Nebenkostenvorauszahlung anpassen: So geht es richtig
Jede BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen → – Frist: 12 Monate nach Abrechnungszeitraum.">NebenkostenabrechnungJährliche Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten – Frist: 12 Monate nach Abrechnungszeitraum.Weiterlesen → zeigt es deutlich: Waren die monatlichen Vorauszahlungen zu niedrig, kommt eine hohe Nachforderung auf den Mieter zu. Das ist nicht nur unangenehm — es kann zu Zahlungsschwierigkeiten und Konflikten führen. Als Vermieter hast du das Recht, die Vorauszahlungen anzupassen — aber nur unter bestimmten Bedingungen.
Das Anpassungsrecht nach § 560 BGB
§ 560 BGB gibt dem Vermieter das Recht, die Betriebskostenvorauszahlung nach einer Abrechnung anzupassen. Voraussetzungen:
- Eine Betriebskostenabrechnung liegt vor
- Die tatsächlichen Kosten weichen erheblich von den Vorauszahlungen ab
- Die Anpassung erfolgt schriftlich mit Begründung
- Anpassung erfolgt frühestens mit dem nächsten möglichen Zahlungstermin nach Zugang der Erklärung
Wann ist eine Anpassung sinnvoll?
In der Praxis sollte die Vorauszahlung angepasst werden wenn:
- Die Nachforderung aus der letzten Abrechnung mehr als 20% der Jahresvorauszahlung beträgt
- Die Energiekosten dauerhaft gestiegen sind (z.B. nach Gaspreiserhöhung)
- Neue Kostenpositionen dazugekommen sind (HausmeisterKümmert sich um laufende Aufgaben im Mietshaus – Kosten umlegbar als Betriebskosten.Weiterlesen →, neue Versicherung)
- Mehr Personen in der Wohnung leben als bei Vertragsabschluss
Wie hoch darf die Anpassung sein?
Die Anpassung muss angemessen sein — Grundlage ist die zuletzt erstellte Abrechnung. Berechnung:
- Tatsächliche Kosten aus letzter Abrechnung ermitteln (Jahresanteil Mieter)
- Auf 12 Monate aufteilen = neue monatliche Vorauszahlung
- Kleiner Puffer von 5-10% kann angesetzt werden für Kostensteigerungen
Beispiel: Letztes Jahr hat Mieter 1.440 Euro NK gezahlt (12 × 120 Euro), tatsächliche Kosten waren 1.800 Euro. Neue Vorauszahlung: 1.800 ÷ 12 = 150 Euro/Monat (+25 Euro Puffer = 155 Euro).
Was der Mieter dagegen tun kann
Der Mieter kann die Anpassung anfechten wenn:
- Keine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung als Grundlage vorliegt
- Die angepassten Vorauszahlungen unverhältnismäßig hoch sind
- Nicht umlagefähige Kosten eingerechnet wurden
Auch der Mieter hat umgekehrt das Recht, eine Senkung der Vorauszahlung zu verlangen wenn die Abrechnung ein Guthaben ergibt.
Schriftliche Ankündigung: Muster
"Sehr geehrte/r Frau/Herr [Name], nach Erstellung der Betriebskostenabrechnung für das Jahr [Jahr] passe ich die monatliche Betriebskostenvorauszahlung gemäß § 560 BGB wie folgt an: Ab dem [Datum] beträgt die monatliche Vorauszahlung [neuer Betrag] Euro statt bisher [alter Betrag] Euro. Grundlage ist die beigefügte Betriebskostenabrechnung."
Sonderfall: Energiepreis-Explosion
Wenn die Energiepreise sprunghaft steigen (wie 2022), kannst du auch ohne aktuelle Abrechnung eine vorläufige Anpassung vornehmen — gestützt auf die Preisentwicklung. Die rechtliche Grundlage ist hier weniger eindeutig, in der Praxis aber akzeptiert wenn die Erhöhung nachvollziehbar begründet wird.
Checkliste: NK-Vorauszahlung anpassen
- Letzte Betriebskostenabrechnung liegt vor und ist korrekt?
- Nachforderung erheblich (mehr als 15-20% der Jahresvorauszahlungen)?
- Neue monatliche Vorauszahlung auf Basis echter Kosten berechnet?
- Anpassung schriftlich mit Begründung und Berechnung mitgeteilt?
- Datum der ersten neuen Zahlung klar kommuniziert?
