgebühren, Kosten der Hausentwässerungsanlage, Kosten für Abflussprüfungen.
4. Kosten der Heizung
Brennstoffkosten, Stromkosten der Heizungsanlage, Wartung des Brenners, Schornsteinfeger (Heizung). Bei zentraler Heizung gilt die Heizkostenverordnung.
5. Kosten des Betriebs des Fahrstuhls
Strom, Wartungsvertrag, TÜV-Prüfung, Notrufanlage.
6. Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung
Straßenreinigungsgebühren der Gemeinde, Müllabfuhrgebühren, Kosten für Müllcontainer.
7. Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
Treppenhaus-, Keller- und Dachbodenreinigung, Schädlingsbekämpfung.
8. Kosten der Gartenpflege
Pflege von Rasenflächen, Gehölzen, Wegen und Spielplätzen. Auch Kosten für HausordnungRegeln für das Zusammenleben im Haus – nur wenn Teil des Mietvertrags rechtlich bindend.Weiterlesen → auf Mieter übertragen werden.">WinterdienstRäum- und Streupflicht – kann per Hausordnung auf Mieter übertragen werden.Weiterlesen → auf Gehwegen.
9. Kosten der Beleuchtung
Strom für Treppenhausbeleuchtung, Außenbeleuchtung, Beleuchtung von Gemeinschaftsflächen.
10. Kosten der Schornsteinreinigung
Kehrgebühren des Schornsteinfegers (soweit nicht schon bei Heizung erfasst).
11. Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
Gebäudeversicherung (Feuer, Sturm, Wasser), Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung, Elementarschadenversicherung.
12. Kosten des Hauswarts
Vergütung des Hausmeisters, jedoch NUR soweit er keine Reparaturen oder Instandhaltung erledigt — dieser Anteil muss herausgerechnet werden.
13. Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage oder Kabelanschlüsse
Kabelfernsehen-Grundgebühren, Wartung der Antenne. Aber: Ab 2024 darf Kabelfernsehen nicht mehr auf Mieter umgelegt werden, wenn kein neuer MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → mit entsprechender Vereinbarung besteht.
14. Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege
Waschmaschinen, Wäschetrockner in Gemeinschaftsräumen (Strom, Wartung, Reparatur).
15. Sonstige Betriebskosten
Dieser Posten erlaubt zusätzliche Kosten — aber nur, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sind. Beispiele: Schwimmbadpflege, Sauna, Dachgarten-Bewässerung.
Was ist NICHT umlagefähig?
| Nicht umlagefähig | Begründung |
|---|---|
| Instandhaltung und Reparaturen | Erhaltung des Gebäudes ist Sache des Eigentümers |
| Verwaltungskosten | Hausverwaltungsgebühren trägt der Vermieter |
| Bankgebühren | Vermögensverwaltungskosten, nicht umlagefähig |
| Rechtsanwaltskosten | Auch bei Mietstreitigkeiten nicht umlegbar |
| Versicherungen für Mietausfälle | Mietausfallversicherung ist Vermieterrisiko |
| Grundschuld-/Hypothekenzinsen | Finanzierungskosten des Eigentümers |
Wichtig: "Sonstige Betriebskosten" richtig vereinbaren
Wenn du Kosten umlegen möchtest, die in § 2 BetrKV unter "sonstige Betriebskosten" fallen, musst du sie im Mietvertrag explizit benennen. Ein allgemeiner Verweis auf "sonstige Betriebskosten" reicht nicht aus — der BGH verlangt konkrete Nennung (z.B. "Kosten für die Dachterrasse").
Willst du auf Nummer sicher gehen, lass deinen Mietvertrag von einem Fachanwalt für MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen → prüfen, bevor du ihn unterschreiben lässt.
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