Die Energiewende macht vor Mietimmobilien nicht halt. Die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) und das deutsche Gebäudeenergiegesetz (GEGGebäudeenergiegesetz – regelt Energieeffizienzanforderungen für Gebäude in Deutschland.Weiterlesen →) schaffen eine Roadmap mit verbindlichen Mindeststandards. Als Vermieter musst du wissen, was wann kommt – und was es kostet.
EU-Gebäuderichtlinie (EPBD 2024): Der Rahmen
Die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie von 2024 setzt klare Ziele: Bis 2030: Die 15 % energieintensivsten Wohngebäude müssen mindestens auf Energieklasse F angehoben werden. Bis 2033: Alle Wohngebäude müssen mindestens Energieklasse E erreichen. Bis 2050: Klimaneutraler Gebäudebestand in der EU. Die Umsetzung erfolgt über nationales Recht – in Deutschland über das GEG.
Was bedeuten die Energieklassen?
- ☑ Klasse A+, A: Neubaustandard, Energiebedarf unter 30 kWh/m²a
- ☑ Klasse B, C: Gut sanierter AltbauGebäude vor 1950 – charmant, aber oft Renovierungsbedarf und niedrigere Energieeffizienz.Weiterlesen →, 50–100 kWh/m²a
- ☑ Klasse D: Durchschnittlicher Altbau, 100–130 kWh/m²a
- ☑ Klasse E: Älterer Altbau, 130–160 kWh/m²a
- ☑ Klasse F: Sanierungsbedürftig, 160–200 kWh/m²a
- ☑ Klasse G, H: Sehr ineffizient, über 200 kWh/m²a → kurzfristig Handlungsbedarf
Heizungsgesetz (GEG 2024): Was gilt ab wann
Seit 2024: Neu eingebaute Heizungen müssen zu mindestens 65 % erneuerbare Energien nutzen. Für Bestandsgebäude gilt: Heizungsaustausch bei Defekt oder nach Planungsfristen der kommunalen Wärmeplanung. Übergangsfristen: Je nach Gebäudegröße und Sanierungsumfang bis 2026–2028. Wichtig: Kommunale Wärmepläne (bis Ende 2026 für alle Gemeinden) bestimmen, welche Heiztechnologie wo sinnvoll ist.
Kosten der energetischen Sanierung
Richtwerte pro Maßnahme: Dämmung Außenwand (WDVS): 80–150 Euro/m² Außenfläche, Dachbodendämmung: 30–80 Euro/m², Fensteraustausch: 300–800 Euro/Fenster, Heizungstausch (WärmepumpeModernes Heizsystem – ab 2024 Pflicht bei Neuinstallation zu 65% erneuerbar, gefördert bis 70%.Weiterlesen →): 15.000–25.000 Euro, Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung: 5.000–15.000 Euro. Gesamtkosten Vollsanierung auf KfWKreditanstalt für Wiederaufbau – bietet günstige Kredite und Zuschüsse für energetische Sanierung.Weiterlesen → 55: 200–400 Euro/m² Wohnfläche.
Förderung nutzen
- ☑ BEG (Bundesförderung Energieeffiziente Gebäude): bis 70 % Förderquote möglich
- ☑ KfW 261: Ergänzende Kreditprogramme
- ☑ Steuerliche AbschreibungSteuerliche AfA auf Gebäudewert – 2% p.a. bei normalen Wohngebäuden über 50 Jahre.Weiterlesen → der Sanierungskosten
- ☑ Modernisierungsmieterhöhung: 8 % der Sanierungskosten p.a. auf Mieter umlegbar
Fazit: Jetzt planen statt warten
Energetische Sanierungspflichten kommen schrittweise – wer früh plant, profitiert von mehr Förderung und besserer Handwerkerkapazität. Erstelle für jedes Objekt einen Sanierungsfahrplan (iSFP – individueller Sanierungsfahrplan, förderfähig) und priorisiere nach Dringlichkeit und Rentabilität. Mehr: Klimawandel und Immobilien.
