Eine Ferienwohnung zu vermieten kann sehr lukrativ sein – erfordert aber mehr Aufwand als Langzeitvermietung. Von der Einrichtung über die Plattformstrategie bis zur Steuer: hier der komplette Einstieg.
Schritt 1: Wohnung für Feriengäste herrichten
Feriengäste haben andere Erwartungen als Langzeitmieter. Mindeststandards:
- Sauber und gepflegt (professionelle Reinigung nach jedem Gast)
- Voll möbliert und ausgestattet (Bettwäsche, Handtücher, Küche komplett)
- WLAN mit ausreichend Bandbreite (mindestens 50 Mbit/s)
- TV (Smart-TV empfohlen)
- Kaffee, Tee, Grundausstattung Küche
Schritt 2: Plattformen wählen
- Airbnb: Größte Reichweite, starke Marke, Gastgeber-Service ~3 %
- Booking.com: Mehr internationale Gäste, höhere ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → (~15 %)
- VRBO/HomeAway: Familien und Gruppen
- FeWo-direkt: Deutsche Plattform, besonders für Inland
Empfehlung: Auf 2–3 Plattformen gleichzeitig – mit Channel ManagerSoftware die Kalender und Preise auf mehreren Buchungsplattformen synchron hält.Weiterlesen → um Doppelbuchungen zu vermeiden.
Schritt 3: Gästekommunikation
Gäste erwarten schnelle Antworten (unter 24 Stunden). Automatisiere so viel wie möglich: Einzugsanleitung per E-Mail, Check-in-Codes automatisch versenden, Checkout-Anleitung. Tools: Guesty, Lodgify, Smoobu.
Schritt 4: Genehmigungen prüfen
In vielen Städten ist Kurzzeitvermietung genehmigungspflichtig. Prüfe lokales Zweckentfremdungsrecht. Mehr: Regeln in Deutschland
Schritt 5: Steuern
Einkommensteuer: Anlage VSteuerformular für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – jährlich auszufüllen.Weiterlesen →. Umsatzsteuer: Prüfen ob Kleinunternehmer (bis 22.000 €). Mehr: Airbnb Steuern
Checkliste Ferienwohnung
- Wohnung vollständig ausstatten
- Professionelle Fotos machen
- Auf mehreren Plattformen inserieren
- Channel Manager einrichten
- Genehmigung prüfen
- Steuerberater hinzuziehen
Mehr: Superhost werden | Preise optimieren
Ferienwohnung anmelden: Gewerbeanmeldung und behördliche Pflichten
Viele Vermieter unterschätzen die behördliche Seite der Ferienvermietung. Anders als bei der klassischen Vermietung an Langzeitmieter ist die Ferienvermietung gewerbliche Tätigkeit – das hat konkrete rechtliche Folgen in Deutschland.
Zuerst: Gewerbeanmeldung beim Gewerbeamt. Diese ist erforderlich, wenn Sie mehr als eine Immobilie vermieten oder dies als Haupteinkommensquelle betreiben. Kosten: etwa 20–40 Euro. Die Anmeldung führt automatisch zur Betriebsstätte im Gewerbezentralregister.
Wichtig ist auch die Maklergebührverordnung (MaBV): Nutzen Sie Vermittlungsplattformen wie Superhost-Status bringt mehr Buchungen.">AirbnbWeltweit größte Plattform für Kurzzeitvermietung – Superhost-Status bringt mehr Buchungen.Weiterlesen → oder Booking.com, gelten strenge Transparenzregeln. Alle Gebühren müssen vor der Buchung klar ausgewiesen sein – versteckte Kosten sind nicht erlaubt.
Die Anmeldepflicht bei der Gemeinde (Tourismusabgabe) ist regional unterschiedlich. In Berlin, München und vielen Ferienregionen ist eine Anmeldung zwingend, teilweise mit Begrenzung auf Vermietungstage pro Jahr (z.B. 60–90 Tage). Verstoß bedeutet Bußgelder bis 5.000 Euro.
- Versicherung prüfen: Ihre Hausratversicherung muss gewerbliche Kurzzeitvermietung abdecken – Standard-Policen schließen das oft aus.
- Hausordnung aktualisieren: Lärmschutz, Besuchsregeln und Parkplatzregelung schriftlich festhalten (§ 535 Abs. 1 BGB).
- Nachbarinfo: Informieren Sie Nachbarn proaktiv – Konflikte entstehen oft aus Überraschungen, nicht aus Nutzung selbst.
Preisgestaltung und Saisonalitaet: Wie viel Miete ist realistisch?
Die Tagesmiete richtet sich nach Lage, Ausstattung und Saison. Im Durchschnitt erzielen Vermieter in Deutschland 50–120 Euro pro Quadratmeter monatlich bei Ferienvermietung – das ist 2–3x höher als Langzeitmiete, aber nur bei guter Auslastung rentabel.
Auslastung ist der kritische Faktor: Während Langzeitmieter garantierte monatliche Einnahmen bringen, müssen Sie bei Ferienvermietung mit Leerständen rechnen. Realistisch sind 60–75% Auslastung im ersten Jahr. Das heißt: Bei 100 Euro Tagesmiete und 70% Auslastung verdienen Sie etwa 2.100 Euro monatlich – nicht 3.000 Euro.
Saisonale Schwankungen sind normal:
- Hochsaison (Juni–September, Feiertage): +30–50% Aufschlag möglich
- Nebensaison (Januar–März): -20–30% Rabatt zur Steigerung der Auslastung
- Messe- und Eventwochen: Lokale Großereignisse (Oktoberfest, Messe Frankfurt) erlauben kurzfristige Preiserhöhungen
Profitipp: Nutzen Sie Dynamic Pricing Tools (z.B. PriceLabs, Beyond Pricing), die automatisch Preise basierend auf Nachfrage, Konkurrenz und Verfügbarkeit anpassen. Kostet 15–50 Euro monatlich, spart aber häufig mehr ein.
Gaestemanagement und Kommunikation: Bewertungen als Wettbewerbsvorteil
Bei Ferienvermietung entscheidet der erste Eindruck über Erfolg. 85% der Buchungen erfolgen auf Basis von
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