Makler beauftragen beim Vermieten: Wann es sich lohnt und wann nicht

Das Bestellerprinzip seit 2020: Wer zahlt?

Seit Juni 2020 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip für Wohnungsmietverträge: Wer den ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → beauftragt, zahlt auch. Wenn du als Vermieter einen Makler beauftragst, zahlst du die Maklerprovision — nicht der Mieter. Das hat viele Vermieter dazu gebracht, die Maklerfrage neu zu bewerten.

Wie hoch ist die Maklerprovision?

Für Mietvermittlung gibt es keine gesetzliche Obergrenze mehr (nur für Kaufvermittlung gilt die Halbteilungsregelung). Typisch sind:

1–2 Monatskaltmieten inkl. MwSt. als Maklerprovision
Manche Makler verlangen eine Pauschale (200–600 €) für einfache Wohnungen
In gefragten Märkten: manchmal noch mehr

Beispiel: 900 € KaltmieteGrundmiete ohne Betriebskosten – wird für Mietpreisbremse und Mieterhöhung zugrunde gelegt.Weiterlesen →, 2 Monatsmieten Provision = 1.800 € + MwSt. = 2.142 €. Das geht von deiner Rendite ab.

Was macht ein Makler — und was bekommst du dafür?

Professionelles Exposé (Fotos, Text, Grundriss)
Einstellung auf Portalen (ImmobilienScout24, ImmoWelt, Immobilo)
Besichtigungen durchführen und koordinieren
Bewerber-Screening (SelbstauskunftFormular zur Mieterprüfung mit Einkommens- und Bonitätsangaben – rechtlich klar begrenzt.Weiterlesen →, SCHUFADeutsche Wirtschaftsauskunftei – SCHUFA-Selbstauskunft zeigt Bonität und Negativmerkmale des Mieters.Weiterlesen →)
Mietvertrag aufsetzen und beurkunden
Übergabe koordinieren

Wann lohnt sich ein Makler?

Du hast keine Zeit für Besichtigungen und Screening
Du wohnst weit vom Objekt entfernt
Der Wohnungsmarkt ist entspannt (längere Vermarktungszeit zu erwarten)
Die Wohnung ist schwer zu beschreiben/fotografieren
Du willst keine direkte Beziehung mit dem Mieter vor Einzug

Wann lohnt ein Makler NICHT?

Du bist in einer Großstadt mit starker Nachfrage — Wohnung vermietet sich von selbst
Du hast Zeit für Besichtigungen
Die Provision ist höher als der Nutzen (bei günstigen Wohnungen)
Du willst den Mieter selbst kennenlernen und auswählen
Du hast schon ein Netzwerk (Bekannte, Nachmieter-Empfehlung)

Selbstvermarktung: Was du für 0 € tun kannst

Mit einem Smartphone-Foto, einem guten Inserat-Text (ggf. KI-unterstützt) und einem kostenpflichtigen Basis-Inserat auf ImmobilienScout24 (ab ca. 49 €) oder Immowelt erreichst du in den meisten Städten hunderte Interessenten. In gefragten Lagen ist die Vermarktungszeit ohne Makler oft kürzer als 2 Wochen.

Hybridweg: Makler nur für die Vermarktung

Einige Makler bieten Teilleistungen an: Nur Exposé-Erstellung und Portaleinstellung, ohne Besichtigungen. Das kostet weniger (oft 300–500 €) und gibt dir trotzdem professionelle Vermarktungsunterstützung. Du übernimmst dann Besichtigungen und Auswahl selbst.

