Wohnriester (Eigenheimrente nach § 92a EStG) ist die staatliche Möglichkeit, Riester-Guthaben für eine selbst genutzte Immobilie einzusetzen. Für viele Eigennutzer ist das sinnvoll – für Vermieter gilt das nur eingeschränkt.
Was ist Wohnriester?
- Riester-Guthaben kann für Kauf oder Bau einer selbst genutzten Immobilie entnommen werden
- Mindestentnahme: 3.000 €, Entnahme in ganzen 100-€-Schritten
- Zulässig auch für: Tilgung eines Immobilienkredits, Genossenschaftsanteile
- Nicht zulässig für: Ferienwohnungen, Mietimmobilien
Riester-Zulagen: Die staatliche Förderung
| Zulage | Betrag |
|---|---|
| Grundzulage (pro Person) | 175 €/Jahr |
| Kinderzulage (bis 2008 geboren) | 185 €/Kind/Jahr |
| Kinderzulage (ab 2008 geboren) | 300 €/Kind/Jahr |
| Berufseinsteigerbonus (unter 25 Jahre) | 200 € einmalig |
Eigenbeitrag für volle Förderung: 4 % des Vorjahresbruttoeinkommens, mindestens 60 € und maximal 2.100 € abzüglich Zulagen.
Steuerlicher Zusatzvorteil: Sonderausgabenabzug
- Eigenbeiträge + Zulagen bis 2.100 € als Sonderausgaben absetzbar (§ 10a EStG)
- Finanzamt prüft: Ist Sonderausgabenabzug oder Zulage vorteilhafter?
- Günstigerprüfung automatisch
Wohnriester und Vermietung: Das Dilemma
Wer ein mit Wohnriester gefördertes Objekt vermietet, verliert die Förderung rückwirkend:
- Eigennutzung ist zwingende Voraussetzung
- Vermietung → Wohnförderkonto wird aufgelöst und versteuert
- Ausnahme: Temporäre Vermietung bei Berufsbedingt auswärtiger Tätigkeit (max. 5 Jahre)
Für Investoren: Wann Wohnriester trotzdem sinnvoll ist
- Selbstgenutzte Wohnung kaufen und später Mietimmobilien separat kaufen
- Riester-Guthaben für SondertilgungAußerplanmäßige Kreditrückzahlung – reduziert Zinskosten, im Vertrag vorab aushandeln.Weiterlesen → der Eigenheim-Hypothek nutzen → Zinsersparnis
- Durch Tilgung freigesetztes EigenkapitalEigene Mittel beim Immobilienkauf – mindestens 20% empfohlen, besser 30%.Weiterlesen → für Investitionsobjekte nutzen
Das Wohnförderkonto: Die nachgelagerte Besteuerung
Der entscheidende Nachteil von Wohnriester: Die Förderung wird nachgelagert besteuert. Im Rentenalter wird ein fiktives "Wohnförderkonto" mit 2 % p.a. verzinst und muss versteuert werden.
- Einmalbetrag (Renteneinritt): 30 % Rabatt auf Steuerlast
- Jährliche Rente: Volle Besteuerung des Jahresbetrags
- Lohnt sich wenn: Rentner-Steuersatz deutlich unter Erwerbstätigen-Steuersatz
Mehr zu Investitionsstrategien: Steuerstrategie Paare | Software für Vermieter
Wohnriester für Vermieter: Warum die Besteuerung zum Problem wird
Viele Vermieter übersehen einen entscheidenden Punkt: Wohnriester funktioniert nur für selbst genutzte Immobilien. Wer das Riester-Guthaben für ein ETWEigentumswohnung – häufigste Form der Kapitalanlage-Immobilie für Privatanleger.Weiterlesen →, mehr Verwaltungsaufwand.">MehrfamilienhausGebäude mit mehreren Wohneinheiten – bessere Renditen als ETW, mehr Verwaltungsaufwand.Weiterlesen → oder eine Mietimmobilie nutzen möchte, verstößt gegen § 92a Abs. 1 EStG. Die Konsequenz ist drastisch – das komplette Riester-Vermögen wird sofort steuerpflichtig und muss zu dem Einkommensteuersatz versteuert werden, der im Jahr der Zweckentfremdung gilt.
