Dieser Artikel stellt keine steuerliche Beratung dar. Für deine individuelle Steuersituation wende dich an einen Steuerberater oder das zuständige Finanzamt.
Denkmalgeschützte Immobilien sind für steuerorientierte Anleger besonders interessant — die Denkmal-AfAAbsetzung für Abnutzung: 2% des Gebäudewerts jährlich steuerlich absetzbar – großer Steuervorteil.Weiterlesen → ermöglicht sehr hohe Abschreibungen. Gleichzeitig sind denkmalgeschützte Objekte mit Auflagen verbunden. Hier erkläre ich, was du wissen musst.
Was ist DenkmalschutzBesonderer Schutzstatus für historische Gebäude – mit bis zu 9% AfA jährlich höchste Steuervorteile.Weiterlesen → bei Immobilien?
Eine Immobilie steht unter Denkmalschutz, wenn sie als historisch, kulturell oder architektonisch bedeutsam eingestuft wurde. Zuständig sind die Denkmalschutzbehörden der Bundesländer. Ob ein Gebäude unter Denkmalschutz steht, erfährst du beim Denkmalschutzamt der Stadt oder Gemeinde.
Die Denkmal-AfA: Der steuerliche Vorteil
Wer eine denkmalgeschützte Immobilie saniert und vermietet, kann die Sanierungskosten beschleunigt abschreiben — nach § 7i EStG:
- Erste 8 Jahre: 9% der Sanierungskosten pro Jahr (Gesamtabschreibung 72%)
- Nächste 4 Jahre: 7% der Sanierungskosten pro Jahr (Gesamtabschreibung 28%)
- Über 12 Jahre insgesamt: 100% der Sanierungskosten absetzbar
Zusätzlich gilt die normale Gebäude-AfA von 2% auf den Gebäudewert.
Beispielrechnung: Denkmal-AfA
Kaufpreis: 400.000 €. Sanierungskosten: 200.000 €. Jährliche AbschreibungSteuerliche AfA auf Gebäudewert – 2% p.a. bei normalen Wohngebäuden über 50 Jahre.Weiterlesen → (Denkmal-AfA):
- Jahre 1–8: 200.000 × 9% = 18.000 €/Jahr
- Jahre 9–12: 200.000 × 7% = 14.000 €/Jahr
Bei einem Grenzsteuersatz von 42%: Jährliche Steuerersparnis in Jahren 1–8: 18.000 × 42% = 7.560 €. Über 12 Jahre Gesamtersparnis aus Denkmal-AfA: ca. 84.000 €.
Voraussetzungen für die Denkmal-AfA
- Das Gebäude steht offiziell unter Denkmalschutz
- Sanierungsmaßnahmen werden vor Beginn durch die Denkmalbehörde genehmigt
- Nach Sanierung: Vermietung (keine EigennutzungSelbst in der Wohnung wohnen – steuerlich anders als Vermietung, andere Verkaufsregeln.Weiterlesen → für die Denkmal-AfA nach § 7i)
- Bescheinigung der Denkmalbehörde über Art und Umfang der Sanierung
Was bei Sanierung beachten werden muss
Denkmalschutz bedeutet: Nicht jede Änderung ist erlaubt. Genehmigt werden müssen:
- Fassadenveränderungen (Fenster, Farben, Verkleidungen)
- Eingriffe in historische Innenausstattung (Stuck, Parkett, Treppen)
- Dachveränderungen (Gauben, Dachfenster)
- Heizungs- und Lüftungsanlagen (wenn sie das äußere Bild verändern)
Moderne Elemente (WärmepumpeModernes Heizsystem – ab 2024 Pflicht bei Neuinstallation zu 65% erneuerbar, gefördert bis 70%.Weiterlesen →, PhotovoltaikSolaranlage auf dem Dach – Strom an Mieter verkaufen (Mieterstrom) bringt Zusatzeinnahmen.Weiterlesen →) können oft in denkmalgeschützten Gebäuden installiert werden — wenn sie nicht sichtbar sind oder das Gesamtbild nicht stören.
Risiken bei Denkmalschutzimmobilien
- Höhere Sanierungskosten: Handwerker brauchen spezielle Kenntnisse, Materialien sind teurer
- Längere Genehmigungszeiten: Denkmalbehörde muss zustimmen — das kann Monate dauern
- Eingeschränkte ModernisierungBauliche Verbesserungen – 8% der Kosten p.a. auf Mieter umlegbar, mit 3-Monats-Ankündigung.Weiterlesen →: Energetische Sanierung nach GEGGebäudeenergiegesetz – regelt Energieeffizienzanforderungen für Gebäude in Deutschland.Weiterlesen → ist schwieriger (Ausnahmen für Denkmäler)
- Kaufpreisaufschlag: Denkmalanlagen werden wegen der Steuervorteile oft teuer angeboten
Für wen eignet sich eine Denkmalimmobilie?
Denkmalimmobilien eignen sich für Anleger mit:
- Hohem Steuersatz (der Vorteil ist umso größer, je höher der persönliche Steuersatz)
- Langfristiger Anlagestrategie (12+ Jahre)
- Interesse an historischen Gebäuden
- Genug Kapital für die Sanierung (Vorfinanzierung)
Wer primär Rendite maximieren will: Oft sind reguläre Wohnimmobilien mit weniger Aufwand rentabler. Die Denkmal-AfA ist ein Steuergeschenk — aber kein Selbstläufer.
