Die virtuelle Besichtigung hat sich seit 2020 als Standard im Immobilienmarkt etabliert. Vermieter, die sie anbieten, sparen Zeit und erhalten qualifiziertere Anfragen.
Formen der virtuellen Besichtigung
- Video-Tour (aufgezeichnet): Einfachste Form — Smartphone-Video durch alle Räume, auf YouTube oder direkt im Inserat
- 360-Grad-Tour: Interaktiv, Interessent kann sich umsehen (siehe 360-Grad-Fotos)
- Live-Videoanruf (Zoom, FaceTime, WhatsApp): Echtzeitbesichtigung, flexibel, persönlich
- 3D-Scan (Matterport): Hochwertigste Variante, 3D-Modell der Wohnung
Tools im Überblick
| Tool | Kosten | Besonderheit |
|---|---|---|
| Matterport | ab 9 $/Monat + Kamera | Hochwertigste 3D-Scans |
| Kuula | ab 16 €/Monat | Einfache 360°-Touren |
| ImmoViewer | ab 29 €/Monat | Deutsche Plattform |
| Eigenes Video (YouTube/Vimeo) | Kostenlos | Einfach, ausreichend für viele Fälle |
Praxistipps für die Video-Tour
- ☑ Wohnung aufräumen und Räume inszenieren (Staging)
- ☑ Alle Lichter einschalten, natürliches Licht nutzen
- ☑ Ruhige Führung, nicht zu schnell schwenken
- ☑ Maße der Räume ansagen (Käufer/Mieter wollen Orientierung)
- ☑ Besonderheiten hervorheben (BalkonZählt bei Wohnflächenberechnung zu 25-50% – für Mieter attraktiv, Mietaufschlag möglich.Weiterlesen →, MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen → – bei Beschädigung haften Mieter, bei Alter Abzug für Verschleiß möglich.">EinbaukücheKüche im Mietrecht – bei Beschädigung haften Mieter, bei Alter Abzug für Verschleiß möglich.Weiterlesen →, Parkett)
Datenschutz und Zustimmung
Bei bewohnten Wohnungen: Zustimmung des Mieters erforderlich. Persönliche Gegenstände unkenntlich machen oder entfernen. Keine veröffentlichten Videos ohne Einwilligung.
Fazit
Virtuelle Besichtigungen sind kein Luxus mehr — sie sind Standard. Ein einfaches Smartphone-Video ist besser als gar nichts. Wer mehrere Objekte verwaltet, sollte in eine 360-Grad-Kamera oder ein professionelles Tool investieren.
Rechtliche Grenzen: Was die virtuelle Besichtigung NICHT ersetzt
Viele Vermieter unterschätzen, dass eine reine virtuelle Besichtigung rechtlich nicht ausreicht, um alle Mängel zu dokumentieren. Nach § 536 BGB haftet der Vermieter für Mängel der Mietsache — und hier greift ein wichtiger Punkt: Sollte später ein Mangel sichtbar werden, den der Mieter in der virtuellen Tour hätte erkennen können, kann er sich darauf berufen, dass Sie die Besichtigung angeboten haben.
Praktisch bedeutet das: Eine Live-Besichtigung vor MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → ist immer noch der Goldstandard. Virtuelle Touren sind ideal als Vorauswahl — etwa 60–70 % der Anfragen können so qualifiziert werden — aber für den finalen Termin sollten Sie mindestens eine kurze Präsenz-Besichtigung ansetzen. Besonders bei älteren Objekten oder bekannten Mängeln (Schimmelflecken, Kratzer, Feuchtigkeitsstellen) ist dies essentiell.
Ein Praxis-Tipp: Dokumentieren Sie in der Mietvertrag-Anlage explizit, dass eine virtuelle Vorbesichtigung stattgefunden hat und der Mieter eine abschließende Besichtigung vor Unterschrift durchgeführt hat. Das vermeidet später Diskussionen über versteckte Mängel.
Die richtige Ausrüstung ohne teure Spezialtechnik
Sie benötigen nicht unbedingt professionelle 3D-Scanner oder spezielle 360-Kameras. Studien zeigen, dass Mieter bei 360-Grad-Tours eine nur marginal höhere Zufriedenheit aufweisen (ca. 5–8 % mehr Anfragen-Qualität) als bei gut gemachten Video-Touren.
Empfohlen für den Start:
- Smartphone mit stabiler Halterung: Ein einfaches Stativ (ab 15 Euro) und das vorhandene Handy-Video reichen völlig aus
- Natürliches Licht nutzen: Filme tagsüber mit offenen Rollos — künstliche Beleuchtung wirkt in Videos oft unvorteilhaft
- Zu-Plattformen hochladen: YouTube (unlisted = nur mit Link einsehbar) oder direkt ins Inserat-System von wohnung.one integrieren — nicht auf Dropbox oder Google Drive, da Mieter dorthin klicken müssen
- Live-Calls per Zoom oder WhatsApp: Kostenlos, technisch zuverlässig, persönlicher als aufgezeichnetes Material
Der häufigste Fehler: Videos unter 3 Minuten sind zu kurz, über 8 Minuten zu lang. Zielbereich: 4–6 Minuten pro Video-Tour. So zeigen Sie die Wohnung gründlich, ohne dass Interessenten abschalten.
Conversion optimieren: Von virtuell zur Unterschrift
Statistiken aus 2023/2024 zeigen, dass Vermieter mit virtueller Besichtigung zwar 40 % mehr Anfragen erhalten, aber nur etwa 25–30 % davon zu Vor-Ort-Terminen führen. Der Grund: Zu viele Interessenten „schnuppern" virtuell, ohne echte Kaufkraft.
Lösungsansätze für bessere Conversion:
- Qualifikationsfragen ins Kontaktformular: Fragen Sie nach Einzugsdatum, Beruf und Referenzen — das filtert Zeitverschwendung heraus
- Mehrsprachige Video-Untertitel: Gerade in Ballungsräumen: Deutsche und englische Untertitel erhöhen die Reichweite um ca. 15 %
- „Call to Action" nach der virtuellen Tour: Bieten Sie konkrete Zeitfenster für Live-Besichtigungen an — nicht nur „Kontaktieren Sie uns"
- Feedback-Schleife nutzen: Fragen Sie abgelehnten Kandidaten,
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