Ein Einbruch in eine Mietwohnung ist belastend. Neben dem emotionalen Schock entstehen Sachschäden — an Türen, Fenstern, im Inneren. Die Kostenfrage ist klar geregelt, wenn man die Zuständigkeiten kennt.
Typische Schäden und Zuständigkeit
| Schadensart | Zuständigkeit | Versicherung |
|---|---|---|
| Aufgebrochene Wohnungstür | Vermieter (Gebäude) | Wohngebäudeversicherung |
| Eingeschlagenes Fenster | Vermieter (Gebäude) | Wohngebäudeversicherung |
| Gestohlener Hausrat | Mieter | Hausratversicherung Mieter |
| Beschädigte Mieter-Einrichtung | Mieter | Hausratversicherung Mieter |
Wohngebäudeversicherung: Was ist abgedeckt?
Einbruchschäden am Gebäude sind über den Zusatzbaustein „Einbruchschaden" abgedeckt. Nicht alle Grundtarife enthalten diesen Baustein — Police prüfen!
- Austausch Wohnungstür: Ja
- Schloss-Austausch nach Schlüsseldiebstahl: Oft im Glasbruchschutz
- Reparatur aufgebrochener Fensterrahmen: Ja
Sofortpflichten des Vermieters
- ☑ Polizei rufen und Anzeige erstatten (für Versicherung notwendig)
- ☑ Versicherung informieren (Frist: meist 24–72 Stunden)
- ☑ Schadensdokumentation (Fotos)
- ☑ Tür/Fenster provisorisch sichern (Schlüsseldienst)
- ☑ Reparatur schnellstmöglich beauftragen
Sonderkündigungsrecht des Mieters?
Wenn der Vermieter die Wohnung nicht zeitnah wieder in sicheren Zustand versetzt, kann der Mieter mindern oder außerordentlich kündigen. Deshalb: Reparatur hat höchste Priorität.
Einbruchschutz nachrüsten
Eine gesetzliche Pflicht zur Einbruchssicherung gibt es nicht. Jedoch sollten Türen und Schlösser dem üblichen Standard entsprechen (DIN EN 1303, RC2). Veraltete Schlösser bei bekanntem Einbruchrisiko können haftungsrechtlich relevant werden.
Fazit
Bei Einbrüchen: Gebäudeschäden trägt der Vermieter (WohngebäudeversicherungPflichtversicherung für Vermieter – schützt das Gebäude vor Feuer, Wasser, Sturm und Hagel.Weiterlesen →), Hausratschäden der Mieter. Polizei und Versicherung sofort informieren, alles dokumentieren, Reparatur unverzüglich beauftragen.
Dokumentation und Schadensanzeige: Pflichten des Vermieters nach einem Einbruch
Nach einem Einbruch in die Mietwohnung ist schnelles Handeln entscheidend. Der Vermieter muss die Schäden an der Bausubstanz innerhalb von 48 Stunden dem Versicherer melden – so sieht es die Obliegenheitspflicht vor. Eine verzögerte Anzeige kann zur Leistungskürzung führen, auch wenn der Versicherer später beweisen müsste, dass der Schaden durch die Verzögerung größer wurde.
Konkret sollten Sie als Vermieter folgende Schritte einleiten:
- Anzeige bei der Polizei: Eine Strafanzeige ist notwendig, damit die Versicherung überhaupt leistet. Das Polizeiprotokoll dient später als Nachweis des Schadens.
- Fotodokumentation: Machen Sie detaillierte Fotos aller beschädigten Bereiche – aufgebrochene Türen, beschädigte Fenster, Kratzspuren an Schlössern. Diese Bilder sind für die Versicherungsregulierung essentiell.
- Handwerker beauftragen: Dokumentieren Sie, welche Fachleute Sie zur Schadensbesichtigung hinzugezogen haben. Erhalten Sie schriftliche Kostenvoranschläge.
- Mieter informieren: Teilen Sie dem Mieter die Schadensanzeige mit. Nach § 535 Abs. 1 BGB müssen Sie Mängel, die die Tauglichkeit der Wohnung beeinträchtigen, schnellstens beheben.
Notfallreparaturen: Wann muss der Vermieter sofort zahlen
Ein aufgebrochenes Fenster oder eine beschädigte Wohnungstür im Winter sind kein kosmetisches Problem – sie sind ein Mangel, der die Mietbarkeit der Wohnung gefährdet. Hier greift § 537 BGB: Der Mieter kann die Miete mindern, wenn die Wohnung durch Einbruchschäden nicht mehr ihre vertragsgemäße Nutzung ermöglicht.
Das bedeutet für Vermieter konkret: Notfallreparaturen sollten innerhalb von 24 bis 72 Stunden erfolgen. Ein provisorisches Sperrholzbrett vor einem eingeschlagenen Fenster ist rechtlich fragwürdig und kann später als unzureichende Instandhaltung ausgelegt werden.
Viele Versicherungen halten für solche Notfälle spezielle Notfall-Hotlines bereit. Einige bieten sogar einen Glasnotfalldienst an. Nutzen Sie diesen Service – die Kosten werden unter dem Versicherungsschutz abgerechnet und Sie halten die Mietausfallrisiken gering.
Mieterverantwortung: Wann trägt der Mieter Mitschuld beim Einbruch
Nicht jeder Einbruchschaden ist automatisch Sache des Vermieters. § 536 Abs. 1 BGB regelt die Haftungsverteilung: Der Mieter ist verantwortlich, wenn er durch mangelnde Sorgfalt zur Entstandung des Schadens beigetragen hat.
Typische Konstellationen:
- Offene Fenster oder Türen: War die Wohnungstür bei längerer Abwesenheit nur angelehnt, kann der Versicherer die Regulierung reduzieren.
- Fehlende oder alte Schlösser: Wenn der Mieter seit Jahren mit einem kaputten Fenstergriff lebt und dies nicht meldet, trägt er Mitverantwortung.
- Keine Alarmanlage trotz Vermieterlage: In einem ETWEigentumswohnung – häufigste Form der Kapitalanlage-Immobilie für Privatanleger.Weiterlesen →, mehr Verwaltungsaufwand.">MehrfamilienhausGebäude mit mehreren Wohneinheiten – bessere Renditen als ETW, mehr Verwaltungsaufwand.Weiterlesen → mit bekannten Einbruchsserien können Gerichte den Mieter mitverantwortlich machen, wenn er keine zusätzlichen Sicherungsmaßnahmen getroffen hat.
Die Gerichtspraxis zeigt: Versicherer senken die Regulierung häufig um 10–30
