Dieser Artikel stellt keine steuerliche Beratung dar. Für deine individuelle Steuersituation wende dich an einen Steuerberater oder das zuständige Finanzamt.
Photovoltaik auf dem Miethaus ist ökologisch sinnvoll und für Vermieter oft wirtschaftlich attraktiv. Seit dem Jahressteuergesetz 2022 (gültig ab 2023) hat sich die steuerliche Behandlung erheblich vereinfacht – aber es gibt Fallstricke, die du kennen musst.
Die Steuerbefreiung 2023: Was gilt?
Seit 2023 sind PV-Anlagen bis 30 kWp auf Einfamilienhäusern und Mietgebäuden vollständig einkommensteuerfrei (§ 3 Nr. 72 EStG):
- Gewinne aus Stromerzeugung und -verkauf → steuerfrei
- Keine Einnahmen mehr in der Anlage G anzugeben
- Gilt auch für Rückspeisung ins Netz (Einspeisevergütung)
- Grenze pro Steuerpflichtigen: 100 kWp (mehrere Objekte zusammengerechnet)
Was bedeutet das für Vermieter konkret?
- PV-Anlage auf dem Mietobjekt: Einnahmen steuerfrei, keine separate Gewinnermittlung nötig
- Kosten der PV-Anlage: Trotzdem als Werbungskosten bei Vermietung absetzbar – WENN Strom anteilig an Mieter geliefert wird
- Umsatzsteuer: Seit 2023 ist für kleine Anlagen (<= 30 kWp) der Kauf mit 0 % USt belegt
Umsatzsteuerliche Behandlung
| Situation | USt-Behandlung |
|---|---|
| Kauf PV-Anlage (<=30 kWp) ab 2023 | 0 % USt (kein Vorsteuerabzug nötig) |
| Einspeisung Überschuss ins Netz | 0 % USt als Kleinunternehmer |
| Stromlieferung an Mieter (Mieterstrom) | 19 % USt (Energielieferung) |
Mieterstrom-Modell: Komplexer, aber rentabler
Wenn du als Vermieter Strom direkt an Mieter verkaufst (statt nur einzuspeisen):
- Attraktiver Mieterstrompreis unter Netzpreis → Mieter profitieren, du auch
- Umsatzsteuer auf Stromlieferung: 19 %
- Gewerbliche Tätigkeit prüfen: Kann Gewerbesteuerpflicht auslösen
- Steuerliche Trennung von Vermietungseinnahmen notwendig
AfA auf PV-Anlage: Was kannst du abschreiben?
- AfA-Zeitraum: 20 Jahre (5 % p.a.)
- Anschaffungskosten: Anlage inkl. Montage, Wechselrichter, Batteriespeicher
- Aber: Seit 2023-Steuerbefreiung → Werbungskosten nur abziehbar, wenn kein steuerfreies Einkommen erzielt wird
- Komplexe Aufteilung bei Mischnutzung (Eigenstrombedarf + Einspeisung + Mieter)
Checkliste PV-Anlage für Vermieter
- ☑ Anlagengröße planen: Bis 30 kWp = volle Steuerbefreiung
- ☑ Mieterstrom-Modell mit Steuerberater abstimmen
- ☑ Netzeinspeisungsvertrag mit Versorger abschließen
- ☑ Förderung prüfen: KfWKreditanstalt für Wiederaufbau – bietet günstige Kredite und Zuschüsse für energetische Sanierung.Weiterlesen →-Kredit 270 für PV-Anlagen
- ☑ ETWEigentumswohnung – häufigste Form der Kapitalanlage-Immobilie für Privatanleger.Weiterlesen →, mehr Verwaltungsaufwand.">MehrfamilienhausGebäude mit mehreren Wohneinheiten – bessere Renditen als ETW, mehr Verwaltungsaufwand.Weiterlesen →.">WEGWohnungseigentümergemeinschaft – Gemeinschaft aller Eigentümer in einem Mehrfamilienhaus.Weiterlesen →: Beschluss für PV-Anlage auf Gemeinschaftseigentum einholen
Steuerstrategie: Werbungskosten-Übersicht | AfA-Optimierung
Umlage auf Mieter: Das MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen → gibt klare Grenzen vor
Eine zentrale Frage für Vermieter lautet: Kann ich die PV-Anlage auf die Miete umlegen? Die Antwort ist differenziert und hängt von der Ausgestaltung ab.
