Augsburg ist mehr als Münchens Vorort – die drittgrößte Stadt Bayerns hat ein eigenes wirtschaftliches Profil aus Maschinenbau, IT und Bildung. Wer hier kauft und vermietet, bekommt deutlich bessere Renditen als in der Landeshauptstadt, bei vergleichbarer Nachfragequalität.
Marktdaten Augsburg 2026
- Kaufpreise: 3.500–5.500 €/m², in Spitzenlagen (Innenstadt, Göggingen) bis 6.800 €/m²
- Kaltmieten: 11–15 €/m², Tendenz steigend (+3,8 % p.a.)
- Bevölkerung: ~304.000, kontinuierliches Wachstum durch München-Effekt
- Pendler nach München: >40.000 täglich (ICE-Verbindung: 28 Minuten)
- Leerstandsquote: ~1,2 %
Top-Lagen für Vermieter
Innenstadt und Jakobervorstadt
Historischer Kern, höchste Nachfrage, höchste Preise. Kleine Wohnungen (30–50 m²) für Singles und Berufseinsteiger besonders gefragt. Kaufpreise ab 4.500 €/m².
Göggingen
Beliebte südliche Wohnlage, Kurpark-Nähe, hohe Wohnqualität. Stabile Mieterschaft, wenig Fluktuation. Gut für Familieneinheiten (3–4 Zimmer).
Lechhausen
Günstigere Einstiegslage östlich der Innenstadt. Kaufpreise ab 2.900 €/m², Renditen oft über 5 %. Steigendes Interesse durch urbane Aufwertung.
Kriegshaber und Pfersee
Studentennahe Lagen (Uni Augsburg, Hochschule Augsburg mit ~20.000 Studierenden). WGWohngemeinschaft – einzelne Zimmer an mehrere Mieter vermieten, höhere Gesamtmiete möglich.Weiterlesen →-Wohnungen und Kleinstwohnungen sehr gefragt.
Der München-Effekt: Augsburg als Investitionslage
Viele Münchener Arbeitnehmer wohnen bewusst in Augsburg und pendeln. Das macht Augsburg zur attraktivsten Pendlerstadt Bayerns:
- Kaltmiete in München: 19–25 €/m²
- Kaltmiete in Augsburg: 11–15 €/m² → Ersparnis 40–50 %
- ICE-Verbindung: München Hbf – Augsburg Hbf in 28 Minuten
Renditerechnung: Lechhausen
| Kennzahl | Wert |
|---|---|
| Kaufpreis 60 m² | 195.000 € |
| Kaufnebenkosten (11 %) | 21.450 € |
| Gesamtinvestition | 216.450 € |
| Kaltmiete (11,50 €/m²) | 690 €/Monat |
| Bruttomietrendite | 3,83 % (Steigerung erwartet) |
Rechtliches: MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen → in Augsburg
- ☑ VergleichsmieteOrtsübliche Durchschnittsmiete – Basis für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen → begrenzt.">MietpreisbremseGesetz das Mieterhöhungen bei Neuvermietung auf max. 10% über ortsüblicher Vergleichsmiete begrenzt.Weiterlesen → gilt seit 2019 (Bayern, angespannte Märkte)
- ☑ Augsburger MietspiegelOffizielle Übersicht der ortsüblichen Mieten – Grundlage für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen → als Orientierung bei Neuvermietung
- ☑ IndexmieteMiete gekoppelt an Verbraucherpreisindex – automatische Anpassung an Inflation.Weiterlesen → zunehmend verbreitet – langfristig interessant für Vermieter
- ☑ ETWEigentumswohnung – häufigste Form der Kapitalanlage-Immobilie für Privatanleger.Weiterlesen →, mehr Verwaltungsaufwand.">MehrfamilienhausGebäude mit mehreren Wohneinheiten – bessere Renditen als ETW, mehr Verwaltungsaufwand.Weiterlesen →.">WEGWohnungseigentümergemeinschaft – Gemeinschaft aller Eigentümer in einem Mehrfamilienhaus.Weiterlesen →-Reform 2020: Einzelne Eigentümer können bauliche Maßnahmen leichter durchsetzen
Vermietungstipps für Augsburg
- ☑ Nähe zur S-Bahn/ICE als USP im Exposé betonen
- ☑ Pendler-Zielgruppe aktiv ansprechen (München-Nähe herausstellen)
- ☑ Möblierte Kurzzeitvermietung an Messe-Besucher (Augsburg Messe) prüfen
