Dieser Artikel dient als allgemeiner Ratgeber und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Rechtsfragen empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.
Das MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen → ist kein starres Konstrukt – es verändert sich durch neue Gesetze, BGH-Urteile und politische Entscheidungen. Was Vermieter 2026 wissen müssen.
Grundsteuerreform seit 2025
Die neue GrundsteuerKommunale Steuer auf Grundbesitz – umlagefähig auf Mieter als Betriebskosten.Weiterlesen → gilt seit 1. Januar 2025. Für viele Eigentümer in guten Lagen steigt die Grundsteuer. Diese ist umlagefähig – aber nur soweit sie tatsächlich gezahlt wurde. Mehr: Grundsteuerreform für Vermieter
Heizungsgesetz (GEGGebäudeenergiegesetz – regelt Energieeffizienzanforderungen für Gebäude in Deutschland.Weiterlesen →) und Auswirkungen
Das Gebäudeenergiegesetz schreibt vor, dass neue Heizungen ab 2024 zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Für Bestandsgebäude gibt es Übergangsfristen bis 2028/2045 je nach Situation. Als Vermieter solltest du prüfen: Wann muss deine Heizung erneuert werden?
MietpreisbremseGesetz das Mieterhöhungen bei Neuvermietung auf max. 10% über ortsüblicher VergleichsmieteOrtsübliche Durchschnittsmiete – Basis für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen → begrenzt.Weiterlesen → verlängert
Die Mietpreisbremse wurde verlängert und gilt in vielen Städten weiterhin. 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete ist das Maximum bei Neuvermietung. Mehr: Mietpreisbremse für Vermieter
Digitale Abrechnungen
Betriebskostenabrechnungen per E-Mail sind rechtlich zulässig, wenn der Mieter dem zugestimmt hat. Kein zwingender Schriftformzwang mehr für alle Mitteilungen – aber bei Kündigung bleibt Schriftform Pflicht.
BGH-Urteile 2024/2025: Was hat sich verändert?
Der BGH entscheidet laufend über Mietrechtsfragen. Aktuelle Trends: Strengere Anforderungen an Modernisierungsankündigungen, Präzisierung von Mängelbegriffen, weitere Unwirksamkeitserklärungen für alte Schönheitsreparaturklauseln.
Empfehlung
Halte deine Mietverträge aktuell. Veraltete Verträge aus dem Jahr 2010 enthalten oft unwirksame Klauseln. Prüfe einmal jährlich: Was hat sich geändert? Haus & Grund-Mitgliedschaft lohnt sich für Updates. Mehr: Aktueller MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → für Vermieter
Wichtige Änderungen 2026 für Vermieter
| Bereich | Änderung | Wirkung |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse | Verlängerung bis 2029 in 414 Gemeinden | Max. +10 % über MietspiegelOffizielle Übersicht der ortsüblichen Mieten – Grundlage für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen → |
| GEG / Heizungsgesetz | Stufenweise Umsetzung läuft | Sanierungspflicht bei Heizungstausch |
| NebenkostenabrechnungJährliche Abrechnung der umlagefähigen BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.Weiterlesen → – Frist: 12 Monate nach Abrechnungszeitraum.Weiterlesen → | Digitale Übermittlung zunehmend Standard | Prüfungsrecht des Mieters gestärkt |
| SchönheitsreparaturenStreich- und Tapezierarbeiten – können per Mietvertrag auf Mieter übertragen werden.Weiterlesen → | BGH-Rechtsprechung weiterhin restriktiv | Viele Klauseln unwirksam |
Was Vermieter jetzt tun sollten
- Mietverträge auf unwirksame Schönheitsreparaturklauseln prüfen
- Heizungsanlage auf GEG-Konformität checken (Effizienz, Alter)
- Mietspiegel regelmäßig prüfen und Miete anpassen
- Digitale Nebenkostenabrechnung einführen
MieterhöhungErhöhung der Miete auf ortsübliches Niveau – max. 20% in 3 Jahren, schriftlich mit Begründung.Weiterlesen → 2026: Kappungsgrenzen und Kappungsmietensätze im neuen Jahr
Die Mieterhöhung nach § 558 BGB bleibt für Vermieter eine der wichtigsten Einnahmequellen – doch die Spielräume werden immer enger. 2026 gelten regional unterschiedliche Kappungsgrenzen: In Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete innerhalb von drei Jahren maximal um 15 Prozent steigen (sogenannte moderate KappungsgrenzeMaximal 20% Mieterhöhung in 3 Jahren – in Gebieten mit Wohnungsmangel nur 15%.Weiterlesen → nach § 558 Abs. 3 BGB). In Gebieten mit besonders angespanntem Markt sind es sogar nur 10 Prozent. Diese Grenzen sind bindend – eine Erhöhung um beispielsweise 12 Prozent in einem 10-Prozent-Gebiet ist unwirksam.
