Diese Frage hört man 2026 überall: "Ist das nicht alles zu teuer geworden?" Die ehrliche Antwort ist: Es kommt auf die Lage und die Strategie an. Hier ist die nüchterne Analyse.
Die Ausgangslage 2026
- Kaufpreise: In A-Städten gesunken (10-20% unter Hochpunkt 2022), in B/C-Städten stabiler
- Bauzinsen: 3-4% für 10 Jahre (historisch immer noch niedrig, aber höher als 2021)
- Mieten: Weiter steigend in fast allen Lagen (Wohnungsmangel)
- Förderungen: KfWKreditanstalt für Wiederaufbau – bietet günstige Kredite und Zuschüsse für energetische Sanierung.Weiterlesen →-Angebote für energieeffiziente Gebäude gut zugänglich
Wo Renditen noch stimmen
In A-Städten (München, Frankfurt) kaum noch über 2-3% Bruttomietrendite zu erzielen. Das rechnet sich nur noch mit starker Wertsteigerungserwartung oder steuerlichen Motiven.
In B- und C-Städten (Chemnitz, Magdeburg, Kassel, Erfurt) noch 5-8% Bruttomietrendite möglich. Wie in unserem Ratgeber B- und C-Städte als Investment gezeigt: hier liegt das echte Potenzial 2026.
Das Zinskosten-Problem
Bei 3,5% Zinssatz und 200.000 € Kredit: 7.000 € Zinsen im ersten Jahr. Bei 4% MietrenditeJahresmiete geteilt durch Kaufpreis – Ziel: mindestens 4% brutto für positive Rendite.Weiterlesen → auf 250.000 € Kaufpreis: 10.000 € Jahresmiete brutto. Nach Kosten bleiben kaum 2.000-3.000 € übrig. Positiver Cashflow ist in teuren Lagen kaum mehr möglich.
Wer sollte 2026 kaufen?
- Langfristige Investoren (10+ Jahre Horizont)
- Steuerzahler mit hohem Einkommen (AfAAbsetzung für Abnutzung: 2% des Gebäudewerts jährlich steuerlich absetzbar – großer Steuervorteil.Weiterlesen → wichtiger als Cashflow)
- Käufer mit viel EigenkapitalEigene Mittel beim Immobilienkauf – mindestens 20% empfohlen, besser 30%.Weiterlesen → (niedrige Zinslast)
- Käufer in B/C-Städten mit guter Rendite
Wer sollte abwarten?
- Käufer mit wenig Eigenkapital in teuren Lagen
- Kurzfristiger Horizont (unter 7 Jahre)
- Objekte mit negativem Cashflow ohne steuerliche Motivation
Fazit
Immobilien lohnen sich 2026 – aber selektiv. Die Zeiten "kaufe irgendwas und es wird gut" sind vorbei. Sorgfältige Analyse und Geduld bei der Objektwahl sind entscheidend.
Mehr: Rendite berechnen | 100% Finanzierung: Wann geht das?
Rendite vs. Inflation: Die Rechnung für 2026
Viele Vermieter rechnen noch mit den Renditen von 2015. Das ist gefährlich. Bei einer Kaufpreisrendite von 3,5-4,5% in B-Städten und Bauzinsen von 3,5% bleibt nach Nebenkosten, Instandhaltungsrücklagen (nach WertV ca. 1-1,5% der Kaufsumme jährlich) und Verwaltung praktisch nichts übrig. Die Mieterträge müssen also deutlich schneller wachsen als die Inflation, um echte Rendite zu generieren.
Konkrete Beispiel-Rechnung: Ein ETWEigentumswohnung – häufigste Form der Kapitalanlage-Immobilie für Privatanleger.Weiterlesen →, mehr Verwaltungsaufwand.">MehrfamilienhausGebäude mit mehreren Wohneinheiten – bessere Renditen als ETW, mehr Verwaltungsaufwand.Weiterlesen → für 800.000 Euro in Leipzig mit 4,2% Mietrendite bringt 33.600 Euro Bruttomieteinnahmen. Nach Nebenkosten (ca. 30% Kostenquote), Instandhaltung (10.000 Euro jährlich), ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → und NotarPflicht beim Immobilienkauf – beurkundet den Kaufvertrag, kostet ca. 1,5% des Kaufpreises.Weiterlesen → beim Kauf (8-10% Gesamtkosten) und Versicherung bleiben real weniger als 5.000 Euro Gewinn pro Jahr. Das sind 0,6% echte Eigenkapitalrendite – ohne Leverage durch Fremdkapital völlig unrentabel.
Deshalb ist 2026 die entscheidende Frage nicht „Soll ich kaufen?" sondern „Werde ich diese Immobilie in 15 Jahren 40-50% teurer verkaufen können?" In Städten mit Zuzug ja, in schrumpfenden Regionen eher nein.
Steuerliche Änderungen 2026: Eigenheimzulagenfall und Denkmalabschreibung
Die Eigenheimzulage ist seit 2006 weg, aber viele Altinvestoren vergessen, dass ihre Gebäudewertabschreibung (§ 7 Abs. 4 EStG) weiterläuft. Nach 50 Jahren ist Schluss. Wer 2006 gekauft hat, darf 2026 nicht mehr abschreiben – das kostet echtes Geld bei der Steuerlast.
Wichtiger: Für Denkmalimmobilien gibt es noch immer 9% jährliche AbschreibungSteuerliche AfA auf Gebäudewert – 2% p.a. bei normalen Wohngebäuden über 50 Jahre.Weiterlesen → (§ 7i EStG), aber nur in den ersten 8 Jahren. Das macht Denkmalimmobilien in Premium-Lagen wie Berlin-Mitte rechnerisch interessant, wenn:
- Die Sanierungskosten tatsächlich über 100.000 Euro liegen (nachweisen!)
- Ihr Gesamteinkommen es zulässt, die Verluste zu nutzen (keine Sperre nach § 2a EStG)
- Sie die Immo mindestens 10 Jahre halten
Anfängerfehler: Denkmalabschreibung + Fremdfinanzierung rechnen, ohne zu prüfen, ob die Miete die Zinsen deckt. Dann sitzt man auf illiquiden Verlusten.
Lage-Strategie 2026: Wo kaufen noch sinnvoll ist
Die B-Stadt-Strategie funktioniert 2026 besser als noch 2024. Während München und Berlin korrekt bewertet sind oder überbewertet, gibt es in Städten wie Nürnberg, Mannheim, Augsburg und Braunschweig noch echte Mietenanstiegspotenziale. Mietrenditen von 5-6% sind dort ohne größere Renovierungen möglich.
Kritische Prüfung vor Kauf:
- Ist die Demografie stabil oder wächst die Stadt? (Statistisches Bundesamt: Bevölkerungsprognose pro Kreis)
- Wie ist die Leerstandsquote? (Unter 3% in der Stadt oder Straße?)
- Wer sind die Mieter? Prekäre Zielgruppe = höheres Ausfallrisiko nach § 569 BGB
- Energiestandard: EH55 oder älter? Modernisierungen werden 2026 teurer durch Fachkräftemangel
Die goldene Regel: Kaufen Sie nur, wenn Sie die Immo vermietet selbst finanz
