Die drei Vermietungs-Optionen im Vergleich
Als Vermieter hast du grundsätzlich drei Optionen für die Ausstattung deiner Wohnung: unmöbliert (nur MietrechtGesetzliche Regelungen für Mietverhältnisse in Deutschland – §§ 535-580a BGB.Weiterlesen → – bei Beschädigung haften Mieter, bei Alter Abzug für Verschleiß möglich.">EinbaukücheKüche im Mietrecht – bei Beschädigung haften Mieter, bei Alter Abzug für Verschleiß möglich.Weiterlesen → und ggf. Badausstattung), teilmöbliert (Grundmöblierung ohne persönliche Gegenstände), oder vollmöbliert (alles inklusive Besteck, Bettwäsche, etc.).
Unmöbliert: Das klassische Modell
Vorteile:
- Geringster Aufwand für den Vermieter (keine Möbel kaufen, kein Inventar-Management)
- Langfristige Mieter die eigene Möbel mitbringen — stabileres Mietverhältnis
- Keine Abnutzung deiner Möbel durch den Mieter
Nachteile:
- Geringere Miete pro m² als möblierte Alternativen
- Weniger flexibel für Kurzzeitvermietung
Teilmöbliert: Die goldene Mitte
Teilmöbliert bedeutet: Grundmöbel vorhanden (Bett/en, Schreibtisch, Kleiderschrank, Küchenmöbel, ggf. Sofa) aber keine persönlichen Gegenstände (kein Geschirr, keine Bettwäsche, keine Bilder).
Vorteile:
- Höhere Miete (10–25% Aufschlag gegenüber unmöbliert)
- Attraktiv für Berufseinsteiger, Expats, Pendler
- Flexibler: Kann kurzfristig für Superhost-Status bringt mehr Buchungen.">AirbnbWeltweit größte Plattform für Kurzzeitvermietung – Superhost-Status bringt mehr Buchungen.Weiterlesen → oder mittelfristig für Pendler-WGWohngemeinschaft – einzelne Zimmer an mehrere Mieter vermieten, höhere Gesamtmiete möglich.Weiterlesen → genutzt werden
Nachteile:
- Möbel abnutzen sich — du trägst Erneuerungskosten
- Inventarverzeichnis beim Ein- und Auszug nötig
- Streitigkeiten über Möbelzustand möglich
Vollmöbliert: Für Airbnb und Expats
Vollmöbliert bedeutet: Alles vorhanden was man zum Wohnen braucht — Kochgeschirr, Bettwäsche, Handtücher, WLAN, TV, etc.
Vorteile:
- Höchste Miete pro m² (30–50% Aufschlag)
- Für Airbnb optimal
- Kurzzeitmieter zahlen gut (Pendler, Monteure, Projektmitarbeiter)
Nachteile:
- Höchster Verwaltungsaufwand
- Häufigerer Mieterwechsel — mehr Reinigungsaufwand
- Möbel und Haushaltsgeräte müssen regelmäßig ersetzt werden
Steuerliche Behandlung von Möbeln
Möbel unter 800 € netto (Sofortabzug) kannst du im Jahr der Anschaffung voll absetzen. Teurere Möbel werden über ihre Nutzungsdauer abgeschrieben (z.B. Küche 10 Jahre). Das macht Investitionen in Möblierung steuerlich interessant.
Inventarverzeichnis: Pflicht bei Möblierung
Bei jeder Möblierung — ob teil- oder vollmöbliert — ist ein detailliertes Inventarverzeichnis beim Einzug Pflicht. Dieses Dokument listet alle Möbel und Gegenstände mit Zustand und Wert. Es ist die Grundlage für Schadensersatzansprüche beim Auszug.
Welche Option ist die beste?
