Treppenhausreinigung: Vermieter-Pflicht oder Mieter-Aufgabe?
Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, das gemeinschaftliche Eigentum — also auch das Treppenhaus — in einem ordentlichen Zustand zu halten. Diese Pflicht kann er auf die Mieter übertragen — per HausordnungRegeln für das Zusammenleben im Haus – nur wenn Teil des Mietvertrags rechtlich bindend.Weiterlesen → oder MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen →. Ohne explizite Übertragung bleibt die Reinigungspflicht beim Vermieter.
Übertragung auf Mieter: So geht es richtig
Die Übertragung der Treppenhausreinigung auf die Mieter muss ausdrücklich im Mietvertrag oder der Hausordnung stehen. Ein Hinweis wie "Die Mieter teilen die Reinigung des Treppenhauses im Wechsel auf" reicht. Ohne diese Regelung kann der Vermieter keinen Mieter zur Reinigung verpflichten.
Empfehlung: Erstelle einen konkreten Reinigungsplan mit Wochen-Zuteilung. Hänge ihn im Treppenhaus aus. Das vermeidet Streitigkeiten über "wer war dran".
Reinigungsplan Muster (4 Parteien)
| Woche | Zuständige Partei | Aufgaben |
|---|---|---|
| Woche 1 | EG links | Treppenhaus fegen, wischen, Briefkasten und Eingang |
| Woche 2 | EG rechts | Treppenhaus fegen, wischen, Kellergang |
| Woche 3 | OG links | Treppenhaus fegen, wischen, Briefkasten |
| Woche 4 | OG rechts | Treppenhaus fegen, wischen, Eingang und Klingelanlage |
Was gehört zur Treppenhausreinigung?
- Böden fegen und wischen
- Geländer und Handlauf abwischen
- Briefkästen außen abwischen
- Eingangsbereich und Vorhof (je nach Regelung)
- Fenster im Treppenhaus (seltener, z.B. monatlich)
- Türen und Klingelanlage reinigen
Was tun wenn Mieter nicht reinigen?
Wenn ein Mieter seiner vereinbarten Reinigungspflicht nicht nachkommt:
- Schriftliche Erinnerung: Freundlich, mit Frist
- Abmahnung: Wenn kein Erfolg — förmliche AbmahnungSchriftliche Verwarnung des Mieters bei Vertragsverstößen – Voraussetzung für spätere Kündigung.Weiterlesen → mit klarer Frist
- Beauftragung Reinigungsfirma auf Kosten des Mieters: Nach zwei erfolglosen Abmahnungen kannst du die Reinigung beauftragen und dem Mieter in Rechnung stellen (wenn Mietvertrag das vorsieht)
Achtung: Eine fristlose Kündigung wegen Treppenhausreinigung ist nur bei schwerem Vertragsbruch möglich — das ist sehr selten durchsetzbar. Nutze lieber die Kostenüberwälzung als Druckmittel.
Reinigungsfirma beauftragen: Die komfortablere Lösung
Wenn du viele Objekte hast oder Mieter-Konflikte mit der Reinigung vermeiden willst: Beauftrage eine professionelle Reinigungsfirma. Kosten: 80–150 €/Monat für ein ETWEigentumswohnung – häufigste Form der Kapitalanlage-Immobilie für Privatanleger.Weiterlesen →, mehr Verwaltungsaufwand.">MehrfamilienhausGebäude mit mehreren Wohneinheiten – bessere Renditen als ETW, mehr Verwaltungsaufwand.Weiterlesen → mit 4–6 Parteien. Diese Kosten sind umlagefähig als HausmeisterKümmert sich um laufende Aufgaben im Mietshaus – Kosten umlegbar als Betriebskosten.Weiterlesen →-/Reinigungskosten.
Vorteil: Du musst nicht koordinieren, keine Konflikte mit Mietern, professionelles Ergebnis. Nachteil: Kosten gehen über die Betriebskostenabrechnung — der Mieter zahlt indirekt mehr.
