Wohnungen mit angeschlossenem Kleingarten oder Gartenanteil sind besonders seit der Pandemie begehrt. Die Vermietung solcher Objekte hat rechtliche Besonderheiten.
Kleingarten vs. Privatgarten: Der entscheidende Unterschied
- Privater Mietgarten: Teil des Mietvertrags, normales MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen → (BGB)
- Kleingarten nach BKleingG: Parzelle in einer Kleingartenanlage auf gemeinnützigem Vereinsland — Sonderrecht!
Gilt das Bundeskleingartengesetz (BKleingG), ist die Pacht gesetzlich begrenzt — faktisch sehr günstig für den Nutzer.
Mietvertrag bei privatem Gartenanteil
- Garten explizit im MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → aufführen und mitvermieten
- Pflegepflichten des Mieters klar definieren (Rasenmähen, Unkrautjäten)
- Verbotene Nutzungen festlegen (kein Campingwagen, keine Gewerbe)
- Gartengeräte protokollieren
Was darf der Mieter im Mietgarten?
BalkonZählt bei Wohnflächenberechnung zu 25-50% – für Mieter attraktiv, Mietaufschlag möglich.Weiterlesen → mit Pflanzen und Kaffee" loading="lazy">- Gemüse und Blumen anbauen: Ja
- Kleines Gewächshaus: Ja, mit Erlaubnis
- Bäume pflanzen: Nur mit Zustimmung des Vermieters
- Pool aufstellen: Klärung empfohlen (Gewicht, Bodenschutz)
- Zäune/Sichtschutz: Nur mit Erlaubnis
Betriebskosten: Gartenpflege
Kosten für Gemeinschaftsflächen-Gartenpflege: umlagefähig (Nr. 10 BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →). Kosten für ausschließlich dem Mieter überlassenen Garten: nicht umlagefähig — er ist selbst zuständig.
Mietaufschlag für Garten
Wohnungen mit privatem Garten erzielen je nach Lage 5–15 % höhere Mieten. In städtischen Lagen mit Grünflächenmangel kann der Aufschlag noch höher ausfallen.
Fazit
Wohnungen mit Garten vermieten sich gut und erlauben Premiummieten. Klarer Mietvertrag mit definierten Pflegepflichten und Nutzungsregeln ist entscheidend.
Pachtzinsgrenze beim Kleingarten: Warum 1 Euro pro Quadratmeter nicht ausreicht
Viele Vermieter unterschaetzen die wirtschaftliche Realitaet bei Kleingartenflaechen. Das Bundeskleingartengesetz (BKleingG) schreibt in § 3 vor, dass die Pacht „angemessen" sein muss und den Pachtzins grundsaetzlich auf maximal ein Drittel der ortsueblichen Pachtzinssaetze für Kleingartenflaechen begrenzt. In der Praxis bedeutet dies: Selbst wenn Ihr Garten auf einem Privatgrundstück liegt, den Sie mit der Wohnung vermieten, darf der Mieter den Kleingartenstatus anfechten — und Sie verlieren die Pachtzinsprivilegien.
Konkrete Zahlen aus der Rechtsprechung zeigen, dass Pachtzinse zwischen 0,50 und 1,50 Euro pro Quadratmeter in Kleingartenanlagen Standard sind. Liegt Ihre vermietete Gartenflaeche bei 500 Quadratmetern, sind das monatlich maximal 75 Euro — deutlich unter dem, was private Gartenparzellen einbringen. Besonders kritisch: Erhebt der Mieter Einspruch, muss das Amtsgericht entscheiden, ob BKleingG-Bestimmungen Anwendung finden. Dies kann zu Rueckzahlungsforderungen ueber Monate hinweg fuehren (§ 11 Abs. 2 BKleingG).
Praktischer Tipp: Dokumentieren Sie im Mietvertrag explizit, dass es sich um einen privaten Mietgarten ohne Kleingartenstatus handelt. Fordern Sie eine rechtsverbindliche Erklaerung des Mieters ein, dass er die Flaeche nicht als Kleingarten nutzt.
Versicherung und Haftung: Diese Risiken uebersieht jeder dritte Vermieter
Ein Garten zur Wohnung scheint sicher — bis der Mieter beim Umgraben eine alte Gasleitung beschaedigt oder ein Kind aus der Nachbaranlage ins Gartentor laeuft. Die Haftungsverteilung ist unklar, wenn Sie keinen Mietvertrag mit klaren Regelungen haben.
Rechtliche Realitaet: Der Vermieter traegt die Verkehrssicherungspflicht für den Garten (OLG-Rechtsprechung). Das bedeutet, Sie sind verantwortlich für marode Zaeuner, fehlende Beleuchtung und unebene Wege — auch wenn der Mieter den Garten nutzt. Schaeden durch Naturereignisse (Sturmschaeden, Baumfaelle) fallen unter die Haftung des Vermieters, soweit die Flaeche Teil des Mietvertragsgegenstaends ist.
Die Loesung: Schliessen Sie eine erhoehte Haftpflichtversicherung ab, die Gartenschaeden deckt. Kosten dafuer: etwa 50-100 Euro jährlich zusaetzlich. Im Mietvertrag sollten Sie zudem festhalten:
- Der Mieter übernimmt die Verkehrssicherungspflicht für den taeglich genutzten Bereich (Rasenflaeche, Wege, Beete)
- Geldleistungen für Gruentflaechen-Instandhaltung sind zulaessig (siehe § 556 BGB Abs. 1)
- Grossreparaturen (Zaun, Drainage) bleiben beim Vermieter
Gartennutzungsklausel im Mietvertrag: Der häufigste Fehler bei Formulierungen
„Der Mieter darf den Garten nutzen" — dieser Satz verursacht spaeter Rechtsstreitigkeiten. Viel zu viele Vermieter setzen solch unspezifische Klauseln ein und wundern sich dann, wenn der Mieter einen Pool baut, Haendler-Gemueseanbau betreibt oder den Garten untervermietet.
Das Amtsgericht Koeln hat 2019 entschieden (Az. 116 C 341/18), dass fehlende Konkretisierung
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