Der Kauf einer Renditeimmobilie steht und fällt mit der Finanzierung. Zu viel Fremdkapital erhöht das Risiko, zu viel EigenkapitalEigene Mittel beim Immobilienkauf – mindestens 20% empfohlen, besser 30%.Weiterlesen → reduziert die Rendite. Die Kunst liegt in der richtigen Balance.
Wie viel Eigenkapital brauchst du?
Als Faustregel gilt: Mindestens 20 % Eigenkapital plus NotarPflicht beim Immobilienkauf – beurkundet den Kaufvertrag, kostet ca. 1,5% des Kaufpreises.Weiterlesen →, Grunderwerbsteuer, ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → – zusammen 8-12% des Kaufpreises zusätzlich.">KaufnebenkostenNotar, Grunderwerbsteuer, Makler – zusammen 8-12% des Kaufpreises zusätzlich.Weiterlesen →. Die Kaufnebenkosten (GrunderwerbsteuerSteuer beim Immobilienkauf: 3,5-6,5% je nach Bundesland – wichtiger Kostenfaktor.Weiterlesen → 3,5–6,5 %, Notar ca. 2 %, Makler bis 3,57 %) solltest du komplett aus Eigenkapital zahlen.
Beispiel Kaufpreis 300.000 €:
- Kaufnebenkosten (ca. 10 %): 30.000 €
- 20 % Eigenkapital vom Kaufpreis: 60.000 €
- Gesamt benötigtes Eigenkapital: 90.000 €
- Kredit: 240.000 €
Zinsen und Konditionen 2026
Die Zinsen für Immobilienfinanzierungen lagen Anfang 2026 bei ca. 3,5–4,5 % für 10-jährige Zinsbindung. Für Kapitalanleger (nicht Eigennutzer) sind die Konditionen oft etwas schlechter als für Eigennutzer. Vergleiche immer mehrere Angebote – Unterschiede von 0,5 % bedeuten bei 200.000 € Kredit ca. 1.000 €/Jahr Mehrkosten.
Was ist beim Vermietungskredit anders?
- Zinsen voll absetzbar: Alle Kreditzinsen (nicht Tilgung!) sind als Werbungskosten absetzbar
- Mieteinnahmen werden angerechnet: Banken rechnen Mieteinnahmen bei der Bonität ein – das hilft
- Längere Laufzeiten möglich: 20–30 Jahre Zinsbindung für Planungssicherheit
Tilgung: Wie viel ist sinnvoll?
Die Anfangstilgung bestimmt, wie schnell du schuldenfrei bist:
- 1 % Tilgung: ca. 35 Jahre bis Abbezahlung
- 2 % Tilgung: ca. 25 Jahre
- 3 % Tilgung: ca. 20 Jahre
Für Renditeimmobilien: Niedrigere Tilgung erhöht den monatlichen Cashflow (Mieteinnahmen - Kreditrate). Aber: Schulden müssen irgendwann zurückgezahlt werden.
Sondertilgung nutzen
Viele Kreditverträge erlauben jährliche Sondertilgungen (meist 5–10 % der Ursprungssumme). Nutze Einmaleinnahmen (ErbschaftErbe einer Immobilie – Erbschaftsteuer, Pflichten als Vermieter, Verkauf oder Behalten.Weiterlesen →, Bonuszahlungen) für Sondertilgungen – das spart Zinsen und verkürzt die Laufzeit.
Checkliste Immobilienfinanzierung
- Mindestens 20 % Eigenkapital + Nebenkosten aus Eigenkapital
- Mehrere Banken und Broker vergleichen (z.B. Dr. Klein, Interhyp)
- 10-jährige Zinsbindung als Minimum
- Sondertilgungsrecht vereinbaren
- Zinsanteil für Steuererklärung dokumentieren
Mehr: Rendite berechnen | Steuerliche AbschreibungSteuerliche AfA auf Gebäudewert – 2% p.a. bei normalen Wohngebäuden über 50 Jahre.Weiterlesen → nutzen
Fremdkapitalquote optimieren: Die 70-80-Regel für Vermieter
Banken vergeben Immobiliendarlehen in Deutschland typischerweise bis zu einer Beleihungsgrenze von 80 % des Verkehrswerts. Das bedeutet konkret: Bei einer Immobilie im Wert von 300.000 € können Sie maximal 240.000 € finanzieren. Doch nur weil es möglich ist, heißt das nicht, dass Sie diese Quote ausreizen sollten.
