Dieser Artikel stellt keine steuerliche Beratung dar. Für deine individuelle Steuersituation wende dich an einen Steuerberater oder das zuständige Finanzamt.
Die Anlage VSteuerformular für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – jährlich auszufüllen.Weiterlesen → ist das Kernstück der Steuererklärung für jeden Vermieter. Hier trägst du alle Mieteinnahmen und Werbungskosten ein — und genau hier entscheidet sich, wie viel Steuern du am Ende zahlst. Mit dieser Anleitung machst du keine Fehler mehr.
Was ist die Anlage V?
Die Anlage V (V steht für Vermietung und Verpachtung) ist ein Formular der deutschen Einkommensteuererklärung. Jede vermietete Immobilie bekommt eine eigene Anlage V — hast du zwei Wohnungen, füllst du zwei Formulare aus.
Die Anlage V gehört zur Einkommensteuererklärung und wird bei ELSTER online ausgefüllt oder per Papierformular beim Finanzamt eingereicht.
Die wichtigsten Zeilen der Anlage V
Zeile 4–5: Adresse der Immobilie
Trage hier die genaue Adresse der vermieteten Wohnung oder des Hauses ein. Bei mehreren Einheiten im selben Gebäude kannst du sie auf einem Formular zusammenfassen.
Zeile 7: Einheitswert-Aktenzeichen
Das Aktenzeichen findest du im Einheitswertbescheid, den du beim Kauf erhalten hast — oder du fragst beim Finanzamt nach.
Zeile 9–21: Einnahmen
- Zeile 9: KaltmieteGrundmiete ohne Betriebskosten – wird für Mietpreisbremse und Mieterhöhung zugrunde gelegt.Weiterlesen → (Nettomiete ohne BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen →)
- Zeile 11: Vereinnahmte Umlagen (Nebenkostenvorauszahlungen)
- Zeile 12: Vereinnahmte Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen
- Zeile 13: Erstattete Betriebskosten (wenn du als Vermieter welche zurückbekommst)
- Zeile 17: Mieteinnahmen aus Garagen, Stellplätzen
Wichtig: Du trägst in Zeile 9 nur die Nettokaltmiete ein — NICHT die Nebenkosten. Die Umlagen kommen separat in Zeile 11.
Zeile 33–84: Werbungskosten
Hier kannst du alle Kosten abziehen, die mit der Vermietung zusammenhängen:
| Zeile | Was du einträgst |
|---|---|
| 33–37 | Schuldzinsen (Kreditzinsen für Kaufkredit) |
| 40–42 | Grundsteuer |
| 43–46 | Gebäudeversicherung, Haftpflicht |
| 47–48 | Hausmeister, Reinigung, Schneeräumung |
| 49 | Müllgebühren |
| 50 | Schornsteinfeger |
| 51 | Straßenreinigung, Wasseranschluss |
| 52 | Beleuchtung Gemeinschaftsflächen |
| 55 | Aufzugswartung |
| 57–59 | Verwaltungskosten, Hausverwaltung |
| 61 | Erhaltungsaufwand (Reparaturen) |
| 64–67 | AfA (AfA auf Gebäudewert – 2% p.a. bei normalen Wohngebäuden über 50 Jahre.">AbschreibungSteuerliche AfA auf Gebäudewert – 2% p.a. bei normalen Wohngebäuden über 50 Jahre.Weiterlesen →) auf Gebäude |
| 73 | Reisekosten zur Immobilie |
| 74 | Fachliteratur, Steuerberatungskosten |
| 80 | Sonstige Werbungskosten |
Zeile 33–37: Schuldzinsen richtig eintragen
Das ist oft der größte Posten. Trage hier die Zinsen ein, die du im Steuerjahr für deinen Immobilienkredit bezahlt hast — NICHT die Tilgung. Tilgung ist kein Werbungskosten.
Die genaue Zahl findest du in der Jahresabrechnung deiner Bank. Die meisten Banken schicken diese Übersicht automatisch im Januar für das Vorjahr.
Zeile 64–67: AfAAbsetzung für Abnutzung: 2% des Gebäudewerts jährlich steuerlich absetzbar – großer Steuervorteil.Weiterlesen → berechnen und eintragen
Die Abschreibung (AfA) läuft über 50 Jahre. Du schreibst jährlich 2% des Gebäudewerts ab — nicht des Grundstückswerts. Bei Denkmälern oder Neubauten gelten besondere Sätze.
Beispiel: Kaufpreis 350.000 €, Grundstücksanteil 80.000 €, Gebäudewert 270.000 €. AfA = 270.000 × 2% = 5.400 € pro Jahr.
Typische Fehler bei der Anlage V
Fehler 1: Nettomiete und Nebenkosten verwechseln
In Zeile 9 kommt nur die Nettokaltmiete. Die Umlagen (Heizung, Wasser, Müll) kommen in Zeile 11. Wer beides in Zeile 9 einträgt, macht einen Fehler.
Fehler 2: Tilgung als Werbungskosten absetzen
Tilgung ist keine Werbungskosten. Nur die Zinsen dürfen in Zeile 33 eingetragen werden. Der Tilgungsanteil erscheint in der Anlage V nirgends.
Fehler 3: Reparaturen vergessen
Viele Vermieter vergessen kleinere Reparaturen: neue Türklinke, Dichtungen erneuern, Wasserhahn reparieren. Alles kommt in Zeile 61 — sammle deine Belege das ganze Jahr über.
Fehler 4: LeerstandPeriode ohne Mieter – kostet Einnahmen, birgt Risiken, sollte schnell behoben werden.Weiterlesen → nicht berücksichtigen
Steht die Wohnung leer, aber du versuchst sie zu vermieten, darfst du trotzdem Werbungskosten geltend machen. Der Nachweis (Inserate, Besichtigungen) sollte aufbewahrt werden.
Checkliste: Was du vor dem Ausfüllen brauchst
- Alle Mietquittungen / Kontoauszüge mit Mieteingängen
- Jahresabrechnung der Bank (Zinsen)
- Grundsteuerbescheid
- Versicherungspolice mit Jahresbeitrag
- Belege für alle Reparaturen
- Hausverwaltungsvertrag und Abrechnungen
- AfA-Berechnung (einmalig beim ersten Jahr)
- Nebenkosten-Abrechnungen der Vorjahre (Erstattungen/Nachzahlungen)
Wenn du all das griffbereit hast, ist die Anlage V in einer Stunde ausgefüllt. Die meisten Vermieter brauchen beim ersten Mal deutlich länger — beim zweiten Mal geht es routinemäßig schnell.
Tipp: Führe das ganze Jahr über eine einfache Excel-Tabelle mit allen Einnahmen und Ausgaben. Dann ist die Anlage V nur noch eine Übertragungsübung.
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