Das Badezimmer ist oft der erste Eindruck bei einer Besichtigung. Ein veraltetes Bad kann gute Mieter abschrecken und die erzielbare Miete drücken. Wann lohnt sich eine Renovierung – und was kostet sie?
Was kostet eine Bad-Renovierung?
Je nach Umfang und Größe:
- Basis-Renovierung (Fliesen streichen, neue Armaturen, neue Duschkabine): 2.000–5.000 €
- Moderate Renovierung (neue Fliesen, neues WC, neue Wanne/Dusche): 5.000–12.000 €
- Komplette Sanierung (alles raus, neu aufbauen, bodengleiche Dusche): 10.000–25.000 €
Was kann auf den Mieter umgelegt werden?
Wenn du das Bad im Zuge einer ModernisierungBauliche Verbesserungen – 8% der Kosten p.a. auf Mieter umlegbar, mit 3-Monats-Ankündigung.Weiterlesen → renovierst (nicht nur Instandhaltung), kannst du 8 % der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umlegen. Aber: Reine Schönheitsrenovierung ist keine Modernisierung. Eine bodengleiche Dusche statt Wanne kann als Wohnwertverbesserung gelten. Mehr: Modernisierungsumlage berechnen
Wann sollte das Bad renoviert werden?
Gute Zeitpunkte:
- Bei Mieterwechsel – Wohnung steht leer, kein laufendes Mietverhältnis stört
- Nach 20–30 Jahren – ästhetisch und technisch veraltet
- Wenn Schäden vorhanden sind (Schimmel, undichte Fugen, defekte Elektrik)
Trends 2026: Was Mieter erwarten
- Bodengleiche Dusche statt Badewanne (für Singles und Paare attraktiver)
- Helles Fliesen-Design (weiß/hellgrau)
- Moderne Handbrause mit Regendusche
- Ausreichend Licht (Deckenleuchte + Spiegelleuchte)
- Lüftung (Fenster oder Entlüfter – Schimmel ist Ausschlusskriterium)
Checkliste Bad-Renovierung
- Umfang festlegen (Basis, moderat, komplett?)
- Angebote von 3 Handwerkern einholen
- Modernisierungsankündigung an Mieter (wenn während Mietzeit)
- Kosten steuerlich einordnen (Erhaltung oder Herstellung?)
- Fotos vorher/nachher für Dokumentation
Mehr: Wohnung aufwerten | Kosten auf Mieter umlegen
Welche Bad-Renovierungen sind Vermieter-Pflicht – und welche freiwillig?
Das Badezimmer fällt unter die sogenannte „Erhaltung der Mietsache". Das bedeutet: Vermieter müssen das Bad in einem bewohnbaren Zustand halten. Nach § 535 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten.
Konkret sind diese Maßnahmen Vermieter-Pflicht:
- Defekte Wasserhähne, Rohre oder Dichtungen reparieren
- Undichte Fenster austauschen (führt zu Schimmelbildung)
- Funktionierende Toilette, Waschbecken und Dusche/Wanne bereitstellen
- Schäden durch Bausubstanz beheben (Risse im Putz, Feuchtigkeitsschäden)
Diese Maßnahmen sind hingegen freiwillig und dienen der Werterhaltung:
- Designmodernisierung (trendige Fliesen, neue Farben)
- Komfort-Upgrades (beheizbare Handtuchhalter, LED-Spiegel)
- Premium-Armaturen oder hochwertige Materialien
Tipp: Dokumentieren Sie den Zustand des Bads beim Mieterwechsel mit Fotos und ÜbergabeprotokollDokumentation des Wohnungszustands bei Ein- und Auszug – Pflicht für spätere Schadensansprüche.Weiterlesen →. So lassen sich später Schäden vom Mieter abgrenzen, für die dieser haftbar gemacht werden kann.
Bad-Renovierung als Modernisierung: MieterhöhungErhöhung der Miete auf ortsübliches Niveau – max. 20% in 3 Jahren, schriftlich mit Begründung.Weiterlesen → möglich nach § 559 BGB
Wer sein Bad über den bloßen Erhaltungsstandard hinaus modernisiert, darf die Miete anpassen – aber nicht beliebig. § 559 BGB erlaubt eine Mieterhöhung um maximal 8 % der Kosten pro Jahr, verteilt über den MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen →.
Beispiel: Eine Modernisierung kostet 10.000 €. Die zulässige jährliche Kostenmiete liegt bei 800 €. Wenn die aktuelle Miete 900 € beträgt, darf diese um maximal 72 € (8 % von 900 €) steigen.
Wichtig:
- Vorankündigung: Mieter müssen mindestens 3 Monate vorher schriftlich informiert werden (§ 559 Abs. 3 BGB)
- Kündigungsrecht des Mieters: Der Mieter kann innerhalb von 2 Monaten kündigen, wenn die Maßnahme die Lebensqualität wesentlich beeinträchtigt
- Mietminderung: Während der Bauphase können Mieter die Miete um 10–25 % mindern, je nach Dauer und Beeinträchtigung
Modernisierungen amortisieren sich oft schnell: Ein modernes Bad bei Neuvermietung mit +150–250 € monatlicher Mietsteigung ist realistisch – bei korrektem Ablauf vollkommen legal.
Häufige Fehler bei Bad-Renovierungen und wie Sie sie vermeiden
Viele Vermieter machen bei Bad-Sanierungen teure Anfängerfehler:
Fehler 1: Ohne Handwerker-Angebote kalkulieren
Realität: Ein gutes Bad kostet mehr als gedacht. Holen Sie mindestens 3 Kostenvoranschläge ein – die Preisunterschiede liegen oft bei 30–50 %. Achten Sie auf versteckte Kosten wie Entsorgung alter Materialien (+200–500 €) und notwendige Vorarbeiten (Schimmelbeseitigung, Wasserschadensanierung).
Fehler 2: Zu billig kalkulieren und dann abbrechen
Ein
