Wer eine Ferienwohnung auf Superhost-Status bringt mehr Buchungen.">AirbnbWeltweit größte Plattform für Kurzzeitvermietung – Superhost-Status bringt mehr Buchungen.Weiterlesen → vermietet, denkt oft nur an die Einnahmen. Aber erst wenn alle Kosten bekannt sind, zeigt sich ob das Geschäft wirklich profitabel ist. Hier ist die vollständige Kostenkalkulation für Airbnb-Vermieter.
Fixkosten: Monatlich unabhängig von Buchungen
- Finanzierungskosten (falls vorhanden): Kreditrate, Zinsen
- Grundsteuer: Anteilig pro Monat (Jahresbetrag ÷ 12)
- Gebäudeversicherung: Anteilig (oft 50–150 €/Monat für Wohnungen)
- Instandhaltungsrücklage: 7–10 €/m² jährlich = bei 60 m² ca. 35–50 €/Monat
- Internet: 30–50 €/Monat
- Hausgeld (bei Eigentumswohnung): 200–500 €/Monat
- Channel Manager / Software: 20–80 €/Monat
Variable Kosten: Pro Buchung oder Übernachtung
- Airbnb-Gebühr: 3 % (Gastgeber-Servicegebühr) auf jede Buchung
- Reinigung: 40–120 € pro Buchung
- Wäscheservice: 10–30 € pro Buchung
- Verbrauchsmaterial: Toilettenpapier, Shampoo, Kaffee etc. = 5–15 € pro Buchung
- Strom und Wasser: 5–20 € pro Aufenthalt je nach Jahreszeit und Verbrauch
- Heizung: Im Winter signifikant höher (20–60 € pro Aufenthalt bei kaltem Wetter)
Musterrechnung: 60 m² Wohnung, München
Bei 80 % Auslastung (ca. 24 Buchungen/Jahr à 2 Nächte = 48 Übernachtungen × 5 Buchungsevents):
- Einnahmen: 120 €/Nacht × 365 × 80 % = 35.040 €
- Airbnb-Gebühr (3 %): -1.051 €
- Reinigung (80 € × 48 Buchungsevents): Nein, rechnen: 80 € × (365 × 0,8 / 3 Nächte Ø) = ca. 80 € × 97 = -7.760 €
- Verbrauchsmaterial: -2.500 €
- Strom/Wasser: -1.500 €
- Fixkosten Gesamt: -7.200 €
- Netto-Einnahmen: ca. 15.000–18.000 €
Break-even-Analyse: Wie viele Nächte musst du vermieten?
Fixkosten / (Nacht-Einnahmen − Variable Kosten pro Nacht) = Break-even-Übernachtungen
- Fixkosten: 600 €/Monat
- Einnahmen pro Nacht: 120 €
- Variable Kosten pro Nacht: 40 €
- Break-even: 600 € ÷ (120 - 40) = 7,5 Nächte pro Monat
Steuerliche Absetzbarkeit aller Kosten
- Alle oben genannten Kosten sind als Werbungskosten steuerlich absetzbar
- Abschreibung (AfAAbsetzung für Abnutzung: 2% des Gebäudewerts jährlich steuerlich absetzbar – großer Steuervorteil.Weiterlesen →): Gebäudeanteil über 33–50 Jahre
- Möbel und Ausstattung: Sofortige AbschreibungSteuerliche AfA auf Gebäudewert – 2% p.a. bei normalen Wohngebäuden über 50 Jahre.Weiterlesen → bis 800 € (netto), Rest linear über Nutzungsdauer
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Variable Kosten pro Buchung: Was wirklich reingeht
Die meisten Vermieter unterschätzen die variablen Kosten massiv. Jede Buchung verursacht Ausgaben, die direkt von der Einnahme abgehen. Die Airbnb-Gebühr von 3 Prozent ist nur die Spitze des Eisbergs.
Wäscherei und Reinigung sind die größten Posten. Eine professionelle Reinigung nach jedem Gast kostet zwischen 80 und 150 Euro, je nach Größe der Wohnung. Hinzu kommt: Handtuchwechsel, Bettwäschewechsel, Desinfektionsmittel. Wer hier spart, bekommt schlechte Bewertungen. Die Wäscherei vor Ort kostet oft 0,80 bis 1,20 Euro pro Kilogramm. Bei einer Zwei-Zimmer-Wohnung fallen pro Reinigung schnell 40 bis 60 Kilogramm Wäsche an.
Utility Kosten während der Buchungen steigen spürbar: Strom für zusätzliche Duschvorgänge, Heizung bei Winterbuchungen, Wasser. Realistische Kalkulationen zeigen: Pro Übernachtung sollten 8 bis 15 Euro für Nebenkosten eingeplant werden. Bei einer 70-prozentigen Auslastung entspricht das 200 bis 320 Euro monatlich nur für Nebenkosten während Buchungen.
- Reinigungspersonal oder externe Reinigungsfirma: 80–150 Euro pro Buchung
- Wäscheservice: 40–60 Euro pro Buchung
- Zusätzliche Nebenkosten (Strom, Wasser, Gas): 8–15 Euro pro Nacht
- Ersatzbedarf (Handtücher, Bettwäsche): 30–50 Euro monatlich
- Reinigungsmittel und Desinfektionsmittel: 20–30 Euro monatlich
Steuern und Gema-Gebühren: Oft vergessene Posten
In Deutschland wird die Airbnb-Vermietung als gewerbliche Tätigkeit behandelt, wenn regelmäßig vermietet wird. Das hat massive Konsequenzen für die Kostenkalkulation.
Gewerbeanmeldung und Steuern: Ab dem ersten vermieteten Tag gelten Sie als Gewerbetreibender. Die Einnahmen sind vollständig steuerpflichtig. Der Freibetrag von 600 Euro für gelegentliche Vermietung entfällt, sobald Sie eine Ferienwohnung betreiben. Kalkulieren Sie mindestens 25 bis 30 Prozent Einkommensteuer ein – zusammen mit Solidaritätszuschlag und eventueller Kirchensteuer.
Gema-Gebühren: Das ist der häufigste blinde Fleck. Wer in der Wohnung eine Musikanlage, Smart-TV mit Spotify oder YouTube hat, schuldet der GEMA Gebühren. Die liegen bei etwa 100 bis 200 Euro jährlich je nach Wohnungsgröße. Wer das nicht anmeldet, riskiert Nachzahlungen mit Strafzinsen.
Gewerbesteuern: Je nach Gemeinde fällt zusätzlich Gewerbesteuer an – zwischen 2 und 17 Prozent des Gewinns. Berlin und Hamburg sind beispielsweise deutlich günstiger als München oder Köln.
Break-Even-Rechnung: Wann wird es profitabel?
Die ehrliche Antwort: Es dauert länger als viele denken. Eine typische Zwei-Zimmer-Wohnung mit 65 Quadratmetern in einer deutschen Großstadt kostet monatlich etwa:
- Hypothek/Miete: 1.200 Euro
- Nebenkosten (Grundversorgung): 150 Euro
- Grundsteuer und Versicherung: 120 Euro
- Instandhaltung: 70 Euro
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