Dieser Artikel dient als allgemeiner Ratgeber und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Rechtsfragen empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.
Du hast ein Eigenheim mit Einliegerwohnung und willst diese vermieten? Das ist eine attraktive Möglichkeit, Extraeinnahmen zu generieren. Aber es gibt steuerliche und rechtliche Besonderheiten.
Was ist eine Einliegerwohnung?
Eine Einliegerwohnung ist eine eigenständige Wohnung im selbst genutzten Eigenheim – mit eigener Küche, eigenem Bad, eigenem Eingang. Sie ist kleiner als die Hauptwohnung und rechtlich Teil des Hauses.
Steuerliche Besonderheiten
Mieteinnahmen aus der Einliegerwohnung sind steuerpflichtig (Anlage VSteuerformular für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – jährlich auszufüllen.Weiterlesen →). Du kannst anteilige Kosten absetzen: Wenn die Einliegerwohnung 20 % der Gesamtfläche ausmacht, kannst du 20 % aller Kosten absetzen (Zinsen, BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen →, Instandhaltung, anteilige AfAAbsetzung für Abnutzung: 2% des Gebäudewerts jährlich steuerlich absetzbar – großer Steuervorteil.Weiterlesen →).
Airbnb mit der Einliegerwohnung
Viele Eigenheimbesitzer vermieten die Einliegerwohnung kurzfristig. Das ist in den meisten Städten möglich – prüfe das Zweckentfremdungsrecht deiner Kommune. Da du selbst im Haus wohnst, gelten meist günstigere Regeln als bei reiner Investitionsvermietung.
Mietvertrag und Nähe zum Vermieter
Nähe schafft Spannung: Du teilst Garten, Zufahrt und manchmal Keller. Kläre das im MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen →: Nutzung von Gemeinschaftsflächen, Lärm, Gäste, Parkplätze. Wähle deinen Mieter besonders sorgfältig.
Mehr: Steuern als Vermieter | Richtigen Mieter finden
Steuervorteile bei der Einliegerwohnung
- AfA: Vermieteter Flächenanteil (z.B. 30 %) vollständig abschreibbar
- Zinsen: Anteilige Hypothekenzinsen als Werbungskosten
- Renovierungen: Kosten für die Einliegerwohnung voll absetzbar
- Hausgeld: Anteilig als Werbungskosten geltend machbar
Rechtliche Besonderheiten
Bei ETWEigentumswohnung – häufigste Form der Kapitalanlage-Immobilie für Privatanleger.Weiterlesen →, mehr Verwaltungsaufwand.">MehrfamilienhausGebäude mit mehreren Wohneinheiten – bessere Renditen als ETW, mehr Verwaltungsaufwand.Weiterlesen →.">WEGWohnungseigentümergemeinschaft – Gemeinschaft aller Eigentümer in einem Mehrfamilienhaus.Weiterlesen →: TeilungserklärungDokument das regelt was zu einer Eigentumswohnung gehört – muss vor Kauf geprüft werden.Weiterlesen → prüfen, ob UntervermietungWeitervermietung durch den Hauptmieter – braucht Erlaubnis des Vermieters.Weiterlesen → erlaubt. Bei Einfamilienhäusern grundsätzlich möglich, ggf. Baugenehmigung für Umbau einholen.
Checkliste Einliegerwohnung
☑ Separater Eingang vorhanden oder geplant
☑ Separate Zähler für Strom und Wasser installiert
☑ Steuerberater wegen anteiliger Abzüge konsultiert
☑ Spezieller Mietvertrag für Einliegerwohnung genutzt
☑ HausordnungRegeln für das Zusammenleben im Haus – nur wenn Teil des Mietvertrags rechtlich bindend.Weiterlesen → und Ruhezeiten klar vereinbart
Nebenkosten und Betriebskosten richtig umlegen
Ein häufiger Fehler: Vermieter behandeln die NebenkostenabrechnungJährliche Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten – Frist: 12 Monate nach Abrechnungszeitraum.Weiterlesen → bei Einliegerwohnungen zu lasch. Anders als bei separaten Mehrfamilienhäusern müssen Sie hier präzise dokumentieren, welche Kosten tatsächlich der Einliegerwohnung zuzuordnen sind.
Folgende Kosten können Sie anteilig umlagen (§ 2 BetrKV):
- Grundsteuer – nach Wohnfläche oder Raumzahl aufteilen
- Wasser und Abwasser – mit separaten Zählern nachweisen
- Heizung und Warmwasser – bei zentraler Anlage nach Heizkörpern/Quadratmetern
- Straßenreinigung und Müllabfuhr – nach Personenanzahl oder Wohnfläche
- Versicherungen – nach Wohnflächenanteil
Wichtig: Installieren Sie separate Zähler für Wasser, Wärme und Strom. Das spart Disputes und macht die Abrechnung transparent. Ohne separate Zähler dürfen Sie keine verbrauchsabhängigen Kosten umlegen – nur Fixkosten nach Wohnfläche.
Die durchschnittliche Wohnfläche einer Einliegerwohnung beträgt 50–80 Quadratmeter. Teilen Sie Ihre Betriebskosten realistisch auf: Eine 70-qm-Einliegerwohnung in einem 150-qm-Haus trägt rund 32 % der Gesamtkosten.
Mietvertrag für Einliegerwohnungen: Besondere Klauseln
Der Mietvertrag für die Einliegerwohnung sollte deutlich klarer strukturiert sein als für separate Wohnungen, weil Eigentümer und Mieter unter einem Dach leben.
Diese Punkte gehören in jeden Vertrag:
- Explizite Regelung der Lage und Größe (mit Grundriss attachieren)
- Klare Abgrenzung: Welche Bereiche sind Gemeinschaftseigentum? (Treppenhaus, Garten, Nebengebäude)
- Hausordnung mit Ruhezeiten – gerade bei engen Verhältnissen essenziell
- Regelung für Instandhaltungsarbeiten (Zugang zur Einliegerwohnung notwendig?)
- Klausel zu Nachbarschaftslärm und gegenseitiger Rücksichtnahme
Nach § 556 Abs. 3 BGB ist die Miete auch bei Einliegerwohnungen ortsüblich zu bestimmen. Nutzen Sie Mietspiegeldaten Ihrer Stadt – die Miete sollte 10–20 % unter vergleichbaren freistehenden Wohnungen liegen, da Sie den Vorteil des Eigenheimkontexts einpreisen.
Rechtlich gelten hier die gleichen Kündigungsfristen wie überall: § 573 BGB fordert eine vierwöchige Frist zum 15. oder Ende eines Kalendermonats. Achten Sie auf Widerrufsrecht bei möblierten Wohnungen.
Versicherung und Haftung: Besonderheiten bei Bewohnern im Haus
Mit einer Einliegerwohnung ändert sich Ihre Gebäudeversicherung. Teilen Sie Ihrer Versicherung mit, dass Sie eine vermietete Einheit haben – sonst droht im Schadensfall Kürzung der Leistung.
Versicherungsschutz prüfen:
- Erhöhte Brandlast durch zweiten Haushalt
- Wasserschäden durch separate Leitungen in der Einliegerwohnung
- Haftungsausschluss bei Vermietung in der Police
Fordern Sie vom Mieter eine Haftpflichtversicherung ein – mindestens