Umlagebarkeit nach § 559 BGB: Was Vermieter auf die Miete umlegen dürfen
Die Sanierungskosten sind für Vermieter nicht einfach abzuschreiben – aber teilweise auf die Miete umlegbar. Nach § 559 Abs. 1 BGB können Aufwendungen für Instandhaltung und Instandsetzung zu 11 % der Aufwendungen pro Jahr auf die Miete aufgeschlagen werden. Für energetische Modernisierungen gilt eine höhere Quote: Bis zu 100 % der Kosten dürfen über MieterhöhungErhöhung der Miete auf ortsübliches Niveau – max. 20% in 3 Jahren, schriftlich mit Begründung.Weiterlesen → nach ModernisierungBauliche Verbesserungen – 8% der Kosten p.a. auf Mieter umlegbar, mit 3-Monats-Ankündigung.Weiterlesen → eingespielt werden, allerdings mit der bekannten Grenze von 3 Euro pro Quadratmeter Mieterhöhung pro Monat (§ 559 Abs. 3 BGB).
Wichtig für die Praxis: Manche Vermieter verwechseln Instandhaltung mit Modernisierung. Eine Heizungsreparatur ist Instandhaltung (11 % Umlage), der Austausch gegen eine Wärmepumpe ist Modernisierung (höhere Umlagequote, aber 3-Euro-Grenze). Bis 2030 lohnt sich für viele Vermieter die Kombination: Sanierungen durchführen, moderne Heizungssysteme nutzen, und die Mieterhöhung nach Modernisierung fahren – allerdings muss mindestens drei Monate vorher schriftlich angezeigt werden.
Ein Praxisbeispiel: Bei Sanierungskosten von 60.000 Euro für eine Wärmepumpenanlage auf 100 m² ergibt sich eine Mieterhöhung von maximal 3 Euro × 100 m² = 300 Euro monatlich. Das klingt attraktiv, muss aber gegen Leerstandsrisiken abgewogen werden – viele Mieter künden bei Mieterhöhung über 10 %.
Energieausweis und Sanierungsfahrplan: Rechtliche Verpflichtungen ab 2025
Ab 2025 verschärft sich die Dokumentationspflicht erheblich. Vermieter müssen ab dem 1. Januar 2025 bei jedem Mieterwechsel oder bei Neuvermietung einen aktuellen EnergieausweisPflichtdokument bei Vermietung – zeigt Energieeffizienz des Gebäudes, muss bei Besichtigung vorliegen.Weiterlesen → vorlegen – aber auch einen Sanierungsfahrplan bereitstellen, wenn das Gebäude energetisch schlecht bewertet ist. Das kostet zusätzlich 500–1.500 Euro, ist aber verpflichtend.
Häufiger Fehler: Viele Vermieter ignorieren, dass der Sanierungsfahrplan nicht nur informativ ist – er wird zur Grundlage für gerichtliche Streitigkeiten. Wenn ein Mieter Mietmängel geltend macht und du keinen Sanierungsfahrplan vorlegen kannst, wird es schwierig, deine Positionen zu verteidigen. Investiere in einen professionellen Energieberater (BAFA oder KfW-zertifiziert), nicht in günstige Online-Varianten.
Der Sanierungsfahrplan muss konkrete Maßnahmen mit Kosten und Zeitplänen enthalten – nicht nur vage Empfehlungen. Bis 2030 sollten alle Vermieter dieses Dokument für ihre Immobilien vorliegen haben.
Finanzierungshilfen nutzen: KfW und BAFA zahlen mit
Die gute Nachricht: Sanierungen sind nicht komplett aus eigener Tasche zu zahlen. Die KfW-Entwicklungsbank fördert energetische Sanierungen bis 50.000 Euro pro Wohneinheit, mit Zuschüssen von bis zu 40 % bei Erreichen der Effizienzklasse 40. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) zahlt zusätzlich bis 30 % für einzelne Maßnahmen wie Heizungsaustausch.
Zeitvorteil für Vermieter: Wer bis 2030 saniert, kann noch von den aktuellen Fördersätzen profitieren. Ab 2033 wird die Förderung voraussichtlich sinken, da der Druck auf nicht-sanierte Bestandsgebäude wächst. Eine Sanierung in 2026–2029