Checkliste: Makler richtig auswählen

Lokale Marktkenntnis (kennt er dein Stadtgebiet?)
Nachweisbare Referenzen in deiner Preisskala
Klarer Maklervertrag mit definierten Leistungen
Exklusiv- oder Offenauftrag? (Offenauftrag: mehrere Makler parallel beauftragen)
Vertragsklauseln: Wenn der Makler keinen Mieter findet, keine Provision

Makler vs. Eigeninitiative: Wann der Eigenaufwand zu hoch wird

Die Entscheidung für oder gegen einen Makler hängt stark von deiner persönlichen Situation ab. Viele Vermieter unterschätzen den tatsächlichen Zeitaufwand: Eine Mietwohnung selbst zu vermieten erfordert nicht nur Exposé-Erstellung und Besichtigungstermine, sondern auch intensive Bonitätsprüfungen nach § 557a BGB, Schutzmaßnahmen gegen Betrüger und die rechtssichere Dokumentation aller Unterlagen.

In angespannten Märkten wie München, Berlin oder Hamburg kann ein gutes Exposé mit professionellen Fotos den Unterschied zwischen 50 Bewerbern und 500 Bewerbern ausmachen. Makler verfügen hier über etablierte Netzwerke und wissen, wie Anzeigen für maximale Sichtbarkeit optimiert werden. Besonders bei komplexen Objekten – Altbauten mit DenkmalschutzBesonderer Schutzstatus für historische Gebäude – mit bis zu 9% AfA jährlich höchste Steuervorteile.Weiterlesen →, Wohnungen mit Sanierungsrückstau oder in gefragten innerstädtischen Lagen – zahlt sich professionelle Unterstützung oft aus.

Typische Eigenaufwand-Kosten: Professionelle Fotografie 300–800 Euro, qualifiziertes Exposé-Template oder Agentur 200–500 Euro
Zeitaufwand: 40–80 Stunden für Besichtigungen, Prüfungen und Verhandlungen bei realistischer Rechnung
Fehlerquoten: Falsche Bonitätsprüfungen oder unvollständige Mietverträge führen später zu Streitigkeiten

Maklerprovision kalkulieren: Die echte Kostenrechnung

Typische Provisionen für Mietvermittlung liegen bei 1,5 bis 2,5 Monatsmieten (brutto) plus Maklergebühr auf die erste Kaution. Bei einer 800-Euro-Wohnung zahlst du also zwischen 1.200 und 2.000 Euro Provision beim Abschluss – manchmal auch verteilt auf die ersten Mietmonate.

Die entscheidende Frage lautet: Wie schnell kannst du die Wohnung vermieten, und wie hoch ist die Mietausfallquote? Ein Makler vermietet deine Wohnung im Schnitt 2–4 Wochen schneller als Eigeninitiative. Bei jeder Woche LeerstandPeriode ohne Mieter – kostet Einnahmen, birgt Risiken, sollte schnell behoben werden.Weiterlesen → spricht bereits eine Miete von rund 185 Euro (800-Euro-Beispiel) für den Makler. Nach acht Wochen Zeitersparnis hat sich die Provision für viele Vermieter bereits gerechnet.

Zusätzlich kalkulierbar: Mieterauswahl. Ein seriös arbeitender Makler filtert Bewerber mit schlechter Bonität oder zweifelhaften Referenzen bereits vor der Besichtigung aus. Das reduziert dein Risiko für Mietzahlungsausfälle erheblich (statistisch sparen Vermieter hier 5–15 % der Mieteinnahmen).

Makler-Vergleich: Worauf du bei der Auswahl achtest

Nicht alle Makler sind gleich. Regional tätige Makler mit 10+ Jahren Erfahrung in deinem Kiez sind oft besser als große Franchise-Ketten mit jungen Maklern. Wichtige Prüfpunkte vor Beauftragung (§ 654 BGB):

Maklergebührenordnung schriftlich: Verlange eine klare Gebührenaufstellung. Versteckte Kosten für Fotos, Besichtigungsfahrten oder Dokumentation sind unzulässig.
Exklusiv vs. nicht-exklusiv: Exklusive Maklerafte kosten oft mehr, du erhältst aber garantierte Betreuung ohne Konkurrenz.
Erfolgsprovision vs. Tätigkeitsprovision: Achte darauf, dass du nur im Erfolgsfall zahlst – also bei abgeschlossenem MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen →, nicht bei bloß
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