Das Treppenhaus ist der häufigste Unfallort im ETWEigentumswohnung – häufigste Form der Kapitalanlage-Immobilie für Privatanleger.Weiterlesen →, mehr Verwaltungsaufwand.">MehrfamilienhausGebäude mit mehreren Wohneinheiten – bessere Renditen als ETW, mehr Verwaltungsaufwand.Weiterlesen →. Als Vermieter trägt man die Verkehrssicherungspflicht für alle Gemeinschaftsbereiche — das ist gesetzlich klar geregelt und wird von Gerichten konsequent durchgesetzt.
Was ist die Verkehrssicherungspflicht?
Wer eine Gefahrenquelle schafft oder unterhält, muss die notwendigen Maßnahmen ergreifen, um andere vor Schäden zu schützen. Im Treppenhaus bedeutet das:
- Ausreichende Beleuchtung (alle Lampen funktionsfähig)
- Stufen rutschfest und intakt
- Handläufe fest und durchgehend
- Böden nicht glatt oder beschädigt
- Im Winter: Streupflicht vor dem Eingang
Typische Haftungsfälle
| Situation | Haftung Vermieter? | Begründung |
|---|---|---|
| Defekte Treppenhausbeleuchtung | Ja | Verkehrssicherungspflicht verletzt |
| Lockerer Handlauf | Ja | Mangel bekannt/erkennbar |
| Glatte Stufen durch Schnee (Eingang) | Ja (wenn nicht gestreut) | Streupflicht |
| Nasser Boden durch Regen (kurzzeitig) | Nein (i.d.R.) | Unvermeidbar, kein Verschulden |
| Beschädigte Fliesen | Ja (wenn bekannt) | Instandhaltungspflicht |
Welche Versicherung greift?
Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung deckt Schadensersatzansprüche aus der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht. Für jeden Vermieter unverzichtbar. Kosten: 100–300 € jährlich je nach Objekt.
Was Vermieter regelmäßig prüfen sollten
- ☑ Treppenhausbeleuchtung monatlich testen
- ☑ Handläufe halbjährlich auf Festigkeit prüfen
- ☑ Treppenbelag jährlich auf Risse, Abnutzung kontrollieren
- ☑ Streupflicht delegieren: HausordnungRegeln für das Zusammenleben im Haus – nur wenn Teil des Mietvertrags rechtlich bindend.Weiterlesen → oder MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → regelt Winterdienst
- ☑ Alle Prüfungen dokumentieren
Streupflicht auf Mieter übertragen
Die Streupflicht kann per Mietvertrag auf die Mieter übertragen werden. Voraussetzung: klare Formulierung, wer wann zu streuen hat. Bei mehreren Mietern: Rotationsplan. Als Vermieter: Kontrolle, ob die Pflicht erfüllt wird.
Fazit
Sturzgefahr im Treppenhaus ist kein Kavaliersdelikt — Gerichte urteilen klar zulasten des Vermieters bei unterlassener Instandhaltung. Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht, regelmäßige Prüfungen und Dokumentation sind Pflicht.
Haftungsrisiko: Welche Schäden der Vermieter tragen muss
Die Rechtsprechung ist eindeutig: Verstößt ein Vermieter gegen die Verkehrssicherungspflicht im Treppenhaus und ereignet sich ein Sturz, haftet er gegenüber dem Geschädigten. Das Landgericht München I hat in mehreren Urteilen festgestellt, dass bereits mangelnde Beleuchtung oder fehlende Rutschfestigkeit ausreichen, um volle Schadensersatzpflicht auszulösen – unabhängig davon, ob der Geschädigte Mieter oder Besucher ist.
Konkret bedeutet das: Der Vermieter muss nicht nur für Behandlungskosten aufkommen, sondern auch für Schmerzensgeld. Bei einer schweren Verletzung (beispielsweise Oberschenkelbruch) liegt das Schmerzensgeld nach BGH-Rechtsprechung zwischen 15.000 und 25.000 Euro. Hinzu kommen Verdienstausfallschäden, Rehabilitationskosten und in extremen Fällen Rentenzahlungen bei Invalidität.
Der entscheidende Punkt: Der Vermieter kann sich nicht darauf berufen, dass der Mieter die Treppe selbst hätte benutzen müssen oder dass ein Besucher auf eigene Gefahr unterwegs war. Paragraph 823 Absatz 1 BGB begründet eine verschuldensunabhängige Haftung – es kommt nur auf die Verletzung der Verkehrssicherungspflicht an, nicht auf das Verschulden des Geschädigten.
Typische Versäumnisse: Wo Vermieter haften müssen
In der Praxis zeigt sich, dass viele Vermieter ihre Pflichten unterschätzen. Die häufigsten Fehler:
- Defekte Beleuchtung nicht reparieren: Eine fehlende oder kaputte Glühbirne im Treppenhaus ist kein Kavaliersdelikt – Gerichte sehen darin eine grobe Pflichtverletzung. Das Landgericht Berlin hat 2019 entschieden, dass Vermieter für defekte Treppenbeleuchtung haften müssen, selbst wenn die Defekte erst wenige Tage alt sind.
- Abgelöste oder rutschige Stufen ignorieren: Werden Verschleißerscheinungen an den Treppenstufen nicht behoben, trägt der Vermieter volle Verantwortung. Besonders kritisch: Teppichbeläge oder Gummiauftritte, die sich gelöst haben.
- Fehlende Handläufe: Nach der Bauordnung vieler Bundesländer muss jedes Treppenhaus mit beidseitigen Handläufen ausgestattet sein. Ein fehlender oder lockerer Handlauf führt automatisch zur Haftung bei Stürzen.
- Nicht entfernte Verschmutzungen: Kaugummis, Schmutz oder Flüssigkeiten auf Stufen sind Sturzursachen – Vermieter müssen Reinigungspläne etablieren.
Praxis-Checkliste: So minimiert der Vermieter sein Haftungsrisiko
Um sich rechtlich abzusichern, sollten Vermieter folgende Maßnahmen dokumentieren:
- Monatliche Sichtprüfung des Treppenhauses durchführen und protokollieren
- Alle Reparaturen schriftlich festhalten mit Datum und Beschreibung
- Regelmäßige professionelle Reinigung beauftragen (mindestens wöchentlich)
- Beleuchtung auf Funktionsfähigkeit überprüfen – mindestens alle zwei Wochen
- Hausmeister oder Verwaltung mit klaren Verantwortlichkeiten beauftragen
- Bei Mehrfamilienhäusern: Winterdienste und Schneeräumung vertraglich festhalten
Diese Dokumentation ist nicht nur für die Haftungsabwehr entscheidend – sie schützt auch vor Schadensersatzforderungen durch Mieter. Kann der Vermieter nachwe
