Dieser Artikel dient als allgemeiner Ratgeber und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Rechtsfragen empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.
Immer mehr Vermieter statten ihre Wohnungen mit Einbauküchen aus. Das erhöht die Attraktivität erheblich – bringt aber rechtliche Fragen mit sich, die im MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → klar geregelt sein sollten.
Ist der Vermieter für die Küche verantwortlich?
Gehört die MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen → – bei Beschädigung haften Mieter, bei Alter Abzug für Verschleiß möglich.">EinbaukücheKüche im Mietrecht – bei Beschädigung haften Mieter, bei Alter Abzug für Verschleiß möglich.Weiterlesen → zur Mietsache (im Mietvertrag aufgeführt), ist der Vermieter grundsätzlich für deren Instandhaltung zuständig. Das bedeutet:
- Defekte Geräte (Herd, Spülmaschine): Vermieter muss reparieren oder ersetzen
- Defekte Scharniere, kaputte Schubladen: Vermieter
- Schäden durch Mieter: Mieter haftet
Was gehört in den Mietvertrag?
Wichtige Regelungen zur Einbauküche im Vertrag:
- Genaue Auflistung der vorhandenen Geräte (Herd, Spüle, Kühlschrank, Spülmaschine)
- Zustand bei Übergabe (neu oder gebraucht)
- Wer ist für Reparaturen zuständig?
- Was passiert bei Auszug? (Küche verbleibt oder wird mitgenommen)
- Regelung zur Kleinstreparaturen (bis 100 €: Mieter trägt, darüber: Vermieter)
Mieter bringt eigene Küche mit
Will der Mieter eine eigene Küche einbauen, braucht er deine Zustimmung. Du kannst zustimmen, solltest aber regeln: Bei Auszug muss der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt werden (oder du übernimmst die mitgebrachte Küche zu einem vereinbarten Preis).
Mietaufschlag für Einbauküche
Eine hochwertige Einbauküche kann die Miete erhöhen. In der Praxis: 20–80 €/Monat Aufschlag je nach Qualität und Ausstattung. Das sollte im Mietvertrag explizit als Teil der Miete ausgewiesen sein.
Checkliste Einbauküche
- Küche im Mietvertrag detailliert beschreiben
- Übergabeprotokoll mit Fotos aller Geräte
- Zuständigkeit für Reparaturen klar regeln
- Verbleib der Küche bei Auszug festlegen
Mehr: Übergabeprotokoll richtig erstellen | Mietvertrag mit Küchen-Klausel
Abnutzung versus Verschleiß: Die kritische Grenze im Mietrecht
Ein häufiger Fehler von Vermietern ist die Verwechslung zwischen normaler Abnutzung und Verschleiß. Nach § 539 BGB muss der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Bei Einbauküchen bedeutet das: Verschlissene Arbeitsplatten nach 8–10 Jahren oder abgelöste Furniere sind normale Abnutzung – der Vermieter muss nicht zahlen.
Anders sieht es bei Schäden durch unsachgemäße Nutzung aus. Beispiele aus der Praxis:
- Fettablagerungen durch fehlende Dunstabzugsanlage = Mieterschaden
- Wasserschaden durch Spülmaschinen-Leck = Vermieter haftet (technisches Gerät)
- Kratzer und Dellen durch Umzug = Abnutzung, nicht erstattbar
Praktischer Tipp: Fotografieren Sie die Küche bei der Übergabe ausführlich. Ein Bestandsprotokoll nach § 550 Abs. 3 BGB ist keine Pflicht, aber im Streitfall Gold wert. Viele Gerichte fordern diesen Nachweis, wenn später Reparaturrechnungen geltend gemacht werden.
Mietvertragsklauseln zur Küche: Was wirksam ist und was nicht
Nicht jede Vereinbarung zur Einbauküche ist rechtsgültig. Das Landgericht Berlin hat 2019 festgestellt, dass pauschale Ausschlüsse von Reparaturpflichten unwirksam sind. Eine Klausel wie „Vermieter haftet nicht für Schäden an der Küche" ist rechtswidrig.
Wirksame Regelungen hingegen sind:
- Genaue Auflistung, welche Geräte zur Einbauküche gehören (Herd, Ofen, Spülmaschine, Dunstabzug)
- Definition der Übergabetechnik: „Küche wird als ‚gebraucht brauchbar' übergeben" – das schützt vor übertriebenen Gewährleistungsansprüchen
- Regelung zur Reinigung: „Mieter ist für regelmäßige Reinigung zuständig"
- Alternativen-Klausel: „Bei Defekten wird bei Geräten älter als 7 Jahre kein vollständiger Austausch, sondern Reparatur vorgenommen"
Wichtig: Klauseln wie „Mieter trägt alle Kosten für Reparaturen" sind nach § 556 Abs. 1 BGB unwirksam. Sie verstoßen gegen das Verbot der Abwälzung von Erhaltungsaufgaben.
Wertminderung und Kautionsfestlegung bei Übergabemängeln
Eine häufige Auseinandersetzung zwischen Mieter und Vermieter: Welchen Wert hat eine alte Einbauküche bei Mietende noch? Das ist für die Kautionsfestlegung entscheidend.
Nach aktuellem Rechtsprechungsstand gilt folgende Wertabschreibung:
- Jahr 1–2: 20 % Wertminderung pro Jahr
- Jahr 3–7: 15 % Wertminderung pro Jahr
- Ab Jahr 8: 5–10 % Wertminderung pro Jahr (Restwert oft unter 10 %)
Konkretbeispiel: Eine Küche mit Anschaffungswert von 4.000 Euro hat nach 5 Jahren einen Restwert von etwa 1.800–2.200 Euro. Sie können die Kaution also nicht um die vollen Reparaturkosten mindern, wenn die Küche älter ist.
Praktischer Hinweis
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