Warum die Übergabe so wichtig ist
Bei der Übergabe wird der Grundstein für das gesamte Mietverhältnis gelegt — und beim Auszug entscheidet sich, ob du Schäden geltend machen kannst oder nicht. Ein sorgfältiges ÜbergabeprotokollDokumentation des Wohnungszustands bei Ein- und Auszug – Pflicht für spätere Schadensansprüche.Weiterlesen → ist dein wichtigstes Schutzinstrument.
Einzug: Das Einzugsprotokoll richtig erstellen
Vorbereitung
- Übergabe bei Tageslicht — alle Mängel müssen sichtbar sein
- Alle Räume öffnen und zugänglich machen
- Protokoll-Vorlage ausgedruckt mitbringen (Raum für Raum)
- Kamera oder Smartphone mit genug Speicher
- Zählerstände notiert haben (Strom, Gas, Wasser vor der Besichtigung ablesen)
Was du Raum für Raum notierst
Gehe jeden Raum systematisch durch und notiere:
- Wände: Farbe, Zustand (Flecken, Risse, Löcher)
- Böden: Material, Zustand (Kratzer, Flecken, Abnutzung)
- Decken: Zustand, Feuchtigkeitsspuren
- Fenster und Türen: Funktion, Dichtung, Glas
- Einbauten: Funktion (Lichtschalter, Steckdosen, Heizkörper)
- Nassbereiche: Fliesen, Silikon (Schimmel), Armaturen
Fotos: Mehr ist mehr
Mache Fotos von jedem Raum — auch wenn alles perfekt ist. Fotos beweisen den Zustand bei Einzug. Was nicht fotografiert wurde, lässt sich später schwer beweisen. Minimum: 3–5 Fotos pro Raum (Wände, Boden, Decke, Details). Bei modernen Smartphones reichen 20–30 Fotos für eine komplette Wohnung.
Auszug: Was du anders machst als beim Einzug
Vergleich mit Einzugsprotokoll
Beim Auszug ist das Einzugsprotokoll deine Referenz. Vergleiche Zustand beim Auszug mit dem dokumentierten Zustand beim Einzug. Was schlechter ist als beim Einzug: Mögliche Mieterschäden (wenn über normale Abnutzung hinaus).
Was als normaler Verschleiß gilt (KEIN Mieter-Schaden)
- Kleine Dübellöcher (2–3 pro Raum) — zum Aufhängen von Bildern
- Leichte Verfärbungen von Wänden nach langem Mietverhältnis
- Kleine Kratzer auf Böden nach jahrelanger Nutzung
- Verblassende Farben nach 5–7 Jahren
Was als Mieter-Schaden gilt (Kostenpflicht)
- Große Löcher in der Wand (Heizkörper, Türschlag)
- Brandflecken oder tiefe Kratzer
- Schimmel durch falsche Lüftung (nachweisbar)
- Beschädigte Fliesen oder Armaturen
- Stark beschädigte oder fehlende Einbauteile
Wenn der Mieter nicht zur Übergabe erscheint
Erscheint der Mieter nicht zum vereinbarten Termin: Lasse die Übergabe trotzdem protokollieren — am besten mit einem Zeugen. Dokumentiere alle Schäden mit Fotos, notiere Datum und Uhrzeit. Informiere den Mieter schriftlich über den Befund und setze eine Frist zur Stellungnahme.
Die Unterschrift: Wann sie wirklich bindet
Wenn der Mieter das Übergabeprotokoll unterschreibt, akzeptiert er den dokumentierten Zustand. Er kann danach nicht mehr sagen, ein bestimmter Schaden sei schon vorher da gewesen. Umgekehrt gilt auch: Was du beim Auszug nicht im Protokoll notierst, kannst du danach schwer noch geltend machen.
Auszug: Das Rueckgabeprotokoll als Beweis im Schadensfall
Beim Auszug dreht sich die Perspektive um – jetzt geht es darum, Schaeden zu dokumentieren, die ueber normale Abnutzung hinausgehen. Nach § 536a BGB haettest du grundsaetzlich das Recht, Mietminderungen geltend zu machen. Beim Auszug ist es aber anders: Hier brauchst du konkrete Beweise für Schaeden, die der Mieter verursacht hat.
Viele Vermieter machen den Fehler, das Rueckgabeprotokoll erst Wochen spaeter zu erstellen – dann ist es vor Gericht wertlos. Die Dokumentation muss am selben Tag stattfinden, am besten mit Fotos und Zeugen. Typische Schadensposten, die du unterscheiden musst:
- Normale Abnutzung (Vermieter traegt die Kosten): ausgetretene Teppiche, kleine Kratzer in Tueren, verblasste Wandfarben nach 5+ Jahren
- Mieterverursachte Schaeden (Mieter traegt die Kosten): Locher in Waenden, Flecken durch Verschmutzung, beschaedigte Fenstergriffe, fehlende Lampen
Ein praktischer Tipp aus der ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen → max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.">MaklerImmobilienmakler vermittelt Mieter oder Käufer – Provision max. 2 Kaltmieten bei Neuvermietung.Weiterlesen →-Praxis: Fotografiere nicht nur die Schaeden, sondern auch unberuehrte Raeume und die Gesamtsituation. Im Streitfall wird Gericht nachfragen, wie die Wohnung vorher aussah – und dafuer brauchst du Vergleichsbilder.
Die Kaution korrekt verrechnen – Fristen und Formalia
Nach § 546 BGB musst du die Kaution mit Zins zurueckerstatten – und zwar innerhalb von 3 Monaten nach Ende des Mietverhaeltnisses. Das ist eine starre Frist. Unterschraittest du diese, schuldest du automatisch 5% Zinsen pro Jahr auf die einbehaltene Summe – auch ohne dass der Mieter das einfordert.
Die Abrechnung muss detailliert sein. Ein Fehlgriff: einfach nur „Reinigung: 300 Euro" von der Kaution abziehen. Das haelt vor Gericht nicht. Du brauchst konkrete Nachweise:
- Rechnung vom Reinigungsunternehmen mit aufgeschluesselten Positionen
- Kostenvoranschlaege oder Rechnungen für Reparaturen (mit Materialliste)
- Fotos, die die Notwendigkeit der Massnahmen dokumentieren
- Ausgangszustand aus dem Einzugsprotokoll zum Vergleich
Besonders teuere Massnahmen (ueber 100 Euro pro Posten) solltest du dem Mieter vorher ankuendigen, damit er sich selbst um die Reparatur kuemmern kann – das ist wirtschaftlicher und spart Konflikte.
Rueckgabeuebersicht: Diese Dokumente musst du verlangen
Der Auszug ist nicht erledigt, wenn die Schluessel uebergeben sind. Insbesondere bei Makler-Verwaltung brauchst du eine lueckenlose Dokumentation für potenzielle Folgemietverhaeltnisse.
Checkliste für die vollstaendige Rueckgabe:
- Schluessel: Haustuer, Wohnungstuer, Keller, Speicher – aufzaehlen und abhaken
- Zaehlerstnde: Strom-, Wasser- und Gaszaehler ablesen und dokumentieren (mit Uhrzeit und Datum)
- Versorgungsunternehmen benachrichtigen: Der Mieter muss Strom und Gas abmelden, Wasser haeuft sich sonst an
- Nachsendeadresse: Für die Kautionsrueckgabe und eventuelle Nebenkostenabrechn
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