Dieser Artikel dient als allgemeiner Ratgeber und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Rechtsfragen empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.
Die VergleichsmieteOrtsübliche Durchschnittsmiete – Basis für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen → begrenzt.">MietpreisbremseGesetz das Mieterhöhungen bei Neuvermietung auf max. 10% über ortsüblicher Vergleichsmiete begrenzt.Weiterlesen → ist seit 2015 in Kraft und gilt in rund 400 deutschen Städten und Gemeinden — darunter fast alle Großstädte. Als Vermieter musst du wissen, ob deine Immobilie betroffen ist, und was du bei Neuvermietung tun und lassen darfst.
Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) begrenzt die Miete bei Neuvermietungen. Die zulässige Miete darf maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen — in Gebieten, die von der jeweiligen Landesregierung als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen wurden.
Wo gilt die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse gilt in Gebieten, die von den Bundesländern per Rechtsverordnung ausgewiesen werden. In der Praxis betrifft das:
- Alle deutschen Großstädte (Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Köln, Stuttgart, Düsseldorf)
- Viele mittelgroße Städte mit Wohnungsnachfragedruck
- Beliebte Hochschulstädte (Heidelberg, Freiburg, Tübingen, Münster)
Ob deine Gemeinde betroffen ist, erfährst du auf der Website deines Bundeslands oder bei deiner Stadt/Gemeinde.
Was bedeutet "maximal 10% über Vergleichsmiete"?
Die Vergleichsmiete wird aus dem lokalen MietspiegelOffizielle Übersicht der ortsüblichen Mieten – Grundlage für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen → oder aus Vergleichswohnungen ermittelt. Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete für deine Wohnung bei 12 €/m², darfst du bei Neuvermietung maximal 13,20 €/m² verlangen (12 × 1,10).
Ausnahmen: Wann gilt die Mietpreisbremse nicht?
1. Neubauten (Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014)
Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals bezogen werden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Der Neubaumarkt soll nicht gebremst werden.
2. Umfassend modernisierte Wohnungen
Wenn du eine Wohnung umfassend modernisiert hast und die Modernisierungskosten mindestens einem Drittel des Neubauaufwands entsprechen, gilt auch hier keine Mietpreisbremse — für die erste Vermietung nach der ModernisierungBauliche Verbesserungen – 8% der Kosten p.a. auf Mieter umlegbar, mit 3-Monats-Ankündigung.Weiterlesen →.
3. Vormiete höher als Mietpreisbremse
Lag die Vormiete bereits über der Mietpreisbremsen-Grenze, darfst du diesen Betrag bei der Neuvermietung beibehalten — auch wenn er über 10% der Vergleichsmiete liegt. Du darfst aber nicht mehr verlangen als die Vormiete.
Qualifizierter Mietspiegel: Der wichtigste Schutz
In Städten mit qualifiziertem Mietspiegel müssen Vermieter diesen bei Mieterhöhungen heranziehen. Ein qualifizierter Mietspiegel ist anerkannter als ein einfacher Mietspiegel und hat mehr rechtliches Gewicht.
Auskunftspflicht des Vermieters
Seit 2020 müssen Vermieter in Mietpreisbremsen-Gebieten unaufgefordert Auskunft darüber geben, wie sie die verlangte Miete begründen — also welche der Ausnahmen sie in Anspruch nehmen. Das muss schriftlich oder elektronisch erfolgen, bevor der MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → unterschrieben wird.
Was passiert bei Verstößen?
Wenn du zu viel Miete verlangst, kann der Mieter:
- Die Miete auf den zulässigen Betrag absenken (Rügerecht)
- Zu viel gezahlte Miete zurückfordern (rückwirkend ab Rügedatum)
- Eine Mieterrechtsorganisation einschalten
Wichtig: Ohne Rüge des Mieters passiert zunächst nichts. Erst wenn der Mieter aktiv wird, entstehen Konsequenzen.
Checkliste für Vermieter bei Neuvermietung
- Gilt Mietpreisbremse in meiner Gemeinde? (Website des Landes prüfen)
- Vergleichsmiete aus Mietspiegel ermittelt?
- Zulässige Miete berechnet (Vergleichsmiete + max. 10%)?
- Ausnahme prüfen: NeubauErstbezug nach Oktober 2014 – Mietpreisbremse gilt nicht, höhere Mieten möglich.Weiterlesen →, Modernisierung oder hohe Vormiete?
- Auskunftspflicht erfüllt (schriftliche Begründung der Miethöhe)?
- Mietvertrag entsprechend formuliert?