Ein Stellplatz oder eine Garage als zusätzliche Einnahme – das klingt simpel. Ist es auch, hat aber eigene rechtliche Regeln. Vor allem: Garagen unterliegen nicht dem Mieterschutz wie Wohnungen.
Mietvertrag für Garage: Was ist anders?
Garagen und Stellplätze sind keine Wohnräume – das hat große Konsequenzen:
- Keine Sozialklausel, kein Kündigungsschutz wie bei Wohnungen
- Ordentliche Kündigung ohne besonderes Interesse möglich
- Kürzere Kündigungsfristen (meist 1 Monat)
- Keine Mietpreisbremse
Du kannst die Miete freier gestalten und leichter kündigen.
Was muss in den Garagevertrag?
- Genaue Bezeichnung (Garage Nr. X, Stellplatz Außen/Tiefgarage)
- Monatliche Miete
- Mietbeginn
- Kündigungsfrist (gesetzlich: 1 Monat zum Monatsende)
- Nutzungszweck (nur PKW, kein Lager für Gefahrstoffe)
Wie viel Miete kann ich verlangen?
Stellplatz-Preise variieren stark je nach Lage:
- Kleinstädte: 20–50 €/Monat
- Mittelstädte: 50–100 €/Monat
- Großstädte: 80–200 €/Monat
- Tiefgarage München/Berlin: bis 300 €/Monat
Separat oder mit Wohnung zusammen?
Du kannst Garage und Wohnung im gleichen Vertrag vermieten – dann gelten für die Garage die günstigeren Wohnungsregeln. Besser: Separate Verträge! Dann kannst du die Garage unabhängig kündigen oder anderweitig nutzen.
Steuer: Wie werden Garageneinnahmen behandelt?
Mieteinnahmen aus Garagen und Stellplätzen sind steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – genau wie Wohnungsmieten. Kosten (Reparaturen, anteilige Versicherung) sind als Werbungskosten absetzbar.
Checkliste Garage vermieten
- Separaten MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → aufsetzen
- Marktmiete recherchieren
- Zustand dokumentieren (Foto)
- Einnahmen in Anlage VSteuerformular für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – jährlich auszufüllen.Weiterlesen → eintragen
Mehr: Steuern als Vermieter | Komplette Vermieter-Anleitung
Mietvertrag Garage: Diese Klauseln muss ich wirklich reinschreiben
Der Mietvertrag für eine Garage ist deutlich schlanker als für Wohnungen – aber gerade deshalb sollten Sie präzise formulieren, was gilt. Nach § 535 BGB brauchen Sie zwar auch hier einen Vertrag, doch viele Vermieter verzetteln sich in unnötigen Regelungen.
Unverzichtbar sind folgende Punkte:
- Genaue Beschreibung: Einzelgarage oder Stellplatz? Größe? Zufahrt möglich?
- Nutzungsumfang: Nur für PKW oder auch Motorrad und Fahrräder?
- Nebenkostenregelung: Wer bezahlt Schneeräumung, Beleuchtung, Reinigung?
- Haftung: Wer haftet bei Schäden am Fahrzeug durch mangelnde Sicherung des Platzes?
- Kündigungsfrist: Mindestens 1 Monat zum 1. oder 15. eines Monats (§ 573b BGB)
Häufiger Fehler: Vermieter schreiben zu vage „Nebenkosten nach Abrechnung". Bei Garagen sollten Sie konkret beziffern, wie Reinigung oder Instandhaltung anteilig berechnet werden – sonst kommt es zu Streit bei der Jahresabrechnung.
Stellplatz vs. Garage: Rechtliche Unterschiede bei Kündigung und Mieterhöhung
Die größte Überraschung für viele Vermieter: Bei Garagen und Stellplätzen gelten völlig andere Kündigungsregeln als bei Wohnungen. Das ist ein enormer Vorteil.
Für Wohnungen: § 573 BGB schreibt vor, dass Sie ein „berechtigtes Interesse" haben müssen (Eigenbedarf, Verwertung, störende Mieter). Kündigungsfristen sind 3 Monate zum Ende eines Kalendermonats.
Für Garagen: § 573b Abs. 1 BGB erlaubt Ihnen die ordentliche Kündigung ohne Grund – bereits mit einer Frist von einem Monat zum 15. oder zum Ende eines Kalendermonats. Das bedeutet: Sie brauchen keine Begründung, wenn Sie die Garage selbst nutzen möchten oder den Platz anderswo vergeben wollen.
Bei der MieterhöhungErhöhung der Miete auf ortsübliches Niveau – max. 20% in 3 Jahren, schriftlich mit Begründung.Weiterlesen → gilt ähnliches: Während Sie bei Wohnungen die VergleichsmieteOrtsübliche Durchschnittsmiete – Basis für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen → begrenzt.">MietpreisbremseGesetz das Mieterhöhungen bei Neuvermietung auf max. 10% über ortsüblicher Vergleichsmiete begrenzt.Weiterlesen → und Staffelmietverträge beachten müssen (§ 558 BGB), können Sie Garagenmieten deutlich flexibler erhöhen. Eine Ankündigung von einem Monat genügt meist – allerdings nur im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete, wenn das im Vertrag so festgehalten ist.
Parkplatz vermieten: Versicherung und Haftung richtig regeln
Das größte finanzielle Risiko beim Vermieten von Garagen und Stellplätzen ist die Haftungsfrage – und viele Vermieter sind hier unterversichert.
Wenn ein Mieter in Ihrer Garage parkt und das Fahrzeug wird beschädigt oder gestohlen, fragt der Mieter sofort: „Wer haftet?" Die Antwort: Das hängt vom Vertrag ab. Im Gesetz (§ 535a BGB) sind Garagen als „Sache" definiert, die Sie in „verkehrsfähigem Zustand" übergeben müssen – aber Sie haften nicht automatisch für Schäden an den Fahrzeugen selbst.
Praktischer Rat: Nehmen Sie in den Mietvertrag explizit auf, dass der Mieter selbst für die Sicherung seines Fahrzeugs verantwortlich ist (Alarm, Lenkradschloss, Fenster schließen). Schließen Sie auch eine Haftpflichtversicherung für Ihre Garage ab – etwa falls der Garagenboden einstürzt oder jemand Fremdschäden erleidet. Die kostet für Privatvermieter meist 15–30 Euro pro Monat und