Praktisches Beispiel: Ein Vermieter entnimmt 50.000 Euro aus seinem Riester-Vertrag für ein Duplexhaus, nutzt selbst eine Hälfte und vermietet die andere. Das Finanzamt stuft dies als Verstoß gegen die Eigennutzungsvoraussetzung ein. Die gesamten Riester-Ersparnisse von beispielsweise 120.000 Euro werden zu seinem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert – bei Spitzensteuersatz sind das 42 Prozent, also 50.400 Euro Nachzahlung innerhalb weniger Wochen.
Besondere Vorsicht ist geboten, wenn Sie später die selbst genutzte Immobilie verkaufen und eine andere Liegenschaft kaufen wollen. Sie können nicht einfach Riester-Mittel für die neue Immobilie verwenden, solange die alte noch nicht vollständig abgezahlt ist – ein häufiger Fehler bei Vermögensumschichtungen.
Teileigentum und Genossenschaftsanteile: Die Grauzone für Vermieter
Während klassische Mietobjekte ausgeschlossen sind, erlaubt § 92a EStG ausdrücklich Genossenschaftsanteile. Hier lauert für Vermieter allerdings eine Falle: Die Genossenschaft muss die Selbstnutzung im Satzungssinne garantieren. Ein reiner EigennutzungSelbst in der Wohnung wohnen – steuerlich anders als Vermietung, andere Verkaufsregeln.Weiterlesen →.">KapitalanlageImmobilie zur Geldanlage mit Fokus auf Mietrendite und Wertsteigerung statt Eigennutzung.Weiterlesen →-Anteil ohne Selbstnutzungsrecht qualifiziert sich nicht für Wohnriester.
Praktisch bedeutet das: Sie erwerben über Riester zwar einen Genossenschaftsanteil, dürfen diesen aber nicht sofort oder dauerhaft vermieten. Manche Genossenschaften bieten eine sogenannte Nutzungszeit von mindestens 10 Jahren vor. Danach ist Vermietung theoretisch möglich – doch dann droht wieder die Besteuerung des gesamten Riester-Vermögens.
Ähnlich verhält es sich mit Teileigentum gemäß § 181 BGB. Wenn Sie zwei Wohnungen kaufen und eine selbst nutzen, während Sie die zweite vermieten, akzeptiert das Finanzamt diese Konstellation nur, solange Sie die vermietete Einheit nicht bewusst als Kapitalanlage strukturieren. Die Grenze ist fließend und führt regelmäßig zu Streitigkeiten mit der Finanzbehörde.
Tilgung von Immobilienkrediten: Chancen und Fallstricke
Weniger bekannt ist, dass Riester-Guthaben nicht nur für den Kauf, sondern auch zur Tilgung bestehender Immobilienkredite genutzt werden darf – allerdings nur für selbst genutztes Wohneigentum. Das eröffnet eine Alternative: Statt in ein neues Objekt zu investieren, können Sie damit einen Kredit schneller abbezahlen.
Das ist besonders interessant für Vermieter mit gemischten Portfolios. Wer beispielsweise ein Eigenheim finanziert und parallel Mietobjekte hält, kann Riester-Mittel gezielt für die Eigenheim-Tilgung einsetzen. Das spart Darlehenszinsen, während die Mietobjekte unberührt bleiben.
Wichtig: Die Entnahme muss schriftlich dem Kreditgeber und dem Finanzamt mitgeteilt werden. Viele Vermieter vergessen diese formale Dokumentation, was später zu Vorwürfen der verdeckten Vermögensverschiebung führt. Als Faustregel gilt: Jede Entnahme
