München ist und bleibt Deutschlands Investitions-Platzhirsch. Die Preise sind hoch – aber die Nachfrage, Wertstabilität und Mietpreise auch. Wer hier kauft, kauft Qualität, nicht Rendite. Was das für Vermieter bedeutet, erklärt dieser Artikel.
Münchner Marktdaten 2026
- Kaufpreise Bestandswohnungen: 7.000–12.000 €/m²
- Neubau: 10.000–16.000 €/m², Premiumlagen bis 20.000 €/m²
- Kaltmieten: 18–25 €/m², Innenstadt bis 30 €/m²
- Leerstandsquote: unter 0,5 % – praktisch kein freier Markt
- Bruttomietrendite: 2,2–3,5 %
- 10-Jahres-Wertsteigerung: +120 %
Welche Strategie funktioniert in München?
Buy & Hold – Wertsteigerung als Primärziel
Die MietrenditeJahresmiete geteilt durch Kaufpreis – Ziel: mindestens 4% brutto für positive Rendite.Weiterlesen → allein rechtfertigt den Kaufpreis in München nicht. Das Kalkül ist: stabile Wertsteigerung von 4–6 % p.a. + moderate Mietrendite = Gesamtrendite 7–9 %.
Möblierte Kurzzeitvermietung an Expats
München hat ~100.000 Expats von Siemens, BMW, MAN, Allianz. Möblierte Wohnungen erzielen 25–40 €/m², Laufzeiten 3–24 Monate. Ideal für Innenstadt und Maxvorstadt.
Studentenvermietung nahe TUM/LMU
TU München + LMU = ~100.000 Studierende. WGWohngemeinschaft – einzelne Zimmer an mehrere Mieter vermieten, höhere Gesamtmiete möglich.Weiterlesen →-Zimmer in Maxvorstadt, Schwabing, Bogenhausen: 800–1.200 €/Monat kalt. Hohe Einzelrendite pro m².
Münchner Stadtteile im Vergleich
| Stadtteil | Kaufpreis/m² | Kaltmiete/m² | Bruttomietrendite |
|---|---|---|---|
| Maxvorstadt | 10.500 € | 23 € | 2,6 % |
| Schwabing | 9.800 € | 21 € | 2,6 % |
| Bogenhausen | 11.000 € | 24 € | 2,6 % |
| Pasing | 7.500 € | 18 € | 2,9 % |
| Riem | 7.000 € | 17 € | 2,9 % |
| Moosach | 6.800 € | 17 € | 3,0 % |
Typische Fehler beim Kauf in München
- Rendite ohne Wertsteigerung rechnen → Kauf erscheint unrentabel, obwohl Gesamtrendite stimmt
- Kaufnebenkosten unterschätzen: Bayern-GrunderwerbsteuerSteuer beim Immobilienkauf: 3,5-6,5% je nach Bundesland – wichtiger Kostenfaktor.Weiterlesen → 3,5 % + NotarPflicht beim Immobilienkauf – beurkundet den Kaufvertrag, kostet ca. 1,5% des Kaufpreises.Weiterlesen → + ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → = ca. 9–10 %
- Sanierungskosten ignorieren: Viele Altbauten haben hohen Modernisierungsbedarf
- Hausgeld-Rücklagen unterschätzen: Bei alten WEGs oft niedrig, dann teure Sonderumlage
Finanzierungsstrategie München
- Eigenkapital min. 20 % empfohlen – am besten 30–40 % wegen hoher Kaufpreise
- Tilgungsrate: Anfangsrate mindestens 2 % (lieber 3 %), Zinsbindung 15–20 Jahre
- KfW-Förderung prüfen: Energieeffizienz-Auflagen oft vorteilhaft bei München-Altbausanierung
Bayerische Immobilienmärkte: Vermieten in Augsburg | Wohnung kaufen in Berlin
Finanzierungsrisiken beim Münchner Wohnungskauf: Worauf Vermieter achten müssen
Die Renditen in München sind niedrig – das ist bekannt. Kritischer ist aber ein oft übersehenes Problem: Bei Kaufpreisen von 8.000–10.000 €/m² und Kaltmieten von 20 €/m² entsteht eine mathematische Enge, die Finanzierungsfehler teuer macht. Viele Vermieter kalkulieren zu optimistisch bei den Nebenkosten.