Praktischer Fehler von Vermietern: Sie orientieren sich an der aktuellen Marktmiete, vergessen aber die Dreijahrsfrist. Wer eine Mieterhöhung plant, muss zunächst nachsehen, wann die letzte rechtmäßige Erhöhung stattfand. War diese weniger als drei Jahre her, ist eine Erhöhung gar nicht möglich – unabhängig vom Kappungsgrenzen-Status. Die notwendige schriftliche Begründung nach § 558 Abs. 2 BGB mit Vergleichsmieten muss wasserdicht sein: Vergleichswohnungen sollten ähnliche Lage, Größe und Ausstattung haben und nicht älter als drei Jahre bewertet werden. Gefälschte oder unsaubere Vergleiche sind ein Kündigungsgrund für Mieter.
- Erhöhungsschreiben immer zertifiziert mit Rückschein versenden – mündliche Mitteilung gilt nicht
- Fristen einhalten: Mieterhöhung muss mindestens einen Monat zum Ende eines Kalendermonats angekündigt werden
- Regional informieren: Bis Januar 2026 sind die neuen Kappungsgrenzen der Gemeinden verbindlich bekannt
Maklergebührengesetz: Neuregelungen bei Vermietung
Das Maklergebührengesetz (MaKaG) regelt seit 2020, wer Maklergebühren zahlt. 2026 gibt es wichtige Klarstellungen für Vermieter: Wenn Sie einen MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → beauftragen, um einen Mieter zu finden, können Sie die Gebühr (maximal 2 Monatsmieten zuzüglich Mehrwertsteuer) nur kassieren, wenn Sie den Makler selbst beauftragt haben – nicht, wenn dieser vom Mieter engagiert wurde. Der häufige Fehler: Vermieter hoffen, dass der Makler die Gebühr vom Mieter eintreibt, obwohl das Gesetz hier eine strikte Auftraggeber-Regelung vorsieht.
Besonderheit beim Wechsel: Wenn ein Mieter seinen Mietvertrag verlängert oder auf eine andere Wohnung im gleichen Haus wechselt, ist eine neue Maklergebühr unzulässig – hier gilt ein 2-Jahres-Zeitfenster. Das bedeutet: Ein 2023 vermittelter Mieter, der 2025 die Wohnung wechselt, darf nicht erneut mit Maklergebühren belastet werden.
- Schriftliche Maklerverträge sind Pflicht – mündliche Beauftragung ist unwirksam
- Provisionsvereinbarungen dokumentieren: Wer zahlt am Ende wirklich?
- 2-Jahres-Regel kennen: Spart Gebühren bei Mieter-Umzügen im PortfolioGesamtheit aller Immobilien eines Investors – Diversifizierung über Städte und Typen empfohlen.Weiterlesen →
Energieeffizienzstandards und Mietminderungsrisiken 2026
Seit Anfang 2025 gelten durch das GEG schärfere Energiestandards. Für Vermieter bedeutet das: Wer die Vorgaben nicht erfüllt, riskiert Mietminderungsansprüche nach § 536 BGB. Ein Beispiel: Ein uns.