Nach § 559 BGB (Modernisierungsmieterhöhung) können Investitionen in Energieeinsparmaßnahmen auf die Miete umgelegt werden – allerdings maximal 8 % der Kosten pro Jahr (bei einer Modernisierungsumlage). Eine PV-Anlage für die Stromerzeugung kann unter diese Kategorie fallen, wenn sie primär der Energieeffizienz dient. Typisch sind hier jährliche Mieterhöhungen von 0,50 bis 1,20 Euro pro Quadratmeter für eine Anlage mit 5–8 kWp.
Achtung: Der § 559 Abs. 2 BGB verbietet Mieterhöhungen, wenn die Miete bereits in den oberen 20 % der ortsüblichen VergleichsmieteOrtsübliche Durchschnittsmiete – Basis für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen → liegt. Auch Härtefallregelungen (§ 559 Abs. 4 BGB) können greifen. Viele Vermieter unterschätzen hier das Widerspruchsrisiko. Empfehlung: Lasse die ortsübliche Vergleichsmiete vor der Ankündigung prüfen.
Eine Alternative: Direktverbrauchsmodelle, bei denen Mieter den PV-Strom direkt nutzen und dafür einen pauschalen Zuschlag zahlen (statt klassische MieterhöhungErhöhung der Miete auf ortsübliches Niveau – max. 20% in 3 Jahren, schriftlich mit Begründung.Weiterlesen →). Das ist mietrechtlich deutlich entspannter.
Abschreibung und Gewinnfreibetrag: Der Trick mit der Betriebsstätte
Viele Vermieter kennen das Problem: Die Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 72 EStG gilt für Anlagen bis 30 kWp – aber unter einer Bedingung, die oft übersehen wird.
Die Steuerbefreiung greift nur, wenn keine Betriebsstätte begründet wird. Wer eine PV-Anlage als eigenständiges Geschäftsfeld mit separater Buchhaltung, Rechnungslegung oder Gewinn-und-Verlust-Rechnung führt, verliert die Befreiung sofort. Das ist häufig bei Mehrfamilienhäusern der Fall, wenn die Anlage eine wirtschaftliche Eigenständigkeit hat.
Konkret bedeutet das: Ein Einfamilienhaus-Vermieter mit 8 kWp Anlage – komplett steuerfrei. Ein Mehrfamilienhaus-Vermieter mit 20 kWp Anlage und separater Gewinnverfolgung? Hier greift die Befreiung nicht. Der Gewinn unterliegt dann der Einkommensteuer. Die Anlage kann aber über 20 Jahre linear abgeschrieben werden, was die Steuerlast senkt.
Ein weiterer Fallstrick: Wer die PV-Anlage in eine Kapitalgesellschaft (GmbH, UG) einbringt, erhält gar keine Befreiung – dort gelten Körperschaftssteuer und Gewerbesteuer (ca. 30 % Gesamtbelastung).
Speichersysteme: Batterien kosten extra – steuerlich
Batteriespeicher machen PV-Anlagen wirtschaftlicher, aber die Steuer unterscheidet streng zwischen Generator und Speicher.
Die gute Nachricht: Speicher bis 30 kWh unterliegen seit 2024 ebenfalls der Steuerbefreiung (§ 3 Nr. 72 EStG). Praktisch heißt das: Anlage 8 kWp + Speicher 10 kWh = beide steuerfrei.
Aber Vorsicht bei größeren Systemen oder professionellen Setups: Ein Batteriespeicher mit 50 kWh Kapazität oder ein hybrides System mit separater Geschäftsführung kann zur Betriebsstätte führen. Dann wieder: volle Besteuerung des Gewinns plus Absch