Vollständig passiv ist Vermietung nie. Aber der Aufwand variiert enorm je nach Strategie — und mit dem richtigen Setup kann man es sehr nahe daran bringen.
Wie passiv ist Vermietung wirklich?
| Szenario | Zeitaufwand/Monat | Passiv-Grad |
|---|---|---|
| 1 Wohnung selbst verwaltet | 2–5 Stunden | mittel |
| 5 Wohnungen selbst verwaltet | 10–20 Stunden | niedrig |
| 1 Wohnung mit Hausverwaltung | < 1 Stunde | sehr hoch |
| Ferienwohnung (Superhost-Status bringt mehr Buchungen.">AirbnbWeltweit größte Plattform für Kurzzeitvermietung – Superhost-Status bringt mehr Buchungen.Weiterlesen →) | 20–40 Stunden | sehr niedrig |
Was bleibt nach Kosten? Ehrliche Aufstellung
60-m²-Wohnung, 900 € KaltmieteGrundmiete ohne Betriebskosten – wird für Mietpreisbremse und Mieterhöhung zugrunde gelegt.Weiterlesen →, finanziert:
| Position | Betrag/Monat |
|---|---|
| Kaltmiete brutto | 900 € |
| Kreditrate | −600 € |
| Instandhaltungsrücklage (1 %/Jahr) | −125 € |
| Hausverwaltung | −60 € |
| Leerstand (rechnerisch) | −15 € |
| Netto verbleibend | ca. 100 € |
Die Steuerersparnis durch AfAAbsetzung für Abnutzung: 2% des Gebäudewerts jährlich steuerlich absetzbar – großer Steuervorteil.Weiterlesen → und Werbungskosten kommt on top und verbessert das Bild erheblich.
Wann wird Vermietung wirklich passiv?
- Schuldenfreie Immobilien: Netto-Cashflow steigt massiv
- Hausverwaltung: ab 3–5 Wohnungen klar lohnenswert
- Stabile Mieter mit 5–10-jähriger Mietdauer
- Standardisierte Prozesse (eigene Checklisten)
Der echte Wohlstand entsteht beim Verkauf
Wer 2010 eine Wohnung für 150.000 € in einer Mittelstadt kaufte, erzielt heute oft 300.000–400.000 € — zusätzlich zu 15 Jahren Mieteinnahmen. Der eigentliche Gewinn liegt im Vermögensaufbau.
Fazit
Vermietung ist eine der robustesten Einkommensquellen. „Passiv" im Sinne von „nichts tun" ist unrealistisch — „passiv" im Sinne von „kein 40-Stunden-Job" ist sehr wohl möglich. Wer 2–5 Stunden pro Monat investieren kann und langfristig denkt, baut echtes Vermögen auf.
Mehr: Immobilien als Altersvorsorge.
Die unterschaetzte Realitaet: Welche Kosten Vermieter vergessen
Die Kaltmiete von 900 Euro wirkt verlockend — bis die erste Rechnung vom Schornsteinfeger kommt. Vermieter unterschaetzen systematisch, welche Ausgaben anfallen, die nicht sofort sichtbar sind.
Typische monatliche Kostenfalle:
- Nebenkosten-Ueberschuss: Kaum eine Abrechnung geht auf. Im Schnitt zahlen Vermieter 50–150 Euro monatlich drauf, weil Heizung oder Wasser unterschaetzt wurden
- Reparaturfonds: Handwerker kosten in einer 60-m²-Wohnung schnell 1.500–3.000 Euro pro Jahr. Das entspricht 125–250 Euro monatlich — eine unsichtbare Quote, die viele nicht bilanzieren
- Leerstand und Maklergebuehren: Bei Mieterausfall oder Neuvermietung fallen 1–2 Monatsmieten pro Jahr an. Das sind bei 900 Euro fast 75–150 Euro monatlich verteilt ueber das Jahr
- Versicherungen und GrundsteuerKommunale Steuer auf Grundbesitz – umlagefähig auf Mieter als Betriebskosten.Weiterlesen →: 80–150 Euro monatlich, je nach Region und Immobilienwert
Die ehrliche Rechnung: Von den 900 Euro Kaltmiete bleiben oft nur 350–450 Euro übrig — wenn nichts kaputt geht.
Selbstverwaltung versus Hausverwalter: Das versteckte Zeitbudget
Wer eine Wohnung selbst verwaltet, spart etwa 100–150 Euro monatlich an Verwaltergebuehren (typisch: 10–12 % der Miete). Aber die 2–5 Stunden monatlich haben einen echten Wert.
Was Vermieter wirklich tun müssen (§ 556d BGB):
- Nebenkostenabrechnung erstellen und korrekt begruenden
- Maengelbehoben innerhalb angemessener Fristen veranlassen (§ 535 BGB — keine Bagatellgrenze)
- Mietausfall dokumentieren und der Finanzbewilligung melden
- Mieterauskunft geben und SelbstauskunftFormular zur Mieterprüfung mit Einkommens- und Bonitätsangaben – rechtlich klar begrenzt.Weiterlesen → verwalten
- Versicherungsfaelle regulieren und mit Handwerkern koordinieren
Realistisch: Eine Hausverwalter kostet 100 Euro monatlich. Ihre Zeit ist etwa 40–60 Euro monatlich wert (netto), wenn man einen marktgerechten Stundensatz rechnet. Dazu kommt der psychologische Vorteil: Ein professioneller Verwalter puffert Mieterkonvikte ab und schaetzt haftungsrechtlich ab, ob eine Reparatur obligatorisch ist oder als Schoenheitsreparatur gelten kann.
Steuern — der größte Hebel für realistisches Einkommen
Viele Vermieter möchten nicht horen, dass Steuern das Endergebnis halbieren können. Aber die Realitaet ist: Vermietungseinkuenfte sind normale Einnahmen, die mit dem persoenlichen Steuersatz berechnet werden (bis 45 % inklusive Soli und Kirchensteuer).
Rechenbeispiel für eine 60-m²-Wohnung:
- Jährliche Mieteinnahmen: 10.800 Euro
- Minus: Nebenkosten-Ausgleich, Reparaturen, Steuern, Versicherung: ca. 5.000 Euro
- Gewinn vor Steuern: 5.800 Euro
- Bei 35 % Grenzsteuersatz: 2.030 Euro Steuern
- Netto-Einkommen: 3.770 Euro pro Jahr = 314 Euro monatlich
Das ist weniger als viele Vermieter erwarten.
