Muss eine Mietwohnung möbliert sein? Was ist Pflicht, was optional? Und was passiert wenn Ausstattungsgegenstände kaputt gehen?
Was ist Pflicht bei der Wohnungsausstattung?
Grundsätzlich: Ohne besondere Vereinbarung ist die Wohnung leer zu vermieten. Als Vermieter bist du nicht verpflichtet, Möbel, Haushaltsgeräte oder sonstige Ausstattung zu stellen. Ausnahmen:
- Einbauküche: Wenn im MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → angegeben, Teil der Mietsache
- Heizkörper und Heizanlage: Pflicht, da Beheizung Vermieter-Pflicht
- Sanitäranlagen (WC, Dusche/Wanne, Waschbecken): Selbstverständlich zum Gebäude gehörend
Möblierte Vermietung
Du kannst entscheiden, die Wohnung möbliert zu vermieten. Vorteile: Höhere Miete möglich, attraktiv für Studenten, Expats, Monteure. Nachteil: Mehr Verwaltungsaufwand, Möbelverschleiß liegt bei dir.
Bei möblierter Vermietung: Inventarliste erstellen und als Anlage zum Mietvertrag nehmen. Zustand bei Übergabe dokumentieren. Mehr: Übergabeprotokoll mit Inventarliste
Was passiert wenn ein Gerät kaputt geht?
Gehört das Gerät zur Mietsache (im Vertrag als solches aufgeführt): Vermieter muss ersetzen oder reparieren. Ausnahme: Schaden durch Mieter selbst verursacht.
Für Kleinstreparaturen (bis 100 € je Einzelreparatur, max. 200 €/Jahr) kann der Mieter vertraglich zuständig gemacht werden. Das muss aber explizit im Mietvertrag stehen.
Ausstattungsaufschlag
Für möblierte Wohnungen kannst du einen Aufschlag auf die Miete nehmen. Üblich: 10–20 % über vergleichbarer unmöblierter Miete. Bei hochwertig möblierten Wohnungen auch mehr.
Checkliste Inventar
- Inventarliste als Anlage zum Mietvertrag
- Zustand jedes Möbelstücks bei Übergabe dokumentieren
- Kleinstreparaturklausel im Vertrag prüfen
- Möbelverschleiß bei langer Mietdauer einkalkulieren
Was gehört zur Grundausstattung einer vermieteten Wohnung?
| Ausstattung | Pflicht? |
|---|---|
| Heizung | Ja (gesetzlich) |
| Warmwasser | Ja |
| Sanitäranlagen (WC, Bad) | Ja |
| Küche / Küchenzeile | Nein (außer im Mietvertrag vereinbart) |
| Einbauküche | Nein (optional) |
| Möblierung | Nein (außer möbliert vermietet) |
Bei möblierten Wohnungen: Inventarliste im Mietvertrag als Anhang — das schützt vor Streit beim Auszug.
Inventarliste erstellen: Rechtssicherheit durch Dokumentation
Eine schriftliche Inventarliste ist deine wichtigste Waffe gegen Streitigkeiten bei der Kaution. Nach § 550c BGB musst du dem Mieter spätestens bei Übergabe der Wohnung ein Bestandsverzeichnis aushändigen – dabei ist „spätestens" auch ein paar Tage nach Einzug noch zulässig, sollte aber zeitnah erfolgen. Verzichtest du auf diese Dokumentation, gilt ein großer Nachteil für dich: Bei Beschädigungen wird dir im Streitfall unterstellt, dass die Gegenstände bereits beim Einzug beschädigt waren.
Die Inventarliste sollte nicht oberflächlich sein. Notiere nicht einfach „Küche vorhanden", sondern: „Unterschrank mit 3 Schubladen, Kunststoffgriffe, leichte Kratzer auf der Oberseite links, Spülbecken Edelstahl, Wasserhahn mit Handbrause, Dunstabzugshaube 60 cm Breite, funktioniert". Auch Fotos sind wertvoll – dokumentiere jeden Raum mit mehreren Aufnahmen. Besonders wichtig: Verschleiß und kleine Mängel bereits beim Einzug notieren. Das schützt dich vor unberechtigten Schadensersatzforderungen später.
- Nutze standardisierte Inventarformulare (online kostenlos erhältlich)
- Unterschreiben lassen: Vermieter und Mieter müssen das Verzeichnis unterzeichnen
- Gib dem Mieter eine beglaubigte Kopie – das kostet 1-2 Euro beim NotarPflicht beim Immobilienkauf – beurkundet den Kaufvertrag, kostet ca. 1,5% des Kaufpreises.Weiterlesen →, spart aber Streit
- Ziehe Einzugs- und Auszugsfotos immer am gleichen Wochentag und zu ähnlicher Tageszeit an, um Licht-Unterschiede zu minimieren
Typische Fehler: Was Vermieter bei Inventar oft falsch machen
Der häufigste Fehler ist die Verwechslung von normalem Verschleiß und Beschädigung. Nach § 539 BGB muss der Mieter die Wohnung in dem Zustand zurückgeben, in den der normale Gebrauch sie versetzt hat. Das bedeutet: Ein verschlissener Küchentisch nach 5 Jahren ist nicht deine Schuld – auch wenn dein Name auf der Inventarliste steht. Nur wenn der Mieter fahrlässig oder vorsätzlich Schäden verursacht, kann er haftbar gemacht werden.
Ein anderer häufiger Fehler: Zu viele Gegenstände auflisten. Manche Vermieter möblieren vollständig und ärgern sich später über Ersatzkosten für kaputte Stühle oder fehlende Bilder. Faustregel: Nur das auflisten, das wirklich nötig ist oder dem Standard der Wohnlage entspricht. In einer 80-Quadratmeter-Wohnung für 400 Euro KaltmieteGrundmiete ohne Betriebskosten – wird für Mietpreisbremse und Mieterhöhung zugrunde gelegt.Weiterlesen → brauchst du keine Designer-Möbel zu stellen – das würde unrealistische Erwartungen schaffen.
Auch eine häufige Rechtsfalle: Vermieter schreiben „Möbel – Neuwert 8.000 Euro" auf die Inventarliste und erwarten später diese Summe. Das geht schief. Im Schadensfall wird Abnutzung angerechnet – ein 4 Jahre alter Schrank hat nicht mehr den Kaufpreis-Wert.
Inventar und Kaution: Wie die Verrechnung funktioniert
Deine Kautionssumme ist gesetzlich begrenzt: Nach § 550 BGB darfst du maximal 3 Monatsmieten Kaution nehmen. Diese Kaution ist alleinig für Schäden und Mietrückstände reserviert – nicht für normalen Verschleiß am Inventar. Das bedeutet: Wenn du Geld für kaputte Möbel oder fehlende Gegenstände verlangst, musst du den Abnutzungsgrad korrekt berechnen.
Besonders wichtig: Lagere deine eingezogenen Kautionen getrennt – § 550