Das kommt auf dein Ziel an:
- Langfristige Stabilität ohne Aufwand → Unmöbliert
- Balance zwischen Rendite und Aufwand → Teilmöbliert
- Maximale Rendite, Airbnb-kompatibel, aktiver Betrieb → Vollmöbliert
Möblierungszuschlag nach deutschem Mietrecht: Das finanzielle Plus richtig kalkulieren
Der größte finanzielle Vorteil der Teilmöblierung liegt in der Möglichkeit, einen Möblierungszuschlag auf die Miete zu erheben. Nach dem Mietrecht können Vermieter für möblierte Wohnungen deutlich höhere Mietpreise verlangen. Studien zeigen, dass teilmöblierte Wohnungen in deutschen Großstädten durchschnittlich 15–25 % höher vermietet werden als unmöblierte Pendants.
Wichtig zu wissen: Der Bundesgerichtshof verlangt in der Rechtsprechung zu § 556 BGB, dass die Möblierung tatsächlich einen Mehrwert für den Mieter darstellen muss. Eine abgewrackte Couchgarnitur zählt nicht. Die Möbel sollten funktional, wartbar und noch mindestens 5–7 Jahre haltbar sein. Das Finanzamt anerkennt außerdem nur Abschreibungen für Möbel mit einer Nutzungsdauer von mindestens 13 Jahren – beim kaufmännischen Finanzamt müssen diese daher einzeln nachgewiesen werden.
Ein praktisches Rechenbeispiel: Liegt die ortsübliche VergleichsmieteOrtsübliche Durchschnittsmiete – Basis für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen → für unmöbliert bei 800 Euro, kannst du bei Teilmöblierung mit 920–950 Euro kalkulieren. Bei einer 65-Quadratmeter-Wohnung amortisieren sich Grundmöbel (Bett, Schrank, Kühlschrank, Herd) im Wert von etwa 2.500–3.500 Euro innerhalb von 4–5 Jahren.
Inventur und Dokumentation: Rechtliche Fallstricke bei der Übergabe
Ein häufiger Fehler von Vermietern ist die fehlende schriftliche Dokumentation des Möbel-Zustands. Das führt später zu Streitigkeiten bei der Rückgabe – der Mieter behauptet, das Sofa war bereits beschädigt, du argumentierst das Gegenteil.
Rechtlich ist hier die sogenannte Übergabeprotokoll-Pflicht entscheidend. Zwar ist ein Inventarverzeichnis nicht zwingend vorgeschrieben, aber nach ständiger Rechtsprechung der Landgerichte (z.B. LG Berlin, Az. 63 S 253/16) gilt: Ohne Dokumentation wird vermutet, dass möblierte Gegenstände in gutem Zustand übergeben wurden. Der Mieter muss Verschleiß nachweisen – nicht du.
Best Practice für Vermieter:
- Foto-Dokumentation: Mindestens 10–15 Fotos von jedem Möbelstück aus verschiedenen Winkeln machen (auch Kratzer, Flecken dokumentieren)
- Detailliertes Inventar: Mit Kauf-/Anschaffungsdatum, Hersteller und Zustandsbewertung (neu, gut, befriedigend)
- Übergabeprotokoll unterzeichnen: Mieter muss Inventar vor Einzug abnehmen und unterschreiben
- Digitale Kopien: Alle Dokumente cloudbasiert speichern (z.B. zur Kaution-Rückgabe)
Instandhaltung und Abnutzung: Wer zahlt für Verschleiß?
Ein unterschätztes Risiko: Möbel unterliegen der normalen Abnutzung. Nach deutschem Mietrecht (§ 556 Abs. 2 BGB) trägt der Vermieter das Risiko für Verschleiß von Einbauten – und Möbel gehören teilweise dazu.
Die Realität ist differenziert. Ein defektes Kühlgerät oder ein kaputtes Bettgestell sind deine Verantwortung. Eine ausgelöste Schublade beim Nachttisch aber muss der Mieter ersetzen, wenn fahrlässig behandelt. Umstritten sind mittlere Fälle: Dellen im Esstisch oder abgelöste Tapeten auf dem Kleiderschrank
