Wohnungen in Kurorten – ob an der Nordsee, im Schwarzwald, im Allgäu oder in Baden-Baden – bieten Vermietern eine besondere Ausgangslage: Die Gäste kommen das ganze Jahr, LeerstandPeriode ohne Mieter – kostet Einnahmen, birgt Risiken, sollte schnell behoben werden.Weiterlesen → ist selten, und die Nachfrage übersteigt das Angebot in vielen Kurorten strukturell. Die Frage ist nicht ob, sondern wie man am besten vermietet.
Langzeitvermietung im Kurort: Vor- und Nachteile
- Vorteile: Planbarer Cashflow, keine saisonalen Schwankungen, geringer Verwaltungsaufwand
- Nachteile: Deutlich niedrigere Jahreseinnahmen als Kurzzeitvermietung, keine EigennutzungSelbst in der Wohnung wohnen – steuerlich anders als Vermietung, andere Verkaufsregeln.Weiterlesen → möglich
- Typische Mieten: 8–14 €/m² je nach Lage und Ausstattung
- Zielgruppe: Rentner, Kurgäste auf Langzeitaufenthalt, lokale Beschäftigte im Gesundheitswesen
Kurzzeitvermietung im Kurort: Das volle Potenzial
Kurort-Wohnungen auf AirbnbWeltweit größte Plattform für Kurzzeitvermietung – Superhost-Status bringt mehr Buchungen.Weiterlesen → und Ferienwohnungsportalen erzielen oft das Doppelte bis Dreifache der Langzeitmiete:
- Hochsaison (Sommer/Winter je nach Region): 80–200 €/Nacht für 2-Zimmer-Wohnung
- Nebensaison: 50–90 €/Nacht
- Auslastung in guten Lagen: 70–85 % im Jahresdurchschnitt
- Jahreseinnahmen: 20.000–45.000 € für eine 60 m² Ferienwohnung in Topkurort
Kurortsteuer und Meldepflichten
Wichtig: Kurort-Gemeinden erheben eine Kurtaxe, die du als Vermieter korrekt abführen musst:
- Kurtaxe variiert je nach Ort: 1,50–5,00 € pro Person und Nacht
- Meldepflicht: Gäste müssen bei der Gemeindeverwaltung angemeldet werden
- Ferienwohnungssteuer: Einige Gemeinden erheben zusätzliche Abgaben auf Ferienvermietung
- Genehmigungspflicht prüfen: Manche Kurorte haben Kontingente für Ferienwohnungen
Saisonale Strategie: Das Beste aus beiden Welten
Viele Kurort-Vermieter nutzen hybride Strategien:
- Hochsaison (Juni–September + Weihnachten): Kurzzeitvermietung für maximale Einnahmen
- Schuljahr: Langzeitvermieter (Berufspendler, Kurpatienten)
- Eigennutzung: 2–4 Wochen im Jahr selbst nutzen (steuerliche Auswirkungen beachten!)
Ausstattung für Kurort-Ferienwohnungen
Gäste in Kurorten erwarten höheren Komfort als standard Airbnb:
- Sauna oder Infrarotkabine: +30–50 €/Nacht zusätzlich möglich
- Panoramablick oder Naturblick: Wichtigstes Verkaufsargument
- Terrasse oder BalkonZählt bei Wohnflächenberechnung zu 25-50% – für Mieter attraktiv, Mietaufschlag möglich.Weiterlesen →: Pflicht für Kurort-Wohnungen
- Fahrradverleih oder Stellplatz für mitgebrachte Räder
- Wanderkarte, lokale Empfehlungen, Kurkarte-Info: Mehrwert für Gäste
Steuerliche Besonderheiten bei Kurort-Vermietung
- Ferienwohnungsgewinn steuerpflichtig als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
- Eigennutzung anteilig: Kosten nur proportional zu Vermietungszeit absetzbar
- Umsatzsteuer: Bei mehr als 22.000 € Jahreseinnahmen ggf. umsatzsteuerpflichtig
Mehr zur Kurzzeitvermietungsstrategie findest du unter Airbnb und Ferienwohnung vermieten.