Reinigungsplan und Kosten in der Hausordnung festhalten
Eine wirksame Hausordnung braucht konkrete Details, nicht nur vage Formulierungen wie „das Treppenhaus ist sauberzuhalten". Das Amtsgericht München hat 2019 entschieden, dass zu unklare Regelungen ungültig sind und damit automatisch beim Vermieter bleiben (Az. 441 C 20624/18). Deshalb sollten Sie folgende Punkte schriftlich festlegen:
- Zeitplan: Wann wird gereinigt? (z.B. „jeden Freitag zwischen 10 und 14 Uhr") und von wem? Ein wöchentlicher Rhythmus ist Standard, bei hochfrequentierten Häusern kann täglich nötig sein
- Umfang: Welche Flächen gehören dazu? (Stufen, Podeste, Geländer, Fenster?) Eine Aufzählung verhindert später Streit
- Reinigungsmittel: Darf jeder nehmen, was er möchte, oder gibt es Vorgaben? Bei Natursteintreppen (Marmor, Granit) sind aggressive Reiniger oft tabu
- Kontrolle: Wer überprüft die Einhaltung und wie oft?
Wichtig: Wenn Sie die Reinigung auf Mieter übertragen, können Sie die Kosten nicht extra über die Nebenkosten (§ 556 Abs. 3 BGB) umlegen. Ausnahme: Sie beauftragen einen professionellen Reinigungsservice und berechnen die Kosten transparent als Nebenkosten — dann muss die Reinigung aber in der Hausordnung als „Fremdleistung" gekennzeichnet sein.
Mietminderung wegen mangelhafter Treppenhausreinigung
Viele Vermieter unterschätzen, dass Mieter die Miete mindern dürfen, wenn das Treppenhaus dauerhaft schmutzig ist. Das Landgericht Berlin hat 2020 eine MietminderungRecht des Mieters die Miete zu kürzen wenn die Wohnung Mängel hat – als Vermieter schnell reagieren.Weiterlesen → von 5 Prozent für zulässig befunden, weil das Treppenhaus nicht begehbar war (Az. 67 S 128/20). Die Rechtsprechung unterscheidet dabei:
- Vorübergehende Verschmutzung (einzelne Pfütze, Blätter nach Sturm): kein Grund für Minderung
- Regelmäßige Vernachlässigung (Treppen seit 3+ Wochen nicht gereinigt): 3-8 Prozent Minderung berechtigt
- Hygienische Probleme (Ungeziefer, Schimmel wegen Feuchte): bis zu 10 Prozent möglich
Der Trick für Vermieter: Dokumentieren Sie regelmäßig den Zustand mit Fotos. Wenn die Mieter bei zugeteilter Reinigungspflicht nicht sauber machen, können Sie damit eine Abmahnung rechtfertigen. Nach zwei schriftlichen Verwarnungen ist sogar eine Kündigung wegen Hausordnungsverletzung möglich (§ 573 Abs. 2 BGB).
Wer haftet bei Unfällen auf der Treppe?
Das ist die unterschätzte Haftungsfalle: Wenn jemand auf der verschmutzten oder rutschigen Treppe fällt und sich verletzt, droht Ihnen als Vermieter Schadensersatz — unabhängig davon, wer die Reinigung machen sollte. Nach § 823 Abs. 1 BGB haften Sie für Verletzungen in Ihrem Eigentum, wenn Sie Ihre Verkehrssicherungspflicht verletzt haben.
Das Landgericht Köln verurteilte einen Vermieter 2021 zur Zahlung von über 8.000 Euro, weil ein Mieter bei Schneefall auf der nicht geräumten Treppe ausrutschte (Az. 28 O 156/20). Auch wenn Sie die Reinigung auf Mieter übertragen: Im Winter sind Sie für Schneeräumung und Streudienste verantwortlich, nicht die Mieter. Ein prof
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