Ein Zimmer in der eigenen Wohnung oder dem eigenen Haus zu vermieten ist eine der einfachsten Möglichkeiten, Einkommen zu erzielen. Du brauchst keine separate Immobilie — das Potenzial liegt direkt bei dir. Hier erkläre ich, wie Teilvermieter es richtig anstellen.
Was bedeutet "Teilvermieten"?
Teilvermieten bedeutet, dass du ein oder mehrere Zimmer deiner selbst genutzten Wohnung an eine oder mehrere Personen vermietetest. Das kann dauerhaft sein (klassisches WGWohngemeinschaft – einzelne Zimmer an mehrere Mieter vermieten, höhere Gesamtmiete möglich.Weiterlesen →-Zimmer) oder temporär (AirbnbWeltweit größte Plattform für Kurzzeitvermietung – Superhost-Status bringt mehr Buchungen.Weiterlesen →-Zimmer).
Brauchst du eine Erlaubnis?
Wenn du Mieter bist
Du brauchst die Erlaubnis deines Vermieters (§ 553 BGB). Ohne Erlaubnis ist die UntervermietungWeitervermietung durch den Hauptmieter – braucht Erlaubnis des Vermieters.Weiterlesen → vertragswidrig — droht AbmahnungSchriftliche Verwarnung des Mieters bei Vertragsverstößen – Voraussetzung für spätere Kündigung.Weiterlesen → und Kündigung. Beantrage die Erlaubnis schriftlich und warte auf schriftliche Zustimmung.
Wenn du Eigentümer bist
Du brauchst keine externe Erlaubnis. Aber: In einer Eigentümergemeinschaft (ETWEigentumswohnung – häufigste Form der Kapitalanlage-Immobilie für Privatanleger.Weiterlesen →, mehr Verwaltungsaufwand.">MehrfamilienhausGebäude mit mehreren Wohneinheiten – bessere Renditen als ETW, mehr Verwaltungsaufwand.Weiterlesen →.">WEGWohnungseigentümergemeinschaft – Gemeinschaft aller Eigentümer in einem Mehrfamilienhaus.Weiterlesen →) kann die TeilungserklärungDokument das regelt was zu einer Eigentumswohnung gehört – muss vor Kauf geprüft werden.Weiterlesen → oder HausordnungRegeln für das Zusammenleben im Haus – nur wenn Teil des Mietvertrags rechtlich bindend.Weiterlesen → Regelungen enthalten — prüfe das.
Wie viel kann man verdienen?
Einnahmen hängen stark von der Lage ab:
| Lage | WG-Zimmer (kalt) | Airbnb-Zimmer (pro Nacht) |
|---|---|---|
| München Innenstadt | 800–1.300 € | 60–150 € |
| Berlin Mitte/Prenzlberg | 700–1.100 € | 50–120 € |
| Frankfurt, Hamburg | 600–1.000 € | 50–100 € |
| Mittelgroße Städte | 400–700 € | 30–70 € |
Steuer: Was muss versteuert werden?
Einnahmen aus der Zimmervermietung sind grundsätzlich einkommensteuerpflichtig — egal ob dauerhaft oder Airbnb. Es gibt keine spezielle Steuerfreiheit für Teilvermieter. Was du absetzen kannst:
- Anteilige Wohnungskosten (Miete oder Eigenkosten) — proportional nach Zimmergröße
- Anteilige BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen → (Strom, Wasser, Internet)
- Einrichtungsgegenstände (über AfAAbsetzung für Abnutzung: 2% des Gebäudewerts jährlich steuerlich absetzbar – großer Steuervorteil.Weiterlesen →)
- Reinigungskosten
WG gründen vs. Zimmer vermieten: Der Unterschied
Bei einer klassischen WG schließt jeder Mitbewohner einen eigenen MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → — entweder direkt mit dem Vermieter oder als Untermieter. Bei "Zimmer vermieten" in der Eigentümer-Wohnung bist du Hauptvermieter und dein Zimmergast ist Untermieter.
Wichtig beim WG-Zimmervertrag:
- Klarer Vertrag über das gemietete Zimmer + Mitnutzung Gemeinschaftsbereiche
- Anteilige Nebenkosten regeln
- Kündigungsfrist festlegen
- Kaution (üblicherweise 2–3 Monatsmieten für das Zimmer)
Airbnb-Zimmervermietung: Besonderheiten
Wenn du ein Zimmer in deiner Hauptwohnung über Airbnb vermietest (du bist dabei), gelten besondere Regeln:
- Du zahlst Einkommensteuer auf die Einnahmen
- Kleinunternehmergrenze (22.000 € Jahresumsatz) beachten
- Städtische Regelungen beachten (Berlin: max 90 Tage/Jahr ohne Genehmigung)
- Gästeregistrierung und Meldepflicht beachten (je nach Bundesland)
Checkliste: Zimmer vermieten
- Erlaubnis eingeholt (Mieter beim Vermieter; Eigentümer WEG prüfen)?
- Schriftlicher Untermietvertrag aufgesetzt?
- Kaution vereinbart und getrennt angelegt?
- Nebenkostenregelung klar?
- Steuerliche Einnahmen dokumentiert?
- Airbnb: Städtische Auflagen bekannt und eingehalten?
Zimmervermietung ist eine der niedrigschwelligsten Möglichkeiten, Mieteinnahmen zu erzielen. Mit einem klaren Vertrag und einem guten Mitbewohner kann es eine Win-Win-Situation für alle Beteiligten sein.
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