Ferienvermietung im Kurort: Rendite vs. Aufwand im Detail
Die Ferienvermietung in Kurorten verspricht deutlich höhere Tagesmieten – durchschnittlich 60–120 Euro pro Nacht sind in etablierten Kurorten wie Bad Homburg oder Bad Kissingen realistisch. Hochgerechnet auf 200 Belegungstage im Jahr (eine konservative Schätzung) ergibt das 12.000–24.000 Euro brutto jährlich für eine 50-Quadratmeter-Wohnung. Zum Vergleich: Die gleiche Wohnung bringt in Langzeitvermietung oft nur 400–600 Euro monatlich, also 4.800–7.200 Euro jährlich.
Der Teufel steckt aber in den Details. Feriengäste bedeuten höheren Verschleiß: Bettwäsche, Handtücher und Reinigung kosten pro Wechsel 30–50 Euro. Bei 40 Belegungswechseln im Jahr addieren sich das zu 1.200–2.000 Euro. Hinzu kommen Nebenkosten, die bei Kurzzeitmietern oft separat nicht abgerechnet werden und vom Vermieter getragen werden. Versicherungen kosten für Ferienwohnungen 200–400 Euro mehr pro Jahr als für langfristig vermietete Einheiten. Nicht zuletzt: Verwaltungsaufwand, Anzeigengebühren auf Portalen wie Airbnb oder Booking.com (15–20 Prozent ProvisionMaklerprovision bei Vermietung – seit 2015 zahlt derjenige der den Makler beauftragt.Weiterlesen →) und Stornofälle mindern die Rendite erheblich.
Ein praktischer Tipp: Viele Vermieter fahren mit einem hybriden Modell besser – Vermietung an Rehagäste und Kurgäste, die mehrere Wochen bleiben, statt täglich wechselnde Touristen. Das reduziert Reinigungsaufwand deutlich und stabilisiert die Auslastung.
Rechtliche Unterschiede: Gewerbeanmeldung, Steuern und der BGB-Rahmen
Ein häufiger Fehler: Vermieter unterschätzen die rechtlichen Konsequenzen der Ferienvermietung. Während Langzeitvermietung unter § 535 BGB (MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen →) fällt, ist Ferienvermietung eine Gewerbetätigkeit – zumindest ab einer bestimmten Intensität. Die Finanzbehörden sehen regelmäßiges Vermieten mit monatlichen Wechseln als gewerblich an und fordern eine Gewerbeanmeldung sowie die Umsatzsteuerbesteuerung (Achtung: 19 Prozent Mehrwertsteuer fällig).
Bei Langzeitvermietung entfällt die Umsatzsteuer komplett – das ist ein enormer Vorteil. Ein weiterer Punkt: Ferienwohnungen unterliegen oft strengeren kommunalen Regelungen. Viele Kurort-Kommunen haben Verordnungen zu Ferienwohnungen (§ 3 Abs. 3 BauNVO) erlassen, die Genehmigungen, Anmeldepflichten oder sogar Kontingentierungen vorsehen. Im Schwarzwald-Baar-Kreis etwa verlangen einige Gemeinden eine Anmeldung beim Ordnungsamt; in Bad Kreuznach ist die Zahl der Ferienwohnungen begrenzt.
Für Langzeitmieter greift das Kündigungsschutzrecht (§ 574 BGB) – kündigen ist schwieriger. Für Feriengäste nicht, was ein Vorteil ist. Aber: Finanzamt und Gewerberegelungen machen die Sache kompliziert.
Hybrid-Strategien: Saisonale Vermietungsmodelle für Kurort-Immobilien
Die wirtschaftlich sinnvollste Lösung für viele Kurort-Vermieter ist eine gemischte Strategie. Im Winter (November bis März) wird die Wohnung langfristig an einen Mieter vermietet – oft zu reduzierten Konditionen, denn die Nachfrage sinkt. Im Sommer und zur Kur-Saison (Mai bis Oktober) erfolgt Ferienvermietung. So
