Dieser Artikel stellt keine steuerliche Beratung dar. Für deine individuelle Steuersituation wende dich an einen Steuerberater oder das zuständige Finanzamt.
Wohnungskredit als Vermieter: So finanzieren Sie richtig
Ob Kauf der ersten Mietwohnung oder Erweiterung des Portfolios – der richtige Wohnungskredit ist entscheidend für Ihre Rendite. Als Vermieter profitieren Sie von steuerlichen Vorteilen, die Eigennutzer nicht haben: Zinsen sind als Werbungskosten absetzbar.
Welche Kreditarten eignen sich für Vermieter?
- Annuitätendarlehen: Feste monatliche Rate, planbare Kosten – ideal für Einsteiger
- Variables Darlehen: Zinssatz an Markt gebunden – Risiko, aber auch Chance bei fallenden Zinsen
- KfW-Darlehen: Staatlich gefördert, günstige Konditionen für energieeffiziente Objekte
- Endfälliges Darlehen: Nur Zinsen zahlen, Tilgung am Ende – bei Vermietung steuerlich interessant
Aktuelle Zinsen (2026)
| Laufzeit | Zinsen ca. | Monatliche Rate (200k) |
|---|---|---|
| 10 Jahre | 3,5–4,2 % | ca. 1.050–1.100 € |
| 15 Jahre | 3,7–4,4 % | ca. 1.100–1.150 € |
| 20 Jahre | 3,9–4,6 % | ca. 1.150–1.200 € |
Wieviel EigenkapitalEigene Mittel beim Immobilienkauf – mindestens 20% empfohlen, besser 30%.Weiterlesen → brauche ich?
Banken verlangen bei Mietobjekten in der Regel 20–30 % Eigenkapital, manchmal mehr als bei EigennutzungSelbst in der Wohnung wohnen – steuerlich anders als Vermietung, andere Verkaufsregeln.Weiterlesen →. Zusätzlich sollten NotarPflicht beim Immobilienkauf – beurkundet den Kaufvertrag, kostet ca. 1,5% des Kaufpreises.Weiterlesen →, Grunderwerbsteuer, ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → – zusammen 8-12% des Kaufpreises zusätzlich.">KaufnebenkostenNotar, Grunderwerbsteuer, Makler – zusammen 8-12% des Kaufpreises zusätzlich.Weiterlesen → (3,5–6,5 % GrunderwerbsteuerSteuer beim Immobilienkauf: 3,5-6,5% je nach Bundesland – wichtiger Kostenfaktor.Weiterlesen → + Notar + Makler) aus eigenen Mitteln gedeckt sein.
Rendite vs. Finanzierungskosten
Prüfen Sie immer: Ist die Bruttomietrendite (Jahreskaltmiete / Kaufpreis) höher als Ihre Finanzierungskosten? Faustformel: Bei 4 % Zinsen sollte die Bruttomietrendite mindestens 5–6 % betragen.
Checkliste: Wohnungskredit für Vermieter
☑ Mindestens 3 Banken / Vermittler verglichen
☑ KfWKreditanstalt für Wiederaufbau – bietet günstige Kredite und Zuschüsse für energetische Sanierung.Weiterlesen →-Förderprogramme geprüft (z. B. KfW 261, 297)
☑ Zinsbindung passend zur Investitionsstrategie gewählt
☑ Sondertilgungsoptionen vereinbart (mindestens 5 % p.a.)
☑ Eigenkapital von min. 20 % gesichert
☑ Steuerlichen Vorteil (Zinsen als Werbungskosten) beim Steuerberater besprochen
Wohnungskredit für Vermieter: Zinsen richtig als Werbungskosten absetzen
Der entscheidende Vorteil für Vermieter liegt in der steuerlichen Behandlung der Kreditkosten. Nach § 4h EStG sind Darlehenszinsen vollständig als Werbungskosten absetzbar – nicht nur die Zinsen, sondern auch Maklergebühren, Notarkosten und Grunderwerbsteuer können über mehrere Jahre geltend gemacht werden. Dies reduziert die zu versteuernde Einkünfte erheblich.
Ein praktisches Beispiel: Bei einem Immobilienkauf für 250.000 Euro mit einem Darlehen von 200.000 Euro zu 3,5 Prozent Zinsen zahlen Sie im ersten Jahr etwa 7.000 Euro Zinsen. Diese 7.000 Euro mindern Ihre steuerpflichtigen Mieteinnahmen direkt – bei einem Steuersatz von 42 Prozent spart ein Vermieter damit 2.940 Euro Steuern jährlich. Über 20 Jahre Kreditlaufzeit amortisiert sich dieser Steuervorteil erheblich.
Häufiger Fehler: Viele Vermieter vermischen private und gewerbliche Kredite. Achten Sie darauf, dass der Kredit zweckgebunden für die vermietete Immobilie ist. Ein Darlehen für den Hauskauf der Eigentumswohnung zur Vermietung ist absetzbar; ein Kredit für Renovierungen der Eigennutzerwohnung nicht. Dokumentieren Sie die Verwendung genau – Ihre Bank stellt hierzu ohnehin eine Bestätigung aus.
Wohnungskredit-Konditionen vergleichen: Maklergebühren und Nebenkosten nicht vergessen
Bei der Ermittlung der wahren Kreditkosten übersehen Vermieter oft die Nebenkosten. Neben dem effektiven Jahreszins (eAPR) sollten Sie diese Posten konkret kalkulieren:
- Gewährleistungsprovision der Bank: 1–3 Prozent der Darlehenssumme (nicht immer enthalten)
- Kreditvermittlung: 0,2–1 Prozent, oft durch Makler oder Vermittler
- Immobilienbewertung: 400–800 Euro für die Wertermittlung
- Makler beim Immobilienkauf: 3–7,14 Prozent (inzwischen oft aufgeteilt)
- Grunderwerbsteuer: 3,5–6,5 Prozent je Bundesland
Diese Kosten sind oft nicht im beworbenen Zinssatz enthalten. Ein Kredit mit 2,8 Prozent Nominal-, aber verstecken 2 Prozent Provisionskosten wird teurer als ein Angebot mit 3,2 Prozent Gesamtkalkulation. Fordern Sie von Banken immer ein vollständiges Kreditangebot nach § 489 BGB an – darin müssen alle Kosten transparent aufgelistet sein.
Aktuelle Zinsen für Wohnungskredite: Spannbreite und Sicherung optimal nutzen
Die Konditionen unterscheiden sich stark nach Bonität, Beleihungsquote und Laufzeit. Im aktuellen Marktumfeld (2024) liegen die Zinsen für Vermieter-Darlehen bei:
- 10-Jahres-Festzins: 2,8–3,8 Prozent (je nach Kreditqualität)
- 20-Jahres-Festzins: 3,1–4,2 Prozent
- Variabler Zinssatz: EURIBOR + 1,5–2,5 Prozent Marge
Vermieter mit mehreren Objekten verhandeln oft bessere Zinsen als Eigennutzer – nutzen Sie dies. Ein Beleihungsauslauf (LTV) unter 60 Prozent bringt typisch 0,3
