Wohnung aufteilen und mehrere Einheiten vermieten
Eine große Wohnung in zwei oder drei kleinere Einheiten zu unterteilen ist eine der effektivsten Methoden, die MietrenditeJahresmiete geteilt durch Kaufpreis – Ziel: mindestens 4% brutto für positive Rendite.Weiterlesen → einer Immobilie zu steigern. Statt 1.200 Euro für eine 120-qm-Wohnung können zwei 60-qm-Einheiten je 800 Euro erzielen — also 1.600 Euro gesamt. Doch die Aufteilung erfordert Planung, Genehmigungen und Investitionen.
Wann lohnt sich die Aufteilung?
Die Aufteilung lohnt sich besonders wenn:
- Die Wohnung groß genug ist (ab ca. 80-100 qm)
- Die Grundrissstruktur eine sinnvolle Teilung erlaubt
- Der lokale Markt Nachfrage nach kleineren Einheiten hat
- Die Gesamtmiete nach Aufteilung deutlich höher wäre
- Ausreichend EigenkapitalEigene Mittel beim Immobilienkauf – mindestens 20% empfohlen, besser 30%.Weiterlesen → für die Umbaumaßnahmen vorhanden ist
Eine einfache Faustformel: Wenn zwei kleine Einheiten zusammen 30% mehr Miete bringen als eine große, ist die Investition in der Regel nach 3-5 Jahren amortisiert.
Rechtliche Voraussetzungen
Vor dem Umbau sind mehrere rechtliche Schritte notwendig:
Baugenehmigung
Für die Realteilung einer Wohnung in mehrere selbstständige Einheiten ist in allen Bundesländern eine Baugenehmigung erforderlich. Der Antrag wird beim zuständigen Bauamt gestellt. Genehmigt wird die Maßnahme nur wenn:
- Jede neue Einheit die Mindestgröße erfüllt (variiert je Bundesland, oft 40-50 qm)
- Ausreichend Stellplätze vorhanden sind
- Brandschutzanforderungen erfüllt werden
- Jede Einheit einen eigenen Eingang, eigene Sanitärräume und eigene Küche hat
Teilungserklärung beim Notar
Für Eigentumswohnungen (ETWEigentumswohnung – häufigste Form der Kapitalanlage-Immobilie für Privatanleger.Weiterlesen →) muss eine neue TeilungserklärungDokument das regelt was zu einer Eigentumswohnung gehört – muss vor Kauf geprüft werden.Weiterlesen → beim NotarPflicht beim Immobilienkauf – beurkundet den Kaufvertrag, kostet ca. 1,5% des Kaufpreises.Weiterlesen → beurkundet und ins GrundbuchAmtliches Register aller Grundstücke und deren Eigentümer – vor dem Kauf unbedingt einsehen.Weiterlesen → eingetragen werden. Kosten: 2.000-5.000 Euro abhängig vom Immobilienwert.
WEG-Zustimmung
Wenn die Wohnung Teil einer MehrfamilienhausGebäude mit mehreren Wohneinheiten – bessere Renditen als ETW, mehr Verwaltungsaufwand.Weiterlesen →.">WEGWohnungseigentümergemeinschaft – Gemeinschaft aller Eigentümer in einem Mehrfamilienhaus.Weiterlesen → (Wohnungseigentümergemeinschaft) ist, muss die Gemeinschaft zustimmen. Dies ist nicht immer selbstverständlich — manchen Eigentümern ist eine höhere Bewohnerdichte unerwünscht.
Technische Anforderungen
| Bereich | Anforderung | Kosten (ca.) |
|---|---|---|
| Wände/Trennwand | Schallschutz mindestens 52 dB | 3.000-8.000 € |
| Zweiter Eingang | Eigener Zugang mit Briefkasten | 1.000-5.000 € |
| Elektrik | Eigene Zählersäule, Unterverteilung | 2.000-4.000 € |
| Heizung | Separate Heizkostenerfassung (HeizkV) | 1.000-3.000 € |
| Sanitär | Zweites Bad/WC wenn nicht vorhanden | 5.000-15.000 € |
| Brandschutz | Rauchwarnmelder, Brandschutzklasse T30 | 500-2.000 € |
Gesamtinvestition: je nach Aufwand 15.000-40.000 Euro.
Der Umbauplan Schritt für Schritt
- Machbarkeitsanalyse: Architekt oder erfahrenen Handwerker beauftragen (300-500 Euro für erste Einschätzung)
- Bauantrag stellen: Genehmigung abwarten (6-12 Wochen)
- Gewerke koordinieren: Trockenbau, Elektrik, Sanitär, Türen
- Abnahme: Bauabnahme durch Behörde
- Grundbucheintrag: Notar beauftragen für Teilungserklärung
- Mietverträge: Separate Verträge für jede Einheit aufsetzen
Steuerliche Aspekte
Die Umbaukosten sind als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung absetzbar — entweder sofort (Erhaltungsaufwendungen) oder über AbschreibungSteuerliche AfA auf Gebäudewert – 2% p.a. bei normalen Wohngebäuden über 50 Jahre.Weiterlesen → (Herstellungskosten). Ein Steuerberater sollte bereits in der Planungsphase einbezogen werden, um die optimale steuerliche Gestaltung zu wählen.
Wichtig: Wenn beide Einheiten vermietet werden, können alle Kosten anteilig geltend gemacht werden. Wird eine Einheit selbst genutzt, reduziert sich die Absetzbarkeit entsprechend.
Praxistipp: Erst vermieten, dann aufteilen
Wer die Wohnung noch vermietet hat, muss den Mieter zunächst auszahlen oder auf einen Auszug warten. Moderne Umbauten werden oft zwischen zwei Mietverhältnissen durchgeführt. Plane dafür 3-6 Monate LeerstandPeriode ohne Mieter – kostet Einnahmen, birgt Risiken, sollte schnell behoben werden.Weiterlesen → ein — das sollte in deiner Renditerechnung berücksichtigt sein.