Die optimale Fremdkapitalquote für Vermietungsimmobilien liegt bei 70–75 %. Warum? Weil Sie damit folgende Vorteile sichern:
- Bessere Kreditkonditionen: Banken gewähren bessere Zinssätze bei niedrigeren Beleihungsquoten. Oft sparen Sie 0,3–0,5 % p.a. Zinsen ein.
- Puffer bei LeerstandPeriode ohne Mieter – kostet Einnahmen, birgt Risiken, sollte schnell behoben werden.Weiterlesen →: Mit 25–30 % Eigenkapital verkraften Sie 2–3 Monate Leerstand ohne finanzielle Engpässe.
- Kreditrisikoprämie reduzieren: Die Nebenkosten von rund 10 % fallen nicht unter die Beleihungsgrenze. Sie zahlen diese aus Eigenkapital – das senkt Ihr Ausfallrisiko aus Bankensicht erheblich.
Praktisches Beispiel: Bei 300.000 € Kaufpreis mit 75 % Fremdkapital finanzieren Sie 225.000 €. Mit 70 % sind es 210.000 €. Der Unterschied von 15.000 € Eigenkapital spart Ihnen beim Darlehen etwa 4.500–7.500 € Zinsen über die gesamte Laufzeit.
Darlehensarten für Vermietungsimmobilien: Annuitätendarlehen vs. Flexdarlehen
Bei der Wahl des Darlehenstyps entscheiden Sie über Ihre Planungssicherheit für die nächsten 10–30 Jahre. Die zwei Standardmodelle in Deutschland:
Annuitätendarlehen (klassisches Hypothekendarlehen): Sie zahlen monatlich einen gleichbleibenden Betrag (Annuität), der aus Zins und Tilgung besteht. Nach 10, 15 oder 20 Jahren folgt eine AnschlussfinanzierungNeue Zinsbindung nach Ablauf der ersten Kreditlaufzeit – rechtzeitig vergleichen und umschulden.Weiterlesen → zum dann geltenden Marktzinssatz. Für Vermieter ideal, weil die Rentabilität planbar bleibt und die Mieteinnahmen stabil gegen das Darlehen wirken.
Flexdarlehen/Wandeldarlehen: Kombinieren fixe Zinsbindung mit optionalen Umschuldungsmöglichkeiten. Interessant, wenn Sie flexibel bleiben möchten – etwa weil Sie die Immobilie mittelfristig verkaufen könnten. Aber: Die Gebühren für Umschuldungen betragen 0,5–2 % der Darlehenssumme.
Wichtig nach § 488 Abs. 1 BGB: Kredite für Vermietungsimmobilien unterliegen der Widerrufsrecht-Regelung. Banken müssen Ihnen vor Kreditabschluss ein Informationsblatt zur Verfügung stellen. Prüfen Sie dieses genau auf versteckte Gebühren.
Steuerliche Besonderheiten: Zinsabzug und Nebenkosten
Ein häufiger Anfängerfehler: Vermieter unterschätzen den Steuervorteil ihrer Finanzierung. Die gute Nachricht – alle Darlehenszinsen sind als Werbungskosten nach § 4 Abs. 3 EStG vollständig absetzbar. Das heißt: Sie reduzieren damit direkt Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Bei einem Darlehen von 225.000 € zu 3,5 % p.a. sparen Sie im ersten Jahr etwa 2.362 € Zinsen – diese mindern Ihre steuerpflichtigen Mieteinnahmen. Bei einem Steuersatz von 42 % entspricht das einer Steuerersparnis von circa 993 €.
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