Schimmel in der Mietwohnung ist einer der häufigsten und heikelsten Streitpunkte zwischen Vermieter und Mieter. Beide Seiten schieben die Verantwortung gerne auf die andere. Die Rechtslage ist komplex — doch es gibt klare Regeln, wann wer zuständig ist.
Die Grundfrage: Woher kommt der Schimmel?
Die Frage nach der Ursache entscheidet über die Verantwortlichkeit:
- Bauliche Mängel → Vermieter haftet: Undichtes Dach, mangelhafte Wanddämmung, fehlerhafte Bautechnik, Wärmebrücken im Mauerwerk
- Falsches Lüften/Heizen → Mieter haftet: Zu wenig gelüftet, Möbel zu nah an Außenwänden, zu niedrig geheizt
In der Praxis ist die Ursache oft schwer zu bestimmen — und genau das führt zu Rechtsstreitigkeiten.
Wann muss der Vermieter handeln?
Der Vermieter ist zur Mangelbeseitigung verpflichtet, wenn der Schimmel durch bauliche Mängel verursacht wird. Typische Ursachen auf Vermieterseite:
- Wärmebrücken an Außenwänden (besonders bei Altbauten ohne Dämmung)
- Undichtigkeiten am Dach oder an Fenstern
- Feuchtigkeitseinbruch vom Keller
- Defekte Lüftungsanlage
- Zu wenig Beheizung durch bauliche Probleme (z.B. Heizkörper zu klein für Raumgröße)
Was Vermieter konkret tun müssen
Schritt 1: Ursache professionell klären
Beauftrage einen Sachverständigen oder einen Bausachverständigen, der die Ursache neutral begutachtet. Kosten: 300–800 €. Das schützt dich bei Gerichtsverfahren und zeigt dem Mieter, dass du die Sache ernst nimmst.
Schritt 2: Schimmel fachgerecht beseitigen
Schimmel darf nicht einfach übergestrichen werden — das tötet die Sporen nicht ab, er kommt zurück. Notwendige Schritte:
- Befallene Materialien fachgerecht entfernen (Tapete, ggf. Putz)
- Wand mit Antimykotikum behandeln
- Ursache beheben (Dämmung, Abdichtung, Wärmebrücke)
- Dann erst neu verputzen und tapezieren
Schritt 3: Präventiv handeln
In Altbauten mit bekannten Wärmebrücken: Informiere den Mieter schriftlich über richtiges Lüft- und Heizverhalten. Dokumentiere das. Das entlastet dich bei späteren Schimmelstreitigkeiten.
Was die MietminderungRecht des Mieters die Miete zu kürzen wenn die Wohnung Mängel hat – als Vermieter schnell reagieren.Weiterlesen → bei Schimmel bedeutet
Bei erheblichem Schimmelbefall kann der Mieter die Miete mindern — ohne Erlaubnis des Vermieters. Typische Minderungsquoten:
| Schimmelbefall | Typische Minderungsquote |
|---|---|
| Kleiner Fleck im Bad (< 0,5 m²) | 2–5% |
| Schimmel in einem Zimmer | 10–20% |
| Mehrere Zimmer betroffen | 20–50% |
| Unbewohnbarkeit | 100% |
Wenn der Mieter falsch lüftet: Was tun?
Wenn du nachweisen kannst, dass der Schimmel durch Fehlverhalten des Mieters entstand:
- Schriftliche AbmahnungSchriftliche Verwarnung des Mieters bei Vertragsverstößen – Voraussetzung für spätere Kündigung.Weiterlesen → mit Anleitung zum richtigen Lüften
- Schadensersatzforderung für Beseitigungskosten
- Im Wiederholungsfall: Kündigung (zumindest ordentlich)
Nachweis des Mieterverschuldens ist schwer — Temperaturmessgeräte in der Wohnung (mit Mietereinwilligung) können helfen, Lüftungsverhalten indirekt zu belegen.
Checkliste: Schimmelfall als Vermieter
- Mängelanzeige des Mieters entgegengenommen und schriftlich bestätigt
- Ursache durch Sachverständigen klären lassen
- Fachgerechte Beseitigung beauftragt
- Mieter über Lüften und Heizen informiert (schriftlich)
- Bauliche Mängel dauerhaft behoben
- Kosten dokumentiert (Steuererklärung: Erhaltungsaufwand)
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