Dieser Artikel stellt keine steuerliche Beratung dar. Für deine individuelle Steuersituation wende dich an einen Steuerberater oder das zuständige Finanzamt.
Welche Formulare braucht der Vermieter?
Als Vermieter brauchst du für die Steuererklärung neben dem Mantelbogen folgende Anlagen:
- Anlage V: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung — Pflicht für alle Vermieter
- Anlage AUS: Wenn du im Ausland vermietest
- Anlage SO: Bei Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist10 Jahre Haltefrist – nach 10 Jahren ist der Verkaufsgewinn aus Mietimmobilien steuerfrei.Weiterlesen → (10 Jahre)
Jede Immobilie bekommt eine eigene Anlage VSteuerformular für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – jährlich auszufüllen.Weiterlesen →. Wenn du 3 Wohnungen vermietest, füllst du 3 Anlagen V aus.
Anlage V: Seite 1 — Einnahmen eintragen
Zeile 7: KaltmieteGrundmiete ohne Betriebskosten – wird für Mietpreisbremse und Mieterhöhung zugrunde gelegt.Weiterlesen → (ohne Nebenkosten) für das gesamte Jahr. Beispiel: 850 € × 12 = 10.200 €
Zeile 9: Erhaltene Vorauszahlungen für BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen → (Nebenkosten-Vorauszahlungen). Beispiel: 150 € × 12 = 1.800 €
Zeile 10: Erstattungen aus Nebenkostenabrechnungen, die du dem Mieter zurückgezahlt hast — als Minusposten.
Achtung: Nicht die tatsächlichen Betriebskosten eintragen — nur das, was du vom Mieter eingenommen hast. Die tatsächlichen Kosten kommen in den Ausgaben-Teil.
Anlage V: Werbungskosten (Seite 2)
Die wichtigsten Ausgaben-Zeilen:
| Zeile | Was gehört rein | Beispiel |
|---|---|---|
| 33 | AfA (AbschreibungSteuerliche AfA auf Gebäudewert – 2% p.a. bei normalen Wohngebäuden über 50 Jahre.Weiterlesen →) auf Gebäude | 200.000 € Kaufpreis × 2% = 4.000 €/Jahr |
| 36 | Schuldzinsen (Zinsen auf Hypothek) | Zinsbescheinigung der Bank |
| 39 | Erhaltungsaufwendungen (Reparaturen) | Handwerkerrechnungen |
| 46 | Verwaltungskosten | Hausverwaltungsgebühren, Steuerberater-Anteil |
| 48 | Betriebskosten | Grundsteuer, Versicherungen, Müll |
| 52 | Fahrtkosten zur Immobilie | 0,30 €/km × Kilometer |
Typisches Beispiel: Einfamilienhaus-Vermieter
Einnahmen:
- Kaltmiete: 12 × 1.200 € = 14.400 €
- NK-Vorauszahlung: 12 × 250 € = 3.000 €
- Gesamt: 17.400 €
Ausgaben:
- AfA: 5.000 €
- Schuldzinsen: 4.200 €
- Reparaturen: 1.800 €
- Grundsteuer + Versicherungen: 1.200 €
- Hausverwaltung: 900 €
- Sonstige: 600 €
- Gesamt: 13.700 €
Überschuss: 3.700 € — das wird mit deinen anderen Einkünften zusammengerechnet und versteuert.
Häufige Fehler in der Anlage V
- AfA vergessen — kostet oft 2.000–5.000 € jährlich
- Fahrtkosten zur Immobilie nicht angegeben
- Büroanteil für Vermietungsverwaltung (Schreibtisch zuhause) vergessen
- Kosten aus LeerstandPeriode ohne Mieter – kostet Einnahmen, birgt Risiken, sollte schnell behoben werden.Weiterlesen →-Perioden nicht geltend gemacht
- Finanzierungsnebenkosten (Notargebühren) nicht abgeschrieben
Empfehlung: Lass die erste Anlage V von einem Steuerberater erstellen. Die Kosten amortisieren sich durch die gefundenen Abzüge meist im ersten Jahr.