- ☑ EnergieausweisPflichtdokument bei Vermietung – zeigt Energieeffizienz des Gebäudes, muss bei Besichtigung vorliegen.Weiterlesen → aktuell halten – Sanierungsdruck durch EU-Gebäuderichtlinie
Mehr zu bayerischen Investitionslagen: Wohnung kaufen in München | Mietpreisbremse: Was Vermieter beachten müssen
Nebenkosten in Augsburg: Abrechnung nach § 1 und § 2 BetrKV
Augsburger Vermieter unterschätzen häufig die korrekte BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen → – Frist: 12 Monate nach Abrechnungszeitraum.">NebenkostenabrechnungJährliche Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten – Frist: 12 Monate nach Abrechnungszeitraum.Weiterlesen → – dabei ist sie eine der häufigsten Konfliktquellen. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) schreibt vor, welche Kosten umlagefähig sind. In Augsburg fallen besonders ins Gewicht:
- Heizkosten und Warmwasser: durchschnittlich 1,50–2,10 €/m² monatlich
- Grundsteuer B: stark abhängig vom Grundstückswert, typisch 0,40–0,70 €/m²
- Straßenreinigung: Stadt Augsburg verlangt ca. 25–35 € pro Grundstück/Jahr
- Hausmeister und Reinigung: nur bei Mehrfamilienhäusern ab 3 Einheiten
Häufiger Fehler: Maklergebühren oder Instandhaltungsrücklagen werden abgerechnet – das ist nicht zulässig. Auch Kosten für die Verwaltung selbst dürfen nicht auf Mieter umgelegt werden. Eine fehlerhafte Abrechnung kann zu Mietminderungen führen (§ 536 BGB). Tipp: Nutzen Sie spezialisierte Abrechnungssoftware oder arbeiten Sie mit einem Hausverwaltungsbüro zusammen. Die Kosten zahlen sich durch vermiedene Rechtsstreitigkeiten aus.
Makler oder Eigenvermarktung in Augsburg – Kostenrechnung 2026
Die Maklergebührverordnung (MaBV) regelt seit Dezember 2020, dass Käufer und Verkäufer die ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → teilen. Für Vermieter gilt das nicht – hier zahlt klassischerweise der Vermieter. Der Markt in Augsburg sieht aktuell so aus:
- Mit MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen →: 5–7 % der Jahresnettomiete zzgl. MwSt. (üblich 6 % netto)
- Ohne Makler: Eigenvermarktung spart diese Kosten, erfordert aber Zeit und Know-how
- Break-Even: Bei einer 70-m²-Wohnung à 12 €/m² = 840 €/Monat sparen Sie mit Eigenvermarktung etwa 505 € (netto) pro Vermietung
Die Realität in Augsburg: Der Markt ist nicht so angespannt wie in München. Wohnungsbesichtigungen finden innerhalb von 1–2 Wochen statt, nicht in 48 Stunden. Das bedeutet, Eigenvermarktung über Immobilienportale (immoscout24, immowelt, wohnung.one) funktioniert. Setzen Sie ein aussagekräftiges Exposé auf mit aktuellen Fotos, Energieausweis und Grundriss. Eine gewissenhafte Maklerbetreuung ist aber sinnvoll, wenn Sie zeitlich eingebunden sind oder die erste Vermietung machen.
Mieterhöhung nach § 558 BGB: Spielraum in Augsburg nutzen
Viele Augsburger Vermieter zögern bei Mieterhöhungen – doch die sind legal und notwendig. Das Gesetz erlaubt nach § 558 BGB eine Erhöhung um maximal 20 % innerhalb von 3 Jahren. Die Ortsübliche Vergleichsmiete ist hier entscheidend.
In Augsburg liegt diese bei 11–15 €/m² (je nach Lage). Wenn Sie eine Wohnung mit 10 €/m² vermieten, können Sie über 3 Jahre auf bis zu 12 €/m² erhöhen, ohne dass Mieter nach § 559 BGB widersprechen können – sofern die Erhöhung in der ortsüblichen Spanne bleibt.
Prozedur: Schriftliche Ankündigung min. 3 Monate vorher (§ 558 Abs. 3 B