In München liegen die Nebenkosten durchschnittlich bei 3–4 €/m² monatlich – deutlich über dem Bundesschnitt. Eine 80-m²-Wohnung kostet also 240–320 €/Monat zusätzlich. Das reduziert die verfügbare Bruttomiete erheblich. Hinzu kommen typische Vermieter-Kosten:
- Leerstandsreserve: 5–8 % der Jahresmiete einplanen (Leerstandsquote unter 0,5 % bedeutet nicht, dass es nicht vorkommt)
- Instandhaltungsrücklage: Mindestens 1–1,5 €/m² monatlich zurücklegen (AltbauGebäude vor 1950 – charmant, aber oft Renovierungsbedarf und niedrigere Energieeffizienz.Weiterlesen → eher 1,5–2 €)
- Verwaltung: 80–150 € monatlich für professionelle Hausverwaltung
- Versicherung: 0,5–0,8 € pro m² und Monat
Ein praktisches Beispiel: 80-m²-Wohnung, Kaufpreis 800.000 €, KaltmieteGrundmiete ohne Betriebskosten – wird für Mietpreisbremse und Mieterhöhung zugrunde gelegt.Weiterlesen → 1.600 €. Nach Nebenkosten (300 €), LeerstandPeriode ohne Mieter – kostet Einnahmen, birgt Risiken, sollte schnell behoben werden.Weiterlesen → (130 €), Instandhaltung (120 €), Verwaltung (100 €) und Versicherung (40 €) bleiben 810 € zur Tilgung und Zinsdeckung übrig. Bei einem Darlehen von 600.000 € (75 %) reicht das kaum – die Kreditquote wird zum Risiko.
Praktischer Tipp: Nutzen Sie die Szenario-Analyse. Kalkulieren Sie nicht mit optimalen Mietpreisen, sondern mit dem unteren Bereich der Spanne. Bei München-NeubauErstbezug nach Oktober 2014 – Mietpreisbremse gilt nicht, höhere Mieten möglich.Weiterlesen → realistische 1.900–2.100 €/80m² ansetzen, nicht 2.300 €. Die Differenz nach 20 Jahren ist erheblich.
Mietrecht und Staffelmietverträge in München: Rechtssicher kalkulieren
München hat keine offiziellen Mietpreisbindungen wie Berlin, aber die Realität ist ähnlich: Vermieter müssen rational bleiben. Bei Neuvermietung oder MieterhöhungErhöhung der Miete auf ortsübliches Niveau – max. 20% in 3 Jahren, schriftlich mit Begründung.Weiterlesen → nach § 558 BGB (Erhöhung alle 15 Monate max. 20 % oder auf Vergleichsmietenniveau) ist München seit 2024 wieder straffer bewertet. Oberlandesgericht München orientiert sich an Gutachterausschuss-Daten, nicht an Makler-Angeboten.
Ein häufiger Fehler: Staffelmietverträge nach § 557a BGB. Viele Vermieter denken, damit könnten sie automatisch 50 €/m² pro Jahr erhöhen. Tatsächlich werden Staffeln vor Gericht oft angefochten, wenn die Gesamtmietentwicklung das ortsübliche Niveau deutlich überschreitet. Eine Staffel von 1.600 € auf 2.000 € über 4 Jahre kann bei 80 m² als unangemessen bewertet werden.
Rechtssicher rechnen:
- Staffeln maximal 2–3 % pro Jahr kalkulieren, nicht 5–7 %
- Ortsübliche VergleichsmieteOrtsübliche Durchschnittsmiete – Basis für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen → vor Vertragsabschluss durch Makler oder Gutachter bestätigen lassen (Kosten: 300–500 €, spart später Rechtsstreit)
- Regelsteigerung nach § 559 BGB (jährlich 1–2 % bei ModernisierungBauliche Verbesserungen – 8% der Kosten p.a. auf Mieter umlegbar, mit 3-Monats-Ankündigung.Weiterlesen →) ist sicherer als aggressive Staffeln
- Klausel zu Bet
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