Nebenkosten korrekt abrechnen: Das Kernproblem vieler Vermieter
Eine der häufigsten Fehlerquellen bei der Steuererklärung ist die Vermischung von Kaltmiete und Nebenkosten. Rechtlich ist klar geregelt: Nach § 556 Absatz 1 BGB gehören Nebenkosten nicht zur Miete. Trotzdem landen sie regelmäßig in Zeile 7 der Anlage V – mit teuren Folgen für die Steuererklärung.
Die Realität in der Praxis sieht so aus: Du vereinbarst mit dem Mieter eine Gesamtmiete von 1.200 Euro monatlich. Davon sind 900 Euro Kaltmiete und 300 Euro Nebenkosten. In Zeile 7 der Anlage V trägst du konsequent nur 10.800 Euro pro Jahr ein (900 Euro × 12 Monate). Die 300 Euro Nebenkosten landen in Zeile 8 als separate Einnahmequelle – aber eben nur dann, wenn du sie vollständig weitergeleitet hast.
Kritischer Punkt: Wenn du Nebenkosteneinkünfte erhältst, aber nicht in voller Höhe an den Vermieter abgeführt hast, musst du die Differenz versteuern. Beispiel: Du sammelst 3.600 Euro Nebenkosten ein, verbrauchst aber nur 2.800 Euro für HausverwaltungExterne Verwaltung von Mietobjekten – kostet 5-8% der Bruttomiete, ab 3+ Einheiten sinnvoll.Weiterlesen → und Instandhaltung. Die restlichen 800 Euro sind deine zu versteuernden Einkünfte – egal, ob du sie noch später abrechnest.
Werbungskosten: Welche Ausgaben das Finanzamt anerkennt
Vermieter können ihre Steuerlast massiv senken – mit korrekten Werbungskosten. Das Finanzamt erkennt etwa folgende Positionen an:
- Maklergebühren: Vollständig absetzbar im Jahr der Vermietung (BGB § 656)
- Reparaturen und Instandhaltung: Sofort abzugsfähig, aber nicht die Anschaffungskosten der Immobilie selbst
- Hausverwaltungsgebühren: Typischerweise 8–12 % der Mieteinnahmen
- Versicherungen: Gebäudeversicherung, Haftpflicht und Rechtsschutz
- Grundsteuer: Komplett absetzbar
- Kontoführungsgebühren: Nur der anteilige Betrag für das Mietkonto
Ein häufiger Fehler: Viele Vermieter versuchen, die Maklergebühr beim Kauf der Immobilie abzusetzen. Das Finanzamt lehnt das ab. Die Gebühr ist nur abzugsfähig, wenn sie für die Anmietung durch Mieter anfällt – also bei Vermietung, nicht beim Immobilienkauf.
Besonderheit bei Sanierungen: Kosten für Erhaltungsreparaturen (Wandanstrich, Laminat-Austausch) sind sofort absetzbar. Aber Modernisierungen (neue Heizung, Dämmung) gelten als Anschaffungskosten und müssen über Absetzung für Abnutzung (AfAAbsetzung für Abnutzung: 2% des Gebäudewerts jährlich steuerlich absetzbar – großer Steuervorteil.Weiterlesen →) verteilt werden.
Darlehenszinsen vs. Tilgung: Der wesentliche Unterschied
Ein klassisches Missverständnis: Nicht alle Kreditausgaben sind Werbungskosten. Nur die Zinsen sind absetzbar – die Tilgung nicht.
Beispiel mit Zahlen: Du hast einen Immobilienkredit mit 200.000 Euro Restschuld zu 3,5 % Zinsen. Im ersten Jahr zahlst du etwa 7.000 Euro Zinsen und 5.000 Euro Tilgung. Du kannst nur die 7.000 Euro abziehen, nicht die 5.000 Euro.
Im Steuerjahr 2024 ist das besonders relevant: Wer seine Hypothek umschuldet oder umfinanziert
