Renovierung beim Mieterwechsel: Was ist Pflicht, was ist freiwillig?
Der Mieter zieht aus — jetzt steht die Wohnung leer. Was müssen Sie renovieren, was können Sie vom Mieter verlangen, und was sollten Sie freiwillig tun, um schnell einen neuen Mieter zu finden?
Grundsatz: Was muss der Vermieter bei Mieterwechsel renovieren?
Als Vermieter sind Sie gesetzlich verpflichtet, dem neuen Mieter eine Wohnung in vertragsgemäßem Zustand zu übergeben. Das bedeutet nicht "neu wie am ersten Tag" — aber funktionsfähig und ohne erhebliche Mängel.
Was der ausziehende Mieter schuldet
Wenn im MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → eine wirksame Schönheitsreparaturklausel steht:
- Streichen der Wände und Decken (wenn nötig)
- Lackieren von Heizkörpern und Fenstern (innenseitig)
- Reparatur verursachter Schäden (über normale Abnutzung hinaus)
Wenn keine wirksame Klausel vorhanden (oder Wohnung unrenoviert übergeben):
- Mieter schuldet NICHTS außer Schadensersatz für selbst verursachte Schäden
- Vermieter muss selbst renovieren
Was ist Ihre Pflicht als Vermieter?
- Defekte Heizung, Elektrik, Sanitär: Reparieren vor Einzug neuen Mieters
- Schimmelschäden durch Baumängel: Ursache beseitigen und renovieren
- Schäden durch Rohrbruch oder ähnliches: Beheben
Was ist freiwillig (aber sinnvoll)?
Auch wenn Sie rechtlich nicht verpflichtet sind — eine renovierte Wohnung vermietet sich schneller und zu höherer Miete:
Kosten-Nutzen Renovierungen
| Maßnahme | Kosten (70 m² Wohnung) | Wirkung |
|---|---|---|
| Frischer Wandanstrich (weiß) | 500-1.500 € | Sehr hoch — heller, frischer Eindruck |
| Böden reinigen/pflegen | 200-500 € | Hoch |
| Böden erneuern (Laminat) | 1.500-3.000 € | Sehr hoch |
| Bad neu verfugen | 300-600 € | Mittel |
| Küche auffrischen | 200-1.000 € | Mittel |
| Professionelle Reinigung | 300-600 € | Hoch für Besichtigung |
Renovierungskosten: Steuerlich absetzbar?
Ja — Renovierungskosten zwischen zwei Mietverhältnissen sind Werbungskosten (§ 9 EStG), wenn:
- Die Wohnung unmittelbar wieder vermietet wird (Vermietungsabsicht)
- Es sich um Erhaltungsaufwand handelt (nicht um Herstellungskosten)
Ausnahme: Wenn Renovierungskosten in den ersten 3 Jahren nach Kauf 15 % des Gebäudewerts übersteigen → anschaffungsnahe Herstellungskosten (müssen über AfAAbsetzung für Abnutzung: 2% des Gebäudewerts jährlich steuerlich absetzbar – großer Steuervorteil.Weiterlesen → abgeschrieben werden).
Strategie: Renovierungsumfang bestimmen
- Zustand der Wohnung prüfen (mit ÜbergabeprotokollDokumentation des Wohnungszustands bei Ein- und Auszug – Pflicht für spätere Schadensansprüche.Weiterlesen → vom Auszug vergleichen)
- Schäden dokumentieren (welche gehen auf Kappe des Mieters?)
- Notwendiges reparieren (Heizung, Sanitär, Elektrik)
- Sinnvolles freiwillig tun (Anstrich, Böden) — schnellere Vermietung rechtfertigt die Kosten
- Kalkulation: Leerstandskosten vs. Renovierungskosten vergleichen
Praxis-Tipp: Mini-Renovierung für schnellen Eindruck
Manchmal reicht wenig für großen Eindruck:
- Frischer weißer Wandanstrich in Eingangsbereich und Wohnzimmer
- Professionelle Grundreinigung (Fenster, Böden, Bad)
- Silikon im Bad neu aufgebracht
- Defekte Lampen und Armaturen ersetzen
Budget: ca. 800-1.500 € — aber die Wohnung sieht 10 Jahre jünger aus.
Kaution des alten Mieters: Abzüge für Renovierung
Sie dürfen die Kaution einbehalten für:
- Schäden, die der Mieter verursacht hat
- Mietrückstände
- Nicht durchgeführte SchönheitsreparaturenStreich- und Tapezierarbeiten – können per Mietvertrag auf Mieter übertragen werden.Weiterlesen → (wenn wirksam vereinbart)
Nicht erlaubt: Abzüge für normale Abnutzung oder für Renovierungen, zu denen der Mieter nicht verpflichtet war.
Fazit
Renovierung beim Mieterwechsel ist eine Investition in schnelle Wiedervermietung und höhere Miete. Was rechtlich Pflicht ist, hängt vom Mietvertrag und Zustand ab. Was sinnvoll ist, zeigt die Kosten-Nutzen-Rechnung. Im Zweifel: Lieber etwas mehr investieren — der nächste Mieter und die Leerstandsreduzierung rechtfertigen es meist.
