Immobilie geerbt: Was tun als neuer Vermieter?
Eine Immobilie zu erben ist zunächst ein bürokratisches Marathon. Besonders wenn sie vermietet ist, kommen viele Fragen auf einmal: Muss ich den MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → übernehmen? Wie hoch ist die Erbschaftssteuer? Was mache ich mit dem Mieter? Hier ist der strukturierte Guide.
Sofortmaßnahmen nach dem Erbfall
- Erbschein beantragen (beim Nachlassgericht — Antrag innerhalb 6 Wochen)
- Grundbuch prüfen lassen (Eintragung als neuer Eigentümer)
- Versicherungen informieren (Gebäudeversicherung auf neuen Eigentümer umschreiben)
- Mieter informieren (schriftlich, wer jetzt Vermieter ist)
- Steuerberater einschalten (Erbschaftssteuer, laufende Einkommensteuer)
Mietvertrag: Automatische Übernahme kraft Gesetz
§ 566 BGB: "Kauf bricht nicht Miete." Das gilt auch für Erbschaften. Der Mietvertrag läuft automatisch weiter — Sie treten als Erbe in die Vermieterposition ein. Sie müssen:
- Den Mietvertrag nicht neu abschließen
- Die bisherigen Konditionen einhalten
- Die Kaution übernehmen (von Erblasser oder direkt anfordern)
Mieter informieren: Pflicht und Form
Sie müssen den Mieter schriftlich informieren:
- Wer der neue Vermieter ist (Name, Anschrift)
- Neue Bankverbindung für Mietzahlungen
- Wie der neue Ansprechpartner bei Mängeln erreichbar ist
Keine Angst vor dem Gespräch — das ist ein Routinevorgang, den Mieter kennen.
Erbschaftssteuer auf Immobilien
Immobilien werden mit dem Verkehrswert bewertet. Die Erbschaftssteuer hängt von Verwandtschaftsgrad und Wert ab:
| Verwandtschaft | Freibetrag | Steuersatz |
|---|---|---|
| Ehepartner / eingetragene Lebenspartner | 500.000 € | 7-30 % |
| Kinder | 400.000 € | 7-30 % |
| Enkelkinder | 200.000 € | 7-30 % |
| Geschwister | 20.000 € | 15-43 % |
| Dritte / entfernte Verwandte | 20.000 € | 30-50 % |
Bewertung: Wie wird die Immobilie bewertet?
Das Finanzamt verwendet das Ertragswertverfahren (vermietete Immobilien) oder Vergleichswertverfahren. Tipp: Eine eigene Wertermittlung (Gutachter) kann den Wert oft niedriger ansetzen als das Finanzamt.
Laufende Einkommensteuer: Mieteinnahmen ab sofort
Ab dem Erbfall erzielen SIE die Mieteinnahmen und müssen sie versteuern. Das müssen Sie bei der nächsten Steuererklärung in der Anlage VSteuerformular für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – jährlich auszufüllen.Weiterlesen → angeben. Denken Sie an:
- Werbungskosten (Zinsen, AbschreibungSteuerliche AfA auf Gebäudewert – 2% p.a. bei normalen Wohngebäuden über 50 Jahre.Weiterlesen →, Reparaturen)
- AfA: Der Gebäudeanteil am Kaufpreis des Erblassers wird weiter abgeschrieben
- Steuerberater-Beratung für das erste Jahr unbedingt
Soll ich die Immobilie behalten oder verkaufen?
Diese Entscheidung hängt von mehreren Faktoren ab:
Behalten wenn:
- Gute Lage und langfristige Wertsteigerung erwartet
- Mieteinnahmen als Einkommensquelle willkommen
- Keine dringende Notwendigkeit des Erlöses
- Immobilie in gutem Zustand (kein Sanierungsfluss)
Verkaufen wenn:
- Schlechte Lage oder struktureller LeerstandPeriode ohne Mieter – kostet Einnahmen, birgt Risiken, sollte schnell behoben werden.Weiterlesen → droht
- Hoher Sanierungsbedarf den Sie nicht finanzieren können/wollen
- Erbschaftssteuer mangels Liquidität nicht bezahlbar
- Kein Interesse an Vermietung
Achtung: Spekulationsfrist
Die 10-Jahres-Spekulationsfrist10 Jahre Haltefrist – nach 10 Jahren ist der Verkaufsgewinn aus Mietimmobilien steuerfrei.Weiterlesen → gilt beim Erbe: Wenn der Erblasser die Immobilie länger als 10 Jahre besaß, können Sie steuerfrei verkaufen — ab dem ersten Tag. Wenn nicht: Verkaufsgewinn muss versteuert werden.
Eigenbedarf nach Erbschaft
Wenn Sie die Immobilie selbst nutzen wollen: EigenbedarfskündigungKündigung wenn Vermieter oder Familienangehörige selbst einziehen wollen – strenge Formvorschriften.Weiterlesen → ist möglich — aber nur unter den üblichen Voraussetzungen (§ 573 BGB). Das Erbe schafft kein Sonderrecht auf schnelle Kündigung.
Erbengemeinschaft: Das komplizierteste Szenario
Wenn mehrere Erben die Immobilie erben, entsteht eine Erbengemeinschaft. Alle Entscheidungen (Vermieter-Entscheidungen, Verkauf, Sanierung) müssen gemeinsam getroffen werden. Das führt oft zu Konflikten. Lösungen:
- Erbauseinandersetzung: Einer übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen aus
- Gemeinsame Verwaltung mit klaren Absprachen (schriftlich!)
- Teilungsversteigerung als letztes Mittel (erzielt oft niedrigere Preise)
Checkliste: Erste 3 Monate nach Erbschaft
- ☐ Erbschein beantragt
- ☐ Steuerberater eingeschaltet
- ☐ Mieter schriftlich informiert
- ☐ Versicherungen umgeschrieben
- ☐ Mietvertrag und Kaution übernommen
- ☐ Erbschaftssteuererklärung beim Finanzamt (Frist 3 Monate!)
- ☐ Entscheidung: Behalten oder verkaufen?
Fazit
Eine geerbte vermietete Immobilie ist keine Last, wenn man sie strukturiert angeht. Die ersten Wochen sind bürokratisch intensiv — aber mit einem guten Steuerberater und etwas Geduld kommt man in Routine. Langfristig kann das Erbe eine wertvolle Einkommensquelle sein.