Die meisten Käufer nehmen das erste Kreditangebot der Hausbank. Dabei lässt sich erheblich verhandeln – und sparen.
Was ist verhandelbar beim Immobilienkredit?
- Zinssatz: Immer mehrere Angebote einholen (Interhyp, Dr. Klein, ING, lokale Banken). Unterschiede von 0,3–0,8 % sind normal und machen bei 200.000 € viele tausend Euro aus.
- Tilgungssatz: Flexibel wählbar, oft 1–5 %. Anfangstilgung wählen die zu deinem Cashflow passt.
- Sondertilgungsrecht: 5–10 % pro Jahr unbedingt vereinbaren.
- Zinsbindung: 10, 15, 20 Jahre – je länger, desto sicherer (aber teurer). Bei Vermietung: 10–15 Jahre als Basis.
Mieteinnahmen werden angerechnet
Bei Kapitalanlagefinanzierung rechnen Banken Mieteinnahmen bei der Bonität an – das ist ein Vorteil. Typisch: 70–80 % der KaltmieteGrundmiete ohne Betriebskosten – wird für Mietpreisbremse und Mieterhöhung zugrunde gelegt.Weiterlesen → wird als Einnahme angerechnet (Leerstandsabzug).
Eigenkapital optimieren
Je mehr EigenkapitalEigene Mittel beim Immobilienkauf – mindestens 20% empfohlen, besser 30%.Weiterlesen →, desto besser die Zinsen. Ab 30 % Eigenkapital gibt es bei den meisten Banken die besten Konditionen. Unter 20 % Eigenkapital wird es teurer und schwieriger.
Checkliste Kreditverhandlung
- Mindestens 3 Angebote einholen
- Broker (Interhyp, Dr. Klein) nutzen – kostenlos für dich
- Sondertilgungsrecht vereinbaren
- Zinsbindung passend zur Anlagehorizont wählen
Mehr: Immobilienfinanzierung Grundlagen
Kreditrahmen für Mietimmobilien berechnen
| Kaufpreis | Eigenkapital 20% | Kreditbetrag | Rate (25J, 4%) |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 40.000 € | 160.000 € | ca. 843 € |
| 300.000 € | 60.000 € | 240.000 € | ca. 1.264 € |
| 500.000 € | 100.000 € | 400.000 € | ca. 2.107 € |
Was Banken bei Mietimmobilien prüfen
- Eigenkapital (min. 20 %, besser 25–30 %)
- Nachhaltige Mieteinnahmen (MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → oder Kalkulation)
- Lage und Zustand (Beleihungswert)
- Eigenes Einkommen abseits der Miete
- SCHUFA-Score des Kreditnehmers
Tipps für bessere Konditionen
- Mindestens 3 Banken vergleichen
- KfW-Programme prüfen (KfWKreditanstalt für Wiederaufbau – bietet günstige Kredite und Zuschüsse für energetische Sanierung.Weiterlesen → 261, 297)
- Sondertilgungsrecht verhandeln (min. 5 % p.a.)
- Zinsbindung: 15–20 Jahre bei aktuellen Zinsen sichern
Bereitstellungszinsen und Abruffristen: Die versteckte Kostenfalle
Ein oft übersehener Verhandlungspunkt sind die Bereitstellungszinsen. Viele Banken berechnen bereits während der Bauphase oder ModernisierungBauliche Verbesserungen – 8% der Kosten p.a. auf Mieter umlegbar, mit 3-Monats-Ankündigung.Weiterlesen → Zinsen für das bereitgestellte Kapital – selbst wenn du es noch nicht abgerufen hast. Die Sätze liegen typischerweise bei 0,25–0,5 % über dem vereinbarten Sollzins und können sich schnell zu mehreren hundert Euro monatlich addieren.
Entscheidend ist die Abruffrist: Standardmäßig räumen Banken 6–12 Monate ein. Für Mietimmobilien mit längeren Sanierungsphasen solltest du mindestens 18–24 Monate verhandeln. Jeder zusätzliche Monat ohne Bereitstellungszinsen spart echtes Geld. Eine konkrete Forderung könnte lauten: „Bereitstellungszinsen erst ab dem 19. Monat" oder „kostenlose Abruffrist von 24 Monaten". Manche Direktbanken gewähren dies bereits standardmäßig.
Tipp aus der Praxis: Frag deine Bank nach der tilgungsfreien Anlaufzeit. Bei Immobilien im Umbau ist es sinnvoll, erst nach Fertigstellung mit der Tilgung zu beginnen – das entlastet den Cashflow in der kritischen Startphase erheblich.
Grundschuld und Sicherheitsleistung verhandeln
Beim Immobilienkredit wird eine Grundschuld (§ 1191 BGB) ins GrundbuchAmtliches Register aller Grundstücke und deren Eigentümer – vor dem Kauf unbedingt einsehen.Weiterlesen → eingetragen. Die Bank verlangt hier oft 110–130 % der Kreditsumme als Sicherheit – als Puffer für Wertverluste. Bei 300.000 € Kredit bedeutet das eine Grundschuld von bis zu 390.000 €.
Verhandelbar ist der Sicherheitsquote: Mit guter Bonität, hohem Eigenkapitalquote und in stabilen Märkten lässt sich oft eine Grundschuld in Höhe von 100–110 % durchsetzen. Das spart beim späteren Verkauf Gebühren und macht Umschuldungen flexibler. Dokumentiere deine Verhandlung schriftlich – die Quote sollte im Kreditvertrag explizit stehen.
Ein weiterer Punkt: Frag nach den Grundbuchgebühren (§ 17 GNotKG). Diese betragen etwa 0,2 % der Grundschuld und werden von der Bank oft pauschal geschätzt – häufig zu hoch. Eine genaue Kalkulation mit dem NotarPflicht beim Immobilienkauf – beurkundet den Kaufvertrag, kostet ca. 1,5% des Kaufpreises.Weiterlesen → kann hier 200–500 € sparen.
Wechseloptionen und AnschlussfinanzierungNeue Zinsbindung nach Ablauf der ersten Kreditlaufzeit – rechtzeitig vergleichen und umschulden.Weiterlesen → früh sichern
Die meisten Kreditverträge haben eine Zinsbindung von 5–20 Jahren. Danach läuft es bei vielen Banken automatisch zu aktuellen Konditionen – die könnten deutlich ungünstiger ausfallen. Setze schriftlich fest, dass du mindestens 3 Monate vor Ablauf ein verbindliches Angebot für die Anschlussfinanzierung erhältst. Das ist dein Druckmittel gegen die Bank – mit diesem Angebot kannst du konkurrenzieren.
Besser noch: Verhandle ein Zinsanpassungsrecht nach § 489 BGB. In manchen Verträgen ist vereinbart, dass du nach 10 Jahren aus dem Kredit aussteigen kannst, ohne Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Das gibt dir maximale Flexibilität in unsicheren Zinszeiten und ist bei mehrjährigen stabilen Phasen ein enormer Vorteil.
Praktischer Fehler: Unterschreib keine „Prolongationsvereinbarung" ohne genaue Prüfung – diese binden dich automatisch zu neuen Konditionen und machen Wechsel schwierig.
