Vom Eigennutzer zum Vermieter: Was sich ändert
Viele Menschen kommen durch Umzug (Job, Partnerschaft, Größe) in die Situation, ihre selbst genutzte Eigentumswohnung zu vermieten statt zu verkaufen. Das klingt einfach — ist es in manchen Punkten auch. Aber es gibt wichtige steuerliche und rechtliche Aspekte, die du kennen musst.
Steuerliche Änderung: Die 3-Jahres-Spekulationsfrist
Wenn du eine Eigentumswohnung vermietest und sie innerhalb von 10 Jahren verkaufst, musst du den Veräußerungsgewinn versteuern. Ausnahme: Wenn du in den letzten 3 Jahren selbst darin gewohnt hast (und im Verkaufsjahr), bleibt der Verkauf steuerfrei.
Konkret: Du wohnst bis 2024 darin, vermietest ab 2024. Wenn du bis 2027 verkaufst (3 Jahre nach EigennutzungSelbst in der Wohnung wohnen – steuerlich anders als Vermietung, andere Verkaufsregeln.Weiterlesen →), ist es steuerfrei. Wenn du länger wartest und z.B. 2028 verkaufst — Steuerpflicht, wenn die 10-Jahre-Frist noch läuft.
AfA: Jetzt absetzbar
Solange du selbst in der Wohnung wohnst, kannst du keine AfAAbsetzung für Abnutzung: 2% des Gebäudewerts jährlich steuerlich absetzbar – großer Steuervorteil.Weiterlesen → absetzen. Sobald du vermietest: 2% des Gebäudewerts (nicht Grundstück) jährlich als AfA auf Gebäudewert – 2% p.a. bei normalen Wohngebäuden über 50 Jahre.">AbschreibungSteuerliche AfA auf Gebäudewert – 2% p.a. bei normalen Wohngebäuden über 50 Jahre.Weiterlesen →. Das ist ein erheblicher steuerlicher Vorteil — nutze ihn von Tag 1 der Vermietung.
Beachte: Wenn du die Wohnung zu einem Zeitpunkt kaufst, an dem du noch selbst wohnst, zählt der Kaufpreis als Bemessungsgrundlage für die spätere AfA. Dokumentiere den Kaufpreis und die Aufteilung Gebäude/Grundstück (Gutachterausschuss-Werte).
WEG und Vermietung: Was die ETWEigentumswohnung – häufigste Form der Kapitalanlage-Immobilie für Privatanleger.Weiterlesen →, mehr Verwaltungsaufwand.">MehrfamilienhausGebäude mit mehreren Wohneinheiten – bessere Renditen als ETW, mehr Verwaltungsaufwand.Weiterlesen →.">WEGWohnungseigentümergemeinschaft – Gemeinschaft aller Eigentümer in einem Mehrfamilienhaus.Weiterlesen → erlauben muss
Prüfe deine TeilungserklärungDokument das regelt was zu einer Eigentumswohnung gehört – muss vor Kauf geprüft werden.Weiterlesen →: Manche WEGs schreiben vor, dass der Verwalter einer Vermietung zustimmen muss. Das wird selten verweigert, aber du brauchst die Zustimmung schriftlich. Außerdem: Superhost-Status bringt mehr Buchungen.">AirbnbWeltweit größte Plattform für Kurzzeitvermietung – Superhost-Status bringt mehr Buchungen.Weiterlesen →/Kurzzeitvermietung kann die WEG seit 2020 per Beschluss einschränken. Prüfe, ob deine WEG das getan hat.
Hypothek und Vermietung: Banken müssen informiert werden
Wenn du noch eine laufende Hypothek auf die Wohnung hast, musst du deine Bank über die Vermietung informieren. Viele Darlehensverträge haben eine Klausel, die Vermietung ohne Zustimmung der Bank einschränkt oder andere Zinskonditionen für Vermietungsobjekte vorsieht. In der Praxis geben Banken die Zustimmung meist problemlos — aber informiere sie vorher.
Versicherungen anpassen
Deine bisherige Hausratversicherung deckt nur dein eigenes Hab und Gut. Als Vermieter brauchst du zusätzlich:
- Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht (für Schäden Dritter auf deinem Grundstück)
- Gebäudeversicherung (oft schon vorhanden als Eigentümer)
- Vermieter-Rechtsschutz (empfehlenswert)
Emotionale Herausforderung: Deine Wohnung mit Mieter
Viele Erst-Vermieter unterschätzen die emotionale Seite: Es ist deine Wohnung, die Mieter verändert haben, in der jetzt jemand anderes lebt. Das kann zu Spannungen führen wenn du zu kontrollorientiert bist oder zu viel Einblick in das Nutzungsverhalten verlangst.
Klare Empfehlung: Sobald du vermietest, behandle die Wohnung professionell als KapitalanlageImmobilie zur Geldanlage mit Fokus auf Mietrendite und Wertsteigerung statt Eigennutzung.Weiterlesen → — nicht als persönlichen Raum. Lass dem Mieter den nötigen Freiraum.
Weiterführende Artikel
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