Warum altersgerechter Umbau immer wichtiger wird
Deutschland altert. 2030 werden rund 29% der Bevölkerung über 65 Jahre alt sein. Für Vermieter bedeutet das: Wohnungen, die für ältere oder eingeschränkt mobile Menschen geeignet sind, werden stärker nachgefragt. Ein frühzeitiger altersgerechter Umbau ist deshalb eine strategische Investition.
Was sind altersgerechte Maßnahmen?
- Schwellenloses Bad mit bodengleicher Dusche
- Haltegriffe im Bad und WC
- Breitera Türen (mind. 90 cm lichte Breite für Rollstuhl)
- Rampen statt Stufen am Eingang
- Fahrstuhl im Mehrfamilienhaus
- Bodenbeläge ohne Stolperfallen
- Gut erreichbare Lichtschalter und Steckdosen
Darf der Vermieter altersgerecht umbauen ohne Mieter-Zustimmung?
Grundsätzlich: Ja. Modernisierungsmaßnahmen zur Barrierereduzierung muss der Mieter dulden — sie fallen unter § 555b BGB als Maßnahme zur dauerhaften Verbesserung der Mietsache. Die Ankündigungsfrist von 3 Monaten muss eingehalten werden.
Ausnahme: Wenn der Umbau eine "Härte" für den Mieter bedeutet (z.B. erhebliche Einschränkungen für sehr lange Zeit), kann der Mieter eine Härteklausel geltend machen.
KfW-Förderung für altersgerechten Umbau
| KfW-Produkt | Fördersumme | Konditionen |
|---|---|---|
| KfW 455-B (Altersgerecht Umbauen) | Zuschuss bis 6.250 € | 25% Zuschuss auf max. 25.000 € Kosten |
| KfW 159 (Kredit) | bis 50.000 € | Zinsgünstig für altersgerechten Umbau |
Die Förderungen lassen sich kombinieren. Antrag muss VOR Baubeginn gestellt werden. Beachte: Geförderte Kosten mindern den auf den Mieter umlagefähigen Modernisierungsanteil.
Mieterhöhung nach altersgerechtem Umbau
Wie bei anderen Modernisierungen: 8% der umlagefähigen Kosten pro Jahr. Bei einer Badumbau-Kosten von 12.000 € (abzüglich KfWKreditanstalt für Wiederaufbau – bietet günstige Kredite und Zuschüsse für energetische Sanierung.Weiterlesen →-Zuschuss 3.000 € → netto 9.000 €) wäre die MieterhöhungErhöhung der Miete auf ortsübliches Niveau – max. 20% in 3 Jahren, schriftlich mit Begründung.Weiterlesen →: 9.000 × 8% / 12 = 60 €/Monat.
Die Mieterhöhung muss 3 Monate vorher angekündigt und nach Fertigstellung schriftlich mitgeteilt werden.
Wenn Mieter selbst umbauen will
Mieter die aufgrund von Behinderung oder Alter barrierefreien Umbau benötigen, haben nach § 554 BGB das Recht, auf eigene Kosten Umbaumaßnahmen durchzuführen — wenn du zustimmst. Du kannst die Zustimmung nur aus triftigem Grund verweigern. Du darfst aber verlangen, dass beim Auszug der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt wird (außer du profitierst dauerhaft vom Umbau).
Checkliste: Barrierefreie Wohnung vermarkten
- Im Exposé explizit auf BarrierefreiheitRollstuhlgerechter Umbau – förderfähig, höhere Miete möglich, gesellschaftlich relevant.Weiterlesen → hinweisen
- Schwellenloses Bad und Haltegriffe als Ausstattungsmerkmale nennen
- Fahrstuhl und Erdgeschosslage besonders betonen
- Zertifizierungen nutzen (DIN 18040 — wenn erfüllt)
- Pflegedienst-Nähe und Nahversorgung im Exposé erwähnen
Förderung und Steuerliche Absetzbarkeit von Umbaukosten
Ein Irrtum vieler Vermieter: Altersgerechte Umbauten sind nicht automatisch als Werbungskosten absetzbar. Der Schlüssel liegt in der Unterscheidung zwischen Instandhaltung und Modernisierung. Während kleine Anpassungen wie der Austausch einer Badewanne gegen eine ebenerdige Dusche als Instandhaltung gelten, zählt ein umfassender barrierefreier Umbau zur ModernisierungBauliche Verbesserungen – 8% der Kosten p.a. auf Mieter umlegbar, mit 3-Monats-Ankündigung.Weiterlesen → nach § 555b BGB.
Hier greift die gute Nachricht: Die KfW-Förderbank unterstützt altersgerechte Umbauten über das Programm „Altersgerecht Umbauen" (159). Je nach Umfang erhalten Vermieter bis zu 25.000 Euro Zuschuss pro Wohneinheit oder alternativ zinsgünstige Darlehen. Wichtig: Der Antrag muss vor Beauftragung der Arbeiten eingereicht werden. Nachträgliche Anträge werden abgelehnt.
Bei der Steuererklärung können Modernisierungskosten über 11 Jahre mit 11,5 Prozent pro Jahr geltend gemacht werden (Ausnahme: Ab 2024 können 20 Prozent der Aufwendungen für Energiesparmaßnahmen sofort abgesetzt werden).
Mieterhöhung nach altersgerechtem Umbau: Rechtliche Grenzen
Nach einer Modernisierung ist eine Mieterhöhung zulässig – doch nicht unbegrenzt. Gemäß § 559 BGB darf die Miete um maximal 8 Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr erhöht werden. Ein praktisches Beispiel: Bei Kosten von 20.000 Euro für Badumbau darf die Miete um 133 Euro monatlich angehoben werden.
Beachten Sie auch: Mieter haben ein Kündigungsrecht nach § 561 BGB, wenn die Mieterhöhung für sie unzumutbar ist. Bei älteren Mietern mit niedriger Rente kann ein Gericht eine Mieterhöhung tatsächlich für unzumutbar befinden – eine häufig unterschätzte Risiko.
Professioneller Rat: Informieren Sie den Mieter schriftlich über den geplanten Umbau mit mindestens 3 Monaten Vorankündigungsfrist. Dies mindert Konflikte und dokumentiert Transparenz.
Häufige Fehler beim altersgerechten Umbau und deren Folgen
Viele Vermieter investieren „zu wenig" in Halterungssicherheit. Haltegriffe müssen zur Last von 200 kg vertikal und 150 kg horizontal ausgelegt sein – billige Baumarktvarianten erfüllen dies oft nicht. Im Schadenfall haftet der Vermieter bei Stürzen.
Ein zweiter häufiger Fehler: Die Vernachlässigung der Türbreite. Eine 85 cm breite Tür reicht für Gehstock, genügt aber nicht für Rollator oder Rollstuhl. Die DIN 18040-1 fordert mindestens 90 cm lichte Durchgangsbreite – dies ist auch für zukünftige Vermietung ein Wettbewerbsvorteil.
Dritter Fehlgriff: Eigenregie-Umbau ohne Fachbetrieb. Bodengleiche Duschen erfordern eine korrekte Entwässerung und Abdichtung, um später Schimmelschäden zu vermeiden. Dies kostet extra – ist aber notwendig für Langzeitsicherheit.
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