Dieser Artikel dient als allgemeiner Ratgeber und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Rechtsfragen empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.
Der Mieter hat die Kündigung eingereicht. Wie reagierst du richtig – und was muss jetzt in welcher Reihenfolge passieren?
Schritt 1: Kündigung prüfen
Kündigung muss schriftlich sein (kein WhatsApp, kein E-Mail reicht – es sei denn, du hast dem ausdrücklich zugestimmt). Kündigungsfrist: In der Regel 3 Monate zum Monatsende. Die Kündigung muss bis zum 3. Werktag eines Monats zugehen, um zum Ende des übernächsten Monats wirksam zu sein.
Beispiel: Kündigung geht am 5. März zu → wirksam zum 31. Mai (nicht 30. April – der 3. Werktag war bereits der 5. März).
Schritt 2: Besichtigung planen
Du darfst die Wohnung mit Interessenten besichtigen – mit 24–48 Stunden Vorankündigung. Starte die Suche frühzeitig. Ziel: Beim Auszug des aktuellen Mieters ist bereits der nächste bekannt – kein LeerstandPeriode ohne Mieter – kostet Einnahmen, birgt Risiken, sollte schnell behoben werden.Weiterlesen →.
Schritt 3: Übergabe vorbereiten
Terminiere die Übergabe auf den letzten Tag der Mietzeit – oder den Tag des Auszugs. Erstelle das ÜbergabeprotokollDokumentation des Wohnungszustands bei Ein- und Auszug – Pflicht für spätere Schadensansprüche.Weiterlesen → sorgfältig. Fotos von jedem Raum. Zählerstand ablesen. Alle Schlüssel zurückfordern. Mehr: Übergabeprotokoll erstellen
Schritt 4: Kaution abrechnen
Du hast 3–6 Monate Zeit, die Kaution abzurechnen. Prüfe Schäden, offene BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen →, ausstehende Mieten. Dann Kaution (abzüglich berechtigter Forderungen) + Zinsen zurückzahlen. Mehr: Kaution richtig abrechnen
Checkliste Mieterkündigung
- Kündigung auf Schriftform und Fristen prüfen
- Sofort Nachmietersuche starten
- Besichtigungen mit Ankündigung durchführen
- Übergabetermin vereinbaren
- Übergabeprotokoll mit Fotos erstellen
- Kaution innerhalb von 6 Monaten abrechnen
Mehr: Leerstand minimieren | Schnell neuen Mieter finden
Mieter-Kündigung annehmen oder ablehnen: Wann ist was sinnvoll?
Wenn ein Mieter kündigt, haben Sie als Vermieter folgende Optionen:
- Annehmen: Standard. Die Kündigung ist schriftlich zu bestätigen.
- Aufhebungsvertrag anbieten: Frühere Rückgabe gegen Entfall von Restzahlungen — wenn Sie schnell neu vermieten wollen
- Auf Fristeinhaltung bestehen: Wenn die Kündigung formfehlerhaft ist (z. B. falsche Frist), müssen Sie diese nicht akzeptieren
Praxis-Tipp: Kündigung immer schriftlich bestätigen mit Datum der Wohnungsrückgabe — das vermeidet Streit beim Auszug.
Kündigungsfrist verlängern: Wann die 3-Monats-Frist nicht gilt
Die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten zum Ende eines Kalendermonats (§ 573 Abs. 1 BGB) ist der Standard – aber es gibt wichtige Ausnahmen. Für Vermieter gilt eine längere Frist: 9 Monate zum Ende eines Kalendermonats, wenn Sie das Objekt selbst nutzen möchten oder berechtigte wirtschaftliche Gründe vorliegen (§ 573 Abs. 2 BGB). Diese längere Frist müssen Sie aber in der Kündigungsmitteilung explizit nennen. Ein häufiger Fehler: Vermieter schreiben einfach „9 Monate" ohne den konkreten Grund. Das führt zu Anfechtungen vor Gericht.
Noch länger wird es bei befristeten Mietverträgen ohne schriftliche Verlängerungsregelung: Hier kann der Mieter oft gar nicht kündigen. Prüfen Sie zunächst Ihren MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → § 575 BGB genau. Ebenfalls wichtig: Kündigungen während laufender Kündigungssperrfristen sind unwirksam. Nach einem Mieterwechsel besteht beispielsweise oft eine 2-Jahres-Sperrfrist (§ 577 Abs. 1 BGB bei EigenbedarfskündigungKündigung wenn Vermieter oder Familienangehörige selbst einziehen wollen – strenge Formvorschriften.Weiterlesen →). Hat der aktuelle Mieter weniger als 2 Jahre gewohnt, ist eine Eigenbedarfskündigung durch ihn zwar möglich – eine Kündigung durch Sie als Vermieter aber nicht.
Checkliste: Diese Fehler in der Kündigungsprüfung kosten bares Geld
- Unterschrift fehlt oder ist nicht beglaubigt: Die Kündigung muss eigenhändig unterzeichnet sein (§ 573 Abs. 1 BGB). Ein Scan ohne Originalunterschrift reicht nicht aus – selbst wenn der Mieter sie per Mail sendet.
- Falscher Kündigungstermin genannt: Der Mieter schreibt „zum 30. April" statt „zum 30. April oder zum nächstmöglichen Termin". Das kann zu Ungültigkeiten führen. Akzeptieren Sie nur eindeutige Daten.
- Kündigung an falsche Adresse: Sie wohnen im Mietshaus, Kündigung geht aber an Ihre Verwaltung? Prüfen Sie, wer im Mietvertrag als Kündigungsempfänger eingetragen ist. Nur dort zugehende Kündigungen sind wirksam.
- Keine Kündigungsbestätigung anfordern: Verlangen Sie vom Mieter schriftlich Bestätigung des genauen Zugangs der Kündigung. Das verhindert später Streitigkeiten über den Kündigungstermin.
- Zugang dokumentieren: Bewahren Sie den Poststempel oder ein Empfangsschreiben auf. Per Einschreiben versendete Kündigungen sollten Sie ebenfalls dokumentieren.
Nach der Kündigungsprüfung: Fristen für ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen →, Besichtigungen und Maklergebühren
Sobald die Kündigung gültig ist, beginnt eine neue Planungsphase. Sie haben etwa 4-6 Wochen Zeit, den Makler zu beauftragen und erste Besichtigungstermine zu koordinieren. Ein verbreiteter Fehler: Vermieter warten zu lange ab. Gerade bei teuren Objekten in begehrten Lagen sollte die Vermarktung sofort starten – die Maklergebühr (in Deutschland 5,95 bis 7,14% plus MwSt., gesplittet) amortisiert sich oft durch höhere Mietpreise.
Beachten Sie: Besichtigungstermine im laufenden Mietverhältnis bedürfen einer Ankündigung von mindestens 24 Stunden (§ 305 BGB). Der Mieter ist verpflichtet, Besichtigungen zuzulassen – allerdings nur „zu angemessenen Zeiten" und „in angemessener Weise". Das bedeutet nicht täglich mehr
