Das ÜbergabeprotokollDokumentation des Wohnungszustands bei Ein- und Auszug – Pflicht für spätere Schadensansprüche.Weiterlesen → ist dein wichtigstes Schutzinstrument als Vermieter. Ohne es kannst du beim Auszug kaum beweisen, was der Mieter beschädigt hat — und was schon vorher kaputt war. Hier erkläre ich, wie du die Übergabe richtig machst.
Wann brauche ich ein Übergabeprotokoll?
Immer. Bei jedem Ein- und Auszug. Das Protokoll beim Einzug legt den Ausgangszustand fest. Das Protokoll beim Auszug dokumentiert den aktuellen Zustand. Der Vergleich beider Protokolle zeigt, was sich verändert hat.
Ohne Einzugsprotokoll kannst du beim Auszug nur schwer beweisen, welche Schäden der Mieter verursacht hat — Gerichte gehen im Zweifel zugunsten des Mieters.
Einzugsübergabe: Was du dokumentierst
Raumweise Begehung
Gehe jeden Raum systematisch durch und dokumentiere:
- Zustand der Wände (Farbe, Tapete, Löcher, Risse)
- Zustand von Decken und Böden
- Türen und Fenster (Funktion, Zustand)
- Alle Elektrogeräte (Test: funktionieren alle Steckdosen?)
- Sanitäranlagen (Dichtungen, Armaturen, Abflüsse)
- Heizung (Funktion testen)
Pflichtangaben im Protokoll
- Datum und Uhrzeit der Übergabe
- Namen aller anwesenden Personen
- Adresse der Wohnung
- Zählerstand: Strom, Gas, Wasser (mit Foto)
- Anzahl der übergebenen Schlüssel (Wohnungsschlüssel, Briefkasten, Keller, Haustür)
- Alle festgestellten Mängel mit genauen Beschreibungen
Fotos: Der wichtigste Teil
Mach Fotos von allem — insbesondere von bestehenden Mängeln, die du im Protokoll notierst. Die Fotos beweisen, dass du den Schaden nicht nachträglich erfunden hast.
Wichtig: Mach die Fotos mit Zeitstempel (einfach mit dem Smartphone, die Metadaten enthalten das Datum). Zeige dem Mieter die Fotos direkt auf dem Handy — er soll bestätigen, dass sie den Zustand korrekt wiedergeben.
Auszugsübergabe: Worauf besonders achten?
Schönheitsreparaturen prüfen
Hat der Mieter laut MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → SchönheitsreparaturenStreich- und Tapezierarbeiten – können per Mietvertrag auf Mieter übertragen werden.Weiterlesen → durchzuführen? Dann prüfe jetzt, ob das erledigt ist. Sind die Wände frisch gestrichen? Welche Farbe?
Viele Mieter streichen kurz vor Auszug — manchmal in falscher Farbe oder schlampig. Das kann ein Mangel sein.
Schlüssel zählen
Alle Schlüssel müssen zurückgegeben werden. Fehlt ein Schlüssel, hast du das Recht, das Schloss auszutauschen — auf Kosten des Mieters.
Reinigung
Die Wohnung muss besenrein übergeben werden. Was besenrein bedeutet, ist nicht gesetzlich definiert — im Zweifel: Böden gekehrt/gesaugt, Küche gereinigt, Fenster nicht verschmutzt.
Einbauten und Möbel
Hat der Mieter eigene Einbauten (Duschkabine, Einbauschrank) gemacht? Müssen die raus oder dürfen sie bleiben? Das muss dokumentiert sein.
Muster: Übergabeprotokoll-Struktur
ÜBERGABEPROTOKOLL Datum: ___________ Uhrzeit: ___________ Wohnung: ___________ Vermieter: ___________ Mieter: ___________ SCHLÜSSEL: Wohnungsschlüssel: ___ Stück übergeben Briefkasten: ___ Stück Keller: ___ Stück ZÄHLERSTÄNDE: Strom: ___________ Gas: ___________ Wasser: ___________ ZIMMER 1 (___________): Wände: ___________ Boden: ___________ Fenster: ___________ Besondere Mängel: ___________ [Für jeden Raum wiederholen] UNTERSCHRIFTEN: Vermieter: ___________ Mieter: ___________
Was tun, wenn der Mieter nicht unterschreibt?
Wenn der Mieter das Protokoll nicht unterschreiben will, unterschreibe allein und schicke ihm eine Kopie per Einschreiben. Damit ist der Zustand zumindest einseitig dokumentiert.
Hast du das Protokoll unterschrieben und der Mieter akzeptiert es später nicht — gilt trotzdem das Protokoll. Zwei Unterschriften sind sicherer, aber auch eine alleinige Dokumentation hat Beweiskraft.
