Schönheitsreparaturen sind ein Dauerstreitthema zwischen Vermieter und Mieter. Viele Klauseln in Standardmietverträgen sind durch den BGH für unwirksam erklärt worden. Was gilt, was nicht – und was du als Vermieter noch geltend machen kannst.
Was sind MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → auf Mieter übertragen werden.">SchönheitsreparaturenStreich- und Tapezierarbeiten – können per Mietvertrag auf Mieter übertragen werden.Weiterlesen →?
Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper, Innen- und Außentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Nicht dazu gehören: Schäden an Fliesen, Bodenbelägen oder Sanitäranlagen.
Welche Klauseln sind unwirksam?
Der BGH hat folgende Klauseln für unwirksam erklärt:
- Starre Fristen: „alle 3 Jahre Küche, alle 5 Jahre Wohnzimmer" → unwirksam, weil sie vom tatsächlichen Bedarf unabhängig sind
- Endrenovierungsklauseln: Pflicht zur Renovierung bei Auszug unabhängig von Mietdauer und Zustand → unwirksam
- Unrenoviert übernommene Wohnung: Klauseln, die Renovierungspflicht auf Mieter übertragen, obwohl die Wohnung unrenoviert übergeben wurde → unwirksam ohne Ausgleich
- Quotenabgeltungsklauseln: Teilrenovierungskosten anteilig bei Auszug → unwirksam laut aktuellem BGH
Was ist noch wirksam?
Wirksam sind flexible Klauseln, die auf den tatsächlichen Renovierungsbedarf abstellen. Beispiel: „Der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen während der Mietzeit nach Bedarf durchzuführen." Oder: Mieter übernimmt renovierte Wohnung und verpflichtet sich, sie bei Auszug in renoviertem Zustand zurückzugeben.
Was tun wenn keine wirksame Klausel vorhanden ist?
Fehlt eine wirksame Klausel oder ist die vorhandene unwirksam, trägt der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen. Schadensersatz für Schäden über normale Abnutzung kannst du aber trotzdem geltend machen – dafür brauchst du das Ãœbergabeprotokoll.
Tipps für Vermieter
- Lass neue Mietverträge von Haus & Grund prüfen
- Ãœbergabe immer mit Protokoll und Fotos dokumentieren
- Wohnung renoviert übergeben – dann kann Renovierung zurückverlangt werden
- Bei Altklauseln: Im Zweifel keine Ansprüche stellen, sonst Prozessrisiko
Mehr: Ãœbergabeprotokoll richtig erstellen | Mietvertrag rechtssicher aufsetzen
Unwirksame Schoenheitsreparaturklauseln: Diese BGH-Urteile musst du kennen
Der Bundesgerichtshof hat sich seit 2015 intensiv mit Schoenheitsreparaturklauseln auseinandergesetzt. Eine der wichtigsten Entscheidungen betraf die sogenannte Blankoklausel: Vermieter durften lange Zeit pauschal formulieren, dass Mieter "bei Auszug alle Schoenheitsreparaturen durchfuehren" mussten. Der BGH erkannte hier ein fundamentales Ungleichgewicht (Urteil I ZR 154/13, 2015).
Das konkrete Problem: Solche pauschalen Klauseln verstoßen gegen § 307 Abs. 1 BGB (Kontrolle von Allgemeinen Geschaeftsbedingungen). Sie benachteiligen den Mieter unangemessen, weil sie nicht beruecksichtigen, ob die Wohnung 3 Jahre oder 20 Jahre bewohnt wurde. Ein Mieter, der nur zwei Jahre in der Wohnung lebt, soll aber nicht die gleichen Reparaturen wie ein langjähriger Mieter durchfuehren müssen.
Weitere relevante Urteile:
- Zeitliche Grenzen (BGH, 2019): Klauseln, die Schoenheitsreparaturen nach starren zeitlichen Intervallen (z.B. "alle 5 Jahre") vorsehen, sind unwirksam, wenn sie nicht beruecksichtigen, wie lange der Mieter bereits in der Wohnung lebt.
- Abnutzungserscheinungen (BGH, 2020): Vermieter duerfen nicht verlangen, dass völlig abgenutzte Elemente wie 30 Jahre alte Tapeten erneuert werden, als waeren sie neu.
- Mieterfreundliche Auslegung: Im Zweifelsfall entscheiden Gerichte zu Gunsten des Mieters, wenn die Klausel mehrdeutig formuliert ist.
Wirksame Formulierung: So gestaltest du rechtssichere Klauseln
Nach den BGH-Urteilen brauchst du als Vermieter eine differenzierte Klausel, nicht einfach eine Blanko-Formulierung. Eine wirksame Klausel muss konkret benennen, welche Reparaturen der Mieter durchfuehren soll und unter welchen Bedingungen.
Beispiel einer besseren Formulierung: "Der Mieter hat bei Beendigung des Mietverhaeltnisses Schoenheitsreparaturen durchzufuehren, wenn die Wohnung mindestens 3 Jahre bewohnt wurde und die Wohnung in einem mietvertragsgerecht genutzten Zustand verlassen wird. Ausgenommen sind Verschleiß durch normale Abnutzung und Beschaedigungen aufgrund von Maengeln der Mietsache."
Wichtige Punkte für deine Klausel:
- Konkrete Nennung: "Tapezieren", "Streichen von Wänden und Decken" statt "Schoenheitsreparaturen allgemein"
- Mindestmietdauer festlegen: Gerichte akzeptieren üblicherweise 3-5 Jahre als angemessen
- Ausnahmeregelungen einfuegen: "soweit die Wohnung in angemessenem Zustand verlassen wird"
- Altersgrenzen definieren: "Keine Erneuerung von mehr als 10 Jahre alten Anstrichen"
- Nachbehandlung klarstellen: Darf der Vermieter nachbessern und die Kosten vom Mieter einfordern?
Praktischer Leitfaden: So prüfst du Mietverträge auf Gültigkeit
Wenn du noch einen alten Mietvertrag mit pauschalen Schoenheitsreparaturklauseln verwendest, solltest du diesen ueberpruefen. Ein Rechtschutzversicherer oder Anwalt kann innerhalb von 1-2 Stunden klären
