Dieser Artikel dient als allgemeiner Ratgeber und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Rechtsfragen empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.
Muss eine Mietwohnung möbliert sein? Was ist Pflicht, was optional? Und was passiert wenn Ausstattungsgegenstände kaputt gehen?
Was ist Pflicht bei der Wohnungsausstattung?
Grundsätzlich: Ohne besondere Vereinbarung ist die Wohnung leer zu vermieten. Als Vermieter bist du nicht verpflichtet, Möbel, Haushaltsgeräte oder sonstige Ausstattung zu stellen. Ausnahmen:
- EinbaukücheKüche im MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen → – bei Beschädigung haften Mieter, bei Alter Abzug für Verschleiß möglich.Weiterlesen →: Wenn im MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → angegeben, Teil der Mietsache
- Heizkörper und Heizanlage: Pflicht, da Beheizung Vermieter-Pflicht
- Sanitäranlagen (WC, Dusche/Wanne, Waschbecken): Selbstverständlich zum Gebäude gehörend
Möblierte Vermietung
Du kannst entscheiden, die Wohnung möbliert zu vermieten. Vorteile: Höhere Miete möglich, attraktiv für Studenten, Expats, Monteure. Nachteil: Mehr Verwaltungsaufwand, Möbelverschleiß liegt bei dir.
Bei möblierter Vermietung: Inventarliste erstellen und als Anlage zum Mietvertrag nehmen. Zustand bei Übergabe dokumentieren. Mehr: ÜbergabeprotokollDokumentation des Wohnungszustands bei Ein- und Auszug – Pflicht für spätere Schadensansprüche.Weiterlesen → mit Inventarliste
Was passiert wenn ein Gerät kaputt geht?
Gehört das Gerät zur Mietsache (im Vertrag als solches aufgeführt): Vermieter muss ersetzen oder reparieren. Ausnahme: Schaden durch Mieter selbst verursacht.
Für Kleinstreparaturen (bis 100 € je Einzelreparatur, max. 200 €/Jahr) kann der Mieter vertraglich zuständig gemacht werden. Das muss aber explizit im Mietvertrag stehen.
Ausstattungsaufschlag
Für möblierte Wohnungen kannst du einen Aufschlag auf die Miete nehmen. Üblich: 10–20 % über vergleichbarer unmöblierter Miete. Bei hochwertig möblierten Wohnungen auch mehr.
Checkliste Inventar
- Inventarliste als Anlage zum Mietvertrag
- Zustand jedes Möbelstücks bei Übergabe dokumentieren
- Kleinstreparaturklausel im Vertrag prüfen
- Möbelverschleiß bei langer Mietdauer einkalkulieren
Was gehört zur Grundausstattung einer vermieteten Wohnung?
| Ausstattung | Pflicht? |
|---|---|
| Heizung | Ja (gesetzlich) |
| Warmwasser | Ja |
| Sanitäranlagen (WC, Bad) | Ja |
| Küche / Küchenzeile | Nein (außer im Mietvertrag vereinbart) |
| Einbauküche | Nein (optional) |
| Möblierung | Nein (außer möbliert vermietet) |
Bei möblierten Wohnungen: Inventarliste im Mietvertrag als Anhang — das schützt vor Streit beim Auszug.
Inventarliste erstellen: Rechtssicherheit durch Dokumentation
Eine schriftliche Inventarliste ist deine wichtigste Waffe gegen Streitigkeiten bei der Kaution. Nach § 550c BGB musst du dem Mieter spätestens bei Übergabe der Wohnung ein Bestandsverzeichnis aushändigen – dabei ist „spätestens" auch ein paar Tage nach Einzug noch zulässig, sollte aber zeitnah erfolgen. Verzichtest du auf diese Dokumentation, gilt ein großer Nachteil für dich: Bei Beschädigungen wird dir im Streitfall unterstellt, dass die Gegenstände bereits beim Einzug beschädigt waren.
Die Inventarliste sollte nicht oberflächlich sein. Notiere nicht einfach „Küche vorhanden", sondern: „Unterschrank mit 3 Schubladen, Kunststoffgriffe, leichte Kratzer auf der Oberseite links, Spülbecken Edelstahl, Wasserhahn mit Handbrause, Dunstabzugshaube 60 cm Breite, funktioniert". Auch Fotos sind wertvoll – dokumentiere jeden Raum mit mehreren Aufnahmen. Besonders wichtig: Verschleiß und kleine Mängel bereits beim Einzug notieren. Das schützt dich vor unberechtigten Schadensersatzforderungen später.
- Nutze standardisierte Inventarformulare (online kostenlos erhältlich)
- Unterschreiben lassen: Vermieter und Mieter müssen das Verzeichnis unterzeichnen
- Gib dem Mieter eine beglaubigte Kopie – das kostet 1-2 Euro beim NotarPflicht beim Immobilienkauf – beurkundet den Kaufvertrag, kostet ca. 1,5% des Kaufpreises.Weiterlesen →, spart aber Streit
- Ziehe Einzugs- und Auszugsfotos immer am gleichen Wochentag und zu ähnlicher Tageszeit an, um Licht-Unterschiede zu minimieren
Typische Fehler: Was Vermieter bei Inventar oft falsch machen
Der häufigste Fehler ist die Verwechslung von normalem Verschleiß und Beschädigung. Nach § 539 BGB muss der Mieter die Wohnung in dem Zustand zurückgeben, in den der normale Gebrauch sie versetzt hat. Das bedeutet: Ein verschlissener Küchentisch nach 5 Jahren ist nicht deine Schuld – auch wenn dein Name auf der Inventarliste steht. Nur wenn der Mieter fahrlässig oder vorsätzlich Schäden verursacht, kann er haftbar gemacht werden.
Ein anderer häufiger Fehler: Zu viele Gegenstände auflisten. Manche Vermieter möblieren vollständig und ärgern sich später über Ersatzkosten für kaputte Stühle oder fehlende Bilder. Faustregel: Nur das auflisten, das wirklich nötig ist oder dem Standard der Wohnlage entspricht. In einer 80-Quadratmeter-Wohnung für 400 Euro KaltmieteGrundmiete ohne Betriebskosten – wird für Mietpreisbremse und Mieterhöhung zugrunde gelegt.Weiterlesen → brauchst du keine Designer-Möbel zu stellen – das würde unrealistische Erwartungen schaffen.
Auch eine häufige Rechtsfalle: Vermieter schreiben „Möbel – Neuwert 8.000 Euro" auf die Inventarliste und erwarten später diese Summe. Das geht schief. Im Schadensfall wird Abnutzung angerechnet – ein 4 Jahre alter Schrank hat nicht mehr den Kaufpreis-Wert.
Inventar und Kaution: Wie die Verrechnung funktioniert
Deine Kautionssumme ist gesetzlich begrenzt: Nach § 550 BGB darfst du maximal 3 Monatsmieten Kaution nehmen. Diese Kaution ist alleinig für Schäden und Mietrückstände reserviert – nicht für normalen Verschleiß am Inventar. Das bedeutet: Wenn du Geld für kaputte Möbel oder fehlende Gegenstände verlangst, musst du den Abnutzungsgrad korrekt berechnen.
Besonders wichtig: Lagere deine eingezogenen Kautionen getrennt – § 550.
