Eine zu groß angegebene Wohnfläche kann teuer werden — der Mieter hat Anspruch auf MietminderungRecht des Mieters die Miete zu kürzen wenn die Wohnung Mängel hat – als Vermieter schnell reagieren.Weiterlesen → und Rückzahlung. Hier ist, was Vermieter wissen müssen.
Wann liegt eine falsche Wohnflächenangabe vor?
Maßgeblich ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Typische Fehler:
- Kellerräume als Wohnfläche mitgezählt
- Balkone zu 100 % angerechnet (korrekt: 25–50 %)
- Dachschrägen falsch berechnet (unter 1 m Höhe: 0 %, 1–2 m: 50 %, über 2 m: 100 %)
- Garagen oder Abstellräume eingerechnet
Ab welcher Abweichung gibt es Konsequenzen?
Der BGH hat entschieden: Bei einer Abweichung von mehr als 10 % nach unten (tatsächliche Fläche kleiner als angegeben) hat der Mieter Anspruch auf Mietminderung — ohne Mangelanzeige, automatisch.
Welche Rechte hat der Mieter?
- Mietminderung: Anteilig für den gesamten Zeitraum des Mietverhältnisses (nicht verjährt für letzte 3 Jahre)
- Rückforderung zu viel bezahlter Miete: Für die letzten 3 Jahre (Verjährungsfrist)
- Kündigung wegen erheblichem Mangel: Bei sehr großer Abweichung theoretisch möglich
Rechenbeispiel
| Position | Wert |
|---|---|
| Angegebene Wohnfläche | 75 m² |
| Tatsächliche Wohnfläche | 65 m² |
| Abweichung | 13,3 % (über 10 %-Grenze) |
| Monatliche Kaltmiete | 1.200 € |
| Berechtigte Minderung | 13,3 % = 159 €/Monat |
| Rückforderung für 3 Jahre | 5.724 € |
Was Vermieter jetzt tun sollten
- ☑ Wohnfläche nach WoFlV korrekt nachmessen (ggf. Sachverständigen beauftragen)
- ☑ MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → und Inserat anpassen
- ☑ Bei zu großer Angabe: Proaktiv mit Mieter sprechen
- ☑ Für neue Inserate: EnergieausweisPflichtdokument bei Vermietung – zeigt Energieeffizienz des Gebäudes, muss bei Besichtigung vorliegen.Weiterlesen → und Grundriss als Basis nehmen
Fazit
Falsche Wohnflächenangaben sind ein unterschätztes Risiko. Jede Abweichung über 10 % kostet — rückwirkend für bis zu 3 Jahre. Lieber einmal nachmessen als jahrelang Rückforderungen riskieren.
Ab welcher Abweichung wird es teuer für den Vermieter?
Das Landgericht München hat bereits bei einer Abweichung von nur 5,3 % entschieden, dass der Mieter Mietminderung verlangen kann. Das Oberlandesgericht Köln zog sogar bei 3 % die Grenze. Entscheidend ist nicht eine starre Prozentmarke, sondern ob die Abweichung erheblich ist und den Mieter in seinen Interessen erheblich beeinträchtigt. Als Faustregel gilt: Wer mehr als 3–5 % der Wohnfläche falsch angibt, muss mit Ansprüchen des Mieters rechnen.
Besonders tückisch: Der Mieter kann die Mietminderung rückwirkend für bis zu drei Jahre geltend machen, wenn er die falsche Angabe erst später entdeckt. Die Mietminderung wird prozentual berechnet – bei einer 10-Prozent-Überangabe kann der Mieter also 10 % der monatlichen Miete zurückfordern. Bei einer 100 m²-Wohnung zu 1.000 Euro Miete können das schnell 5.000–10.000 Euro über zwei Jahre verteilt sein.
Typische Messfehler und wie Sie diese vermeiden
In der Praxis zeigen sich immer wieder die gleichen Fehler, die zu Streitigkeiten führen:
- Dachschrägen falsch gemessen: Viele Vermieter zählen die volle Fläche unter schrägen Dächern. Korrekt ist: nur Bereiche über 2 m Höhe zählen zu 100 %, zwischen 1–2 m nur 50 %, darunter 0 %.
- Loggias und Wintergärten: Loggias sind überdacht und zählen zu 50 % der Fläche. Balköne ohne Dach nur zu 25 %. Wintergärten können sogar zu 100 % angerechnet werden – wenn sie dauerhaft beheizt und mit Fenster ausgestattet sind.
- Speicher und Abstellräume: Räume mit weniger als 2 m Höhe oder Spitzböden zählen nicht als Wohnfläche, auch wenn sie begehbar sind.
- Treppenhaus und Flure: Gemeinschaftlich genutzte Flächen wie Hausflure oder Treppenhäuser dürfen nicht mitgezählt werden.
Der sicherste Weg: Lassen Sie die Wohnfläche von einem zertifizierten ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen → oder Sachverständigen nach der aktuellen WoFlV 2024 berechnen. Das kostet 150–300 Euro, spart aber Rechtsstreitigkeiten.
Rechtliche Konsequenzen und Mietminderung nach BGB § 556d
§ 556d BGB ist eindeutig: Weicht die tatsächliche Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten um mehr als 10 % ab, kann der Mieter die Miete mindern. Die Minderungsquote entspricht dem prozentualen Fehler.
Ein konkretes Beispiel aus der Praxis: Sie inserieren eine 75-m²-Wohnung, die tatsächlich nur 68 m² groß ist (Abweichung: 9,3 %). Der Mieter zahlt 900 Euro Miete. Nach Gutachten kann er monatlich etwa 83 Euro einbehalten – rückwirkend für bis zu drei Jahre. Das ergibt eine Nachzahlung von knapp 3.000 Euro.
Zusätzlich riskiert der Vermieter:
- Aufwendungen für anwaltliche Klärung
- Reputationsschaden bei Portalen wie Immoscout oder Makler
- Schwierigkeit, neue Mieter zu finden, wenn der Fall öffentlich wird
Im schlimmsten Fall prüft auch das Ordnungsamt Ihre Anzeige – falsche Angaben können als unlauterer Wettbewerb geahndet werden